長期以來，地產(chǎn)行業(yè)最具權(quán)威性的語言

始終是數(shù)字

即便在今天，當(dāng)我們越來越克制地談?wù)撘?guī)模與去化

結(jié)果本身，依然具備難以回避的穿透力

但那些真正值得被反復(fù)端詳?shù)?，從來不只是“賣得多”，而是

在樓市同一個周期里

為什么賣得好的，只能是它

當(dāng)一個結(jié)果強勢到無法被忽視時，問題就不該停留在表面

我們說一個單盤項目

在首開階段即創(chuàng)下

整個2025年全國單次開盤銷售最高紀錄——

130億

并且項目在2025年短短一個月銷售金額破150億，也是整個深圳2025年商品住宅銷售金額TOP1（來源：克而瑞數(shù)據(jù)）

這一切還是發(fā)生在當(dāng)下多數(shù)城市仍依賴存量客群、市場情緒尚在修復(fù)的背景之下

正因為此

這個結(jié)果已經(jīng)很難再被簡單地歸因為“行情回暖”或“個案爆發(fā)”

本質(zhì)是一個極其罕見的行業(yè)事件

所以

這種分化究竟從哪里開始顯現(xiàn)

又為何會在一個項目如此集中地放大

深圳灣澐璽

才是現(xiàn)象背后，真正值得被拆解的核心

01

這不是某一個項目的偶然出現(xiàn)

從全國高端住宅市場來看，一個單盤在當(dāng)下取得這樣的成交結(jié)果

本身就具有結(jié)構(gòu)性意義

了解過今年豪宅市場的朋友都知道，整個2025年1月-11月，上海總價5000萬元以上豪宅成交889套，占全國76%（來源：克而瑞數(shù)據(jù)）

一直以來，上海幾乎壟斷了全國高端住宅的成交與敘事，也構(gòu)成了市場判斷頂級住宅的默認坐標系

正是在這樣的全國格局之下

深圳灣澐璽的熱銷，才顯得格外不同：它構(gòu)成了一次罕見的市場轉(zhuǎn)向

當(dāng)這次全國視線與高凈值客群，集中投向深圳灣澐璽這一結(jié)果時，被驗證的已經(jīng)不只是“一個項目”

而是深圳這樣一座世界級城市，正在重新進入全國高端住宅的主舞臺

而這一變化

在深圳內(nèi)部指向得也極為清晰——

深圳灣后海

深圳灣后海片區(qū)版圖

作為中國CBD范本之一

深圳灣后海的產(chǎn)業(yè)、人口、公共資源與城市界面，已經(jīng)被不斷證明與高強度使用：160多家上市公司，每平方公里GDP超316億元

尤其在深圳灣后海所在的粵海街道這一尺度上（高新企業(yè)和上市公司數(shù)量：1942家、地均GDP:316億元/km2，來源：各區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報），經(jīng)濟密度甚至超過了北京海淀，與上海陸家嘴

正因為底盤足夠成熟

真正讓深圳灣后海難以復(fù)制的原因是，它所處的階段已經(jīng)不同于大多數(shù)城市

如果說當(dāng)下許多城市，仍然停留在討論“頂級豪宅是否成立”的命題之中，需要通過規(guī)模、總價或單點資源，去證明高端住宅的合理性

那么

在深圳灣后海：這里討論的，不是增量

而是排序

所謂“排序”，指的并不是誰做得更大

本質(zhì)上是在同一片極核區(qū)域中，誰更優(yōu)先被分配到城市最稀缺的界面、長周期的公共資源，以及最具精神屬性的空間位置

回看整個深圳灣后海規(guī)劃

你會發(fā)現(xiàn)一個極為反直覺、卻極具城市遠見的選擇：與傳統(tǒng)大開大合新城規(guī)劃不同，在寸土寸金的核心區(qū)

它并沒有追求極致變現(xiàn)

整個深圳灣后海片區(qū)被拆分為36個開發(fā)地塊，單塊平均僅2-3公頃

路網(wǎng)密度高達12公里/平方公里，遠超國家標準，這種高密度、細顆粒的城市結(jié)構(gòu)，創(chuàng)造的并非放大效率

而是一種長期可使用、可呼吸的城市界面

更重要的是

在今天深圳核心價值區(qū)域

整座城市依然完整保留了，大面積的城市級公園配套

深圳灣文化公園實景

環(huán)繞旁側(cè)是約18.8萬方，由著名設(shè)計師馬巖松領(lǐng)銜設(shè)計，又交由華潤置地代建運營的深圳灣文化廣場

以及約77萬方深圳人才公園、深圳灣15公里濱海長廊等等

絲毫沒有CBD的壓抑感，你可以選擇在海風(fēng)吹拂下，完成5公里的慢跑，眼前又是深圳這座城市最美的城市天際線

深圳灣后海實景，來源：人民網(wǎng)

在這樣的區(qū)位條件下

把寶貴的界面，讓渡給公共空間、精神場所與城市氣質(zhì)

2024年粵海街道市容環(huán)測成績保持 A+

排名保持南山區(qū)前列，政府財政支出降低10%

本身就是一種極高難度的取舍

這也是為什么

誕生在深圳灣后海之上的深圳灣澐璽，從一開始就不是一次“強對比式”的建筑表達

它并沒有試圖通過高度或體量

去證明自身的存在感，而是選擇了一種更接近“城市細胞”的姿態(tài)

成為這套系統(tǒng)中的一個建筑單元

這一判斷

也直接體現(xiàn)在項目主創(chuàng)設(shè)計師，也就是全球頂尖建筑事務(wù)所 KPF 總裁，James von Klemperer 的設(shè)計邏輯之中

設(shè)計師手稿

在建筑基部和頂部，通過「植物細胞」般的立面柔軟地回應(yīng)自然

又以“微笑曲線”天際線保持克制

從而賦予建筑一種形式和形態(tài)的上的自由度

深圳灣澐璽立面效果展示

以及正在規(guī)劃中連接到項目的空中連廊，使項目可以更好地嵌入深圳灣整個生態(tài)系統(tǒng)之中

所以當(dāng)我們把視角再次拉回全國

就不難理解

為什么在過去很長一段時間里，上海能夠占據(jù)全國豪宅的絕對中心位置

那些真正成立的城市級住宅，從來不是因為某一個項目本身，而是依賴于產(chǎn)業(yè)密度、人口結(jié)構(gòu)、公共資源與城市界面的共同成熟

而今天，深圳灣后海所呈現(xiàn)出的

已然具備了這樣一套穩(wěn)定而清晰的城市系統(tǒng)

所以

深圳灣澐璽并非改寫格局的變量

深圳灣澐璽天際線效果圖

而是這套系統(tǒng)，第一次被完整托舉到城市封面上

這一點就足見端倪

02

既然進入的是一個已經(jīng)成熟的城市系統(tǒng)

項目所面對的

也就不止是一次性的開發(fā)能力考核

更深一層，它指向的是：背后開發(fā)者是否具備長期運營城市的系統(tǒng)能力

而這，正是華潤置地底層優(yōu)勢所在

第一

土地與區(qū)域的持續(xù)運營能力

區(qū)別于大多房企只聚焦于“短期項目開發(fā)”，其主流邏輯是：拿地 → 開發(fā) → 銷售 → 退出

換句話說，一個項目成功與否，往往在3—5年內(nèi)就被結(jié)算

而區(qū)域持續(xù)運營，則意味著三件事

第一收益被主動拉長，第二資源需要持續(xù)長久投入，第三，很多回報也并不體現(xiàn)在單個項目賬面之上

這本身對企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)、耐心與組織穩(wěn)定性提出了極高要求

于是我們才會看見

從一片灘涂到深圳灣后海，從深圳灣體育中心“春繭”、中國華潤大廈“春筍”到深圳灣萬象城成為商業(yè)地標，以及代建運營的深圳人才公園與深圳灣文化廣場

華潤置地深圳灣后海典型項目進程

華潤置地之于深圳灣后海

更像是一條長達近20年，持續(xù)演進的城市曲線

無論是公共空間的設(shè)計與維護、商業(yè)與產(chǎn)業(yè)的長期協(xié)同，城市界面的持續(xù)優(yōu)化，還是與政府、公眾之間的穩(wěn)定協(xié)作

包括期間華潤置地標桿性產(chǎn)品深圳灣悅府，憑借其高品質(zhì)人居生活，也在區(qū)域二手市場保持領(lǐng)先性

深圳灣萬象城二期已于2025年9月開業(yè)

真正的區(qū)域運營，早已超出地產(chǎn)本身的范疇

也正因為這種長期投入，讓一個區(qū)域具備了不斷變好的能力

它為客戶提供的

是一種“這片土地會被持續(xù)照顧”的安全感

但需要明確的是

這種安全感，更多是一種底盤

而非直接驅(qū)動成交的最終答案

長期、穩(wěn)定、持續(xù)的區(qū)域運營，的確為深圳灣后海，提供了一塊極其罕見的城市底層構(gòu)架

卻仍不足以解釋

為什么這一次，高端住宅市場的主流決策者發(fā)生了明顯變化

基于市場現(xiàn)象的趨勢判斷，此次深圳灣澐璽成交客戶大多來自國際先鋒，以及科技新貴為主，尤其在年齡結(jié)構(gòu)上

更偏向80后、90后新一代高凈值決策者

真正的分水嶺

來自不同購房客群，截然不同的決策邏輯

在上海等更早完成財富積累的城市，豪宅市場長期由“資產(chǎn)保值型”邏輯主導(dǎo)，決策更強調(diào)安全、穩(wěn)健與風(fēng)險控制

而深圳所代表的

是另一種正在崛起的豪宅購買邏輯：為身份、體驗，以及不可被復(fù)制的生活方式買單

老錢要的，是不會出錯

新貴要的，則是在篤定之上，只有“我能這樣”的生活主權(quán)

也正是在這一變化之下

單純的區(qū)域運營能力，已經(jīng)不足以完全回應(yīng)這代高端客群的期待

確定性只是門檻，而非答案

在此之上，也才真正進入華潤置地的第二重能力：將跨界資源，轉(zhuǎn)化為可被持續(xù)感知的城市生活方式

通過自主孵化與協(xié)同政府，華潤置地策劃參與南山半程馬拉松、院士講堂、深圳灣咖啡文化周、深圳時裝周等城市級IP活動

并依托深圳灣體育中心、深圳灣文化廣場等文體場館，持續(xù)引入VOGUE、時尚芭莎、時尚集團，wallpaper等國際賽事、演藝、策展資源

引入高商業(yè)價值IP實景，來源：網(wǎng)絡(luò)

參與并打造近10個活動IP，自運營以來舉辦超100場活動

IP活動又擴大內(nèi)需，帶動周邊大型商圈營業(yè)額和客流量

從2022年約7億，提升至2024年近10億元，活動期間同比增長39.04%（來源：創(chuàng)新南山）

讓深圳灣后海不再只是高強度工作的地方

而是成為一個持續(xù)發(fā)生內(nèi)容的城市舞臺

這也是為什么要和各位強調(diào)深圳灣澐璽未來空中連廊的設(shè)計

深圳灣澐璽空中連廊系統(tǒng)模擬

并非一個單純的交通或景觀設(shè)計

因為只有依托整個華潤體系的跨界資源整合能力，才能將總部經(jīng)濟、深圳灣文化廣場等文體場館，深圳灣萬象城這樣城市商業(yè)封面所代表的國際化生活方式

以及專屬深圳灣澐璽業(yè)主，包括萬象黑金、藝文觀展等五重專屬權(quán)益體系

直接編織進業(yè)主的生活路徑之中

于是資源不再需要被專程抵達，而是自然出現(xiàn)在生活半徑之內(nèi)：

出門，即世界

03

所以真正讓深圳灣澐璽成立的，從來不是某一項單點優(yōu)勢

而是它呈現(xiàn)出了一種

在當(dāng)下中國高端住宅市場中，極難被復(fù)制的“完成度”

來自三個結(jié)果的同時發(fā)生

首先在城市層面

整個深圳灣澐璽被自然納入深圳灣既有的城市秩序之中，成為城市界面的延續(xù)，而非后來者

第二，在人群層面，項目也沒有刻意“討好”某一類顯性偏好

概念方案示意圖

不同于一般地塊抬高，深圳灣澐璽做了總高度約19.1米，由Line+主導(dǎo)設(shè)計共計上下六層超級底盤

每一層，都是基于人群真實行為邏輯的空間回應(yīng)

首層承擔(dān)社交與禮序

以圍合式庭院，入門即是闊綽的“車馬院”，以及酒店式落客大堂，構(gòu)成整個歸家前場序列

二層轉(zhuǎn)向悅己與獨處，于是健身、瑜伽房等功能被有意識地抬升，并通過空中連廊與城市資源連接，三層又將兒童、寵物與交流空間集中設(shè)置，用于回歸家庭與陪伴

哪怕是地下層，為了將陽光、雨露和綠植引入地下

“生境之斗”設(shè)計示意圖

采用“生境之斗”的設(shè)計理念

利用垂直綠化實現(xiàn)地下空間地上化，歸家第一眼就仿佛穿越峽谷光影

在這一邏輯下

也是獨屬于深圳灣澐璽底盤的三個特質(zhì)：隱私、效率與情緒價值

另外基于全層直達，這意味著業(yè)主無論從哪一層歸家，都無需轉(zhuǎn)層，而且每一層也都伴隨無雨歸家設(shè)計

渡邊智昭設(shè)計首層歸家大堂效果圖

它并不以年齡或財富代際作為區(qū)隔標準

對于新貴用戶會認為這是為“我”而設(shè)計，而對城市老錢，也能感受到這是一個成熟、不過度表達的系統(tǒng)

所以這里各位就能發(fā)現(xiàn)

所謂第三件事的核心，而是落在產(chǎn)品本身

把前述關(guān)于城市、人群與生活方式的判斷，讓需求能夠被徹底轉(zhuǎn)譯，并且充分落地

在深圳灣澐璽會主動放棄規(guī)?；?/p>

戶型空間示意圖

為高階人群保留選擇權(quán)

比如整體做到3.6米層高之外，提供大多戶型局部X空間功能可選，以及嘉格納&方太兩套廚電品牌配置選擇

尤其是建面約209-305平戶型，還包含兩套大師級室內(nèi)設(shè)計方案可選

讓不同客群都擁有更好生活質(zhì)感

看不見的隱蔽工程也是如此

靜音層面，邀請專業(yè)聲學(xué)顧問團隊，對每棟樓做“體檢式”靜音設(shè)計，外部、垂直、內(nèi)部三大維度，全面把控15個關(guān)鍵降噪環(huán)節(jié)

系統(tǒng)層面，引入華為全屋智能系統(tǒng)、構(gòu)建“五警四關(guān)”體系，并結(jié)合大金三管制空調(diào)+除濕新風(fēng)，針對深圳特有的回南天，自動在危險前切斷隱患...

對于深圳灣澐璽而言

真正重要的，并不只是現(xiàn)在是否足夠好看，而是十年后、二十年后，這些空間是否仍然成立

當(dāng)以上所有一切，這些選擇被同時放在一張圖紙上

并且被一次性完成

至此也才構(gòu)成深圳灣澐璽真正意義上的完整性表達

04

在過去很長一段時間里

行業(yè)幾乎只相信數(shù)字

那些最終被寫入時代記憶里的項目，往往也是從一個個震撼市場的結(jié)果開始

但站在這一輪周期回望

正如華潤置地對深圳灣后海長達二十年的發(fā)展與陪伴，我們才逐漸意識到——

很多價值，只有拉長時間，才會顯現(xiàn)

深圳灣后海所承載的

不只是過去十年中國新經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的集中顯影，更是新一代財富人群、新生活方式，與城市長期建設(shè)之間形成的穩(wěn)定共振

深圳灣后海群像

在這里，住宅不再只是資產(chǎn)的容器

而是城市階段、人群結(jié)構(gòu)與開發(fā)者長期能力，共同作用的結(jié)果

也正因如此

深圳灣澐璽的意義，從一開始就不止于某一次銷售記錄

曾經(jīng)，行業(yè)相信的是地段與總價的稀缺性

而深圳灣澐璽所呈現(xiàn)的，是一種更具確定性的邏輯：真正成立的城市級豪宅，決定因素正在從資源占有，轉(zhuǎn)向系統(tǒng)協(xié)同

這并非一次單點成功

而是新財富來源、新生活方式，持續(xù)向深圳灣這樣的城市節(jié)點集聚的結(jié)果，年輕、活躍、與新經(jīng)濟高度同頻的財富結(jié)構(gòu)

本質(zhì)上正在重塑行業(yè)對豪宅價值的判斷

所以

深圳灣澐璽不只是深圳豪宅的一次確認

更成為全國范圍內(nèi)，觀察中國城市競爭力的一個重要范本

而這一刻

無論是深圳這座城市，還是深圳灣澐璽

都已經(jīng)被放進了更長時間尺度之中，配得上一次全國注視

以上為正文，來自Moon

免責(zé)聲明：文中所涉及宣傳資料為要約邀請，效果圖的景觀風(fēng)格、布局效果等，并非開發(fā)商最終交付，僅供參考不作為銷售承諾，因建筑規(guī)劃、設(shè)計變更原因，以上示意圖、效果圖、實景拍攝圖、文字今后可能有所修改、變更、調(diào)整，開發(fā)商不再另行通知，敬請關(guān)注相關(guān)最新宣傳資料，買賣雙方權(quán)利義務(wù)以雙方簽訂的商品房買賣合同約定為準。發(fā)布時間：2026年1月