萬科前高級(jí)副總裁毛大慶先生提出的“2018年后的房子讓人恐懼”這一觀點(diǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)引發(fā)了廣泛共鳴。它并非危言聳聽，而是對2018年后中國房地產(chǎn)行業(yè)在政策、資金、開發(fā)模式上發(fā)生深刻轉(zhuǎn)變所導(dǎo)致的質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的系統(tǒng)性警示。

行業(yè)劇變與質(zhì)量隱患

毛大慶將2018年視為商品房質(zhì)量的分水嶺，主要基于以下幾方面的深刻變化：

? “高周轉(zhuǎn)”模式成為行業(yè)毒瘤：2018年前后，隨著“三道紅線”等政策的預(yù)期和落地，開發(fā)商面臨巨大的資金壓力。為了快速回籠資金，“高周轉(zhuǎn)”模式被推向極致。這意味著項(xiàng)目工期被極度壓縮，甚至違背基本的建設(shè)規(guī)律。有報(bào)道指出，原本需要精心打磨兩三年的工期，被壓縮到十幾個(gè)月。在這種模式下，施工方?jīng)]有足夠時(shí)間進(jìn)行混凝土養(yǎng)護(hù)、防水測試等關(guān)鍵質(zhì)量環(huán)節(jié)，為日后墻體開裂、房屋滲漏等“慢性病”埋下伏筆。

? “限價(jià)”政策下的利潤擠壓與惡意“減配”：各地出臺(tái)的商品房限價(jià)政策，本意是控制房價(jià)，但在執(zhí)行中，當(dāng)開發(fā)商在市場價(jià)格高點(diǎn)拿下土地后，卻發(fā)現(xiàn)售價(jià)被鎖定。利潤空間被嚴(yán)重?cái)D壓，許多企業(yè)選擇在“建安成本”上做文章，進(jìn)行惡意“減配”。例如，外墻石材變涂料，承諾的江南園林綠化變成簡單草地，精裝修標(biāo)準(zhǔn)一降再降甚至直接改為毛坯。這些“減配”直接損害了購房者的利益和居住品質(zhì)。

? 資金鏈緊張導(dǎo)致層層壓榨與偷工減料：整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的資金鏈異常緊張，形成了“地產(chǎn)商壓開發(fā)商、開發(fā)商壓建筑商、建筑商壓材料商”的惡性循環(huán)。為了生存，鏈條上的每一環(huán)都在拼命壓縮成本，最終只能通過偷工減料來維持微薄利潤。這導(dǎo)致鋼筋規(guī)格縮水、混凝土強(qiáng)度不足等潛在安全隱患的風(fēng)險(xiǎn)顯著增加。

質(zhì)量問題具體表現(xiàn)

上述系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)催生的質(zhì)量問題，往往具有隱蔽性和滯后性，在交房時(shí)難以察覺，通常入住后才集中爆發(fā)。

? 高頻投訴與“貨不對板”：根據(jù)深圳瑞捷的行業(yè)報(bào)告，2018年后交付的項(xiàng)目中，滲漏、墻面空鼓等質(zhì)量通病的投訴量增加了37%，精裝修“貨不對板”的問題占比高達(dá)23.6%。這意味著近四分之一的精裝房購房者，花了精裝的錢，卻收到了質(zhì)量堪憂的房屋。

? “隱蔽工程”成重災(zāi)區(qū)：毛大慶特別指出，中國的商品房主體結(jié)構(gòu)通常沒問題，問題大多出在管道等“隱蔽工程”上。例如，防水層少刷幾遍、隔音材料被替換、管道閥門使用劣質(zhì)產(chǎn)品，這些在驗(yàn)房時(shí)根本無法察覺。但入住后，就會(huì)出現(xiàn)漏水、隔音極差、管道堵塞或泄漏等棘手問題，維修起來成本高昂且非常麻煩。

相比之下，毛大慶認(rèn)為2013年至2016年左右建設(shè)的房屋整體質(zhì)量更為可靠。那時(shí)行業(yè)競爭雖激烈，但更多體現(xiàn)在“產(chǎn)品主義”上，開發(fā)商愿意在用料和工藝上投入，資金鏈也相對健康，有合理工期保證質(zhì)量，因此房屋質(zhì)量更有保障。

給購房者的實(shí)用建議

面對這樣的市場背景，購房者需要更加謹(jǐn)慎和精明。

1. 重新評(píng)估“新舊”觀念：不要盲目信奉“買新不買舊”。將樓齡在5-10年（即2016-2018年前后建成）的“次新房” 作為優(yōu)先考慮對象，這些房屋社區(qū)成熟，且避開了質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)期。

2. 優(yōu)選有實(shí)力的開發(fā)商：盡量選擇財(cái)務(wù)穩(wěn)健的國企、央企，或是一直以來口碑良好、少有重大維權(quán)糾紛的品牌房企。這些企業(yè)在品質(zhì)控制和長期信譽(yù)方面通常更加注重。

3. 擁抱“所見即所得”：現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房是規(guī)避期房風(fēng)險(xiǎn)的最有效手段。你可以實(shí)地檢查房屋的每一處細(xì)節(jié)，杜絕“貨不對板”。

4. 仔細(xì)查驗(yàn)樓盤“履歷”：購房前，務(wù)必花時(shí)間調(diào)查開發(fā)商和樓盤的歷史。多搜索其過往項(xiàng)目的業(yè)主論壇、投訴平臺(tái)記錄，了解真實(shí)口碑。

5. 借助專業(yè)力量：在最終交款前，聘請一位獨(dú)立的專業(yè)驗(yàn)房師非常有必要。他們能用專業(yè)工具發(fā)現(xiàn)你肉眼無法識(shí)別的隱蔽工程質(zhì)量問題。

總結(jié)與提醒

毛大慶的言論，是對當(dāng)前購房者最深刻的警示之一。它提醒我們，在房地產(chǎn)市場的下半場，購房邏輯必須從“投資升值”回歸到“居住價(jià)值” 本身。房子的核心價(jià)值在于其長久、安全、健康的居住屬性。

值得欣慰的是，國家層面已經(jīng)意識(shí)到問題并積極推動(dòng)行業(yè)變革。2025年，新版《住宅項(xiàng)目規(guī)范》正式實(shí)施，“好房子”被寫入政府工作報(bào)告，旨在通過提升標(biāo)準(zhǔn)、引導(dǎo)行業(yè)向高質(zhì)量方向發(fā)展。這意味著，未來新建住宅的品質(zhì)有望得到系統(tǒng)性提升。

因此，在當(dāng)前環(huán)境下，購房決策應(yīng)更加審慎，將房屋的實(shí)質(zhì)質(zhì)量、開發(fā)商的長期信譽(yù)和項(xiàng)目的確定性，置于比價(jià)格、概念和裝修噱頭更重要的位置。