泓睿達原創(chuàng)403，本文4400字。

寬闊的馬路、嶄新的高樓、精心設計的公園……這似乎是各地新城的“標準配置”。但夜幕降臨卻常常燈火闌珊、人影稀疏。

例如早期的鄂爾多斯康巴什和天津于家堡，都曾因過于注重宏大敘事和地標建筑，忽略了人氣賴以生存的生活服務業(yè)和職住平衡，一度陷入空城困境。

為什么要開發(fā)新城？土地不夠了。放人的地方叫新城，放企業(yè)的地方叫新開發(fā)區(qū)，但放人和放企業(yè)并不涇渭分明，有企業(yè)的地方就有人，有人的地方終究會成為城，人聚為城。所以現(xiàn)在的新城不像30年前的開發(fā)區(qū)只生產(chǎn)不住人，白天上班工人從其他地方趕過來，晚上下班又呼啦啦的跑光了，新城追求產(chǎn)城融合，人沒那么累，城沒那么鬼。

但新城依然普遍存在“職住不平衡”及“建用不平衡”兩個問題。

01

“職住不平衡”是因為并不是所有企業(yè)的員工都會住在新城里。有家庭的員工，家在舊城下班了要離開，也并不是每一家企業(yè)都有員工宿舍，管理剛性且只供短期，會導致員工外出居住，還有配套不足，當職聚居散時，人氣就不足了。

“建用不平衡”呢？房子建多了，和實際人口不匹配，居住和消費被稀釋，人氣也就不足了。

各地常用對策是依靠行政搬遷、企業(yè)分設、文旅活動導入人口，但這些人口是“潮汐人口”（白天工作晚上離開），而固定人口才是支撐消費、教育、醫(yī)療服務業(yè)的核心。若缺乏消費場所，潮汐人口難以轉化為固定人口，也難以形成穩(wěn)定的“人氣”。

是不是建成后就能解決人氣問題呢？表面看起來原因是配套成熟，實際上是有就業(yè)崗位。很多新城建得很漂亮，但配套長期不成熟，只有就業(yè)崗位充足，才是人氣的關鍵。而生活服務業(yè)能提供大量就業(yè)。

02

事實上，很多地區(qū)的新城規(guī)劃常常強調(diào)產(chǎn)業(yè)高端化、建筑地標化、人群高知化，忽略了城市是生態(tài)的整體，而生態(tài)需要多元。

高技能人才收入高，會產(chǎn)生大量消費，如果一個城市的服務價格貴，會出現(xiàn)“留才成本高”和“人才流失快”的問題。

一方面，各地出臺政策吸引人才，在政策（人才補貼，住房補貼，生活補貼，稅收減免等）和就業(yè)（高待遇，高福利，包吃住）雙重吸引下初期人才確實有聚集效應，但補貼到期，人才有一定資歷閱歷能力后，他開始更看重成家安居（住房，戶口，學位，生活便利性）和職業(yè)規(guī)劃（行業(yè)圈子，跳槽成本，成長邊際效應），如果二者不能解決其一，就會導致頻繁流失，尤其在沒有高能級城市輻射加持的新城里，企業(yè)留才成本更高。

另一方面，生活服務業(yè)缺乏扶持，導致開業(yè)租金成本，水電燃氣成本，招工成本，通勤成本高。出現(xiàn)了因為供給短缺導致低技能人口比高技能人才工資更高的怪現(xiàn)象。服務業(yè)的供給處于緊缺狀態(tài)，結果就是價格上漲。比如上海的住家保姆月薪已經(jīng)超過香港菲傭價格。進一步就是需求下降，而需求得不到滿足時高技能人才也會流失。

高技能人才和低技能人力在一個城市中是互補的，三個原因。

第一個原因，需求牽引消費。在任何生產(chǎn)單位里面，都需要高技能人才和低技能人力相配套。比如在浦東的金融街，除了需要高級白領以外，還需要清潔工和保安。收入水平越高，就有更高比例用于消費，一個地方業(yè)態(tài)越豐富，分工效應越強，低技能人口越容易獲得好處。

第二個原因，生活服務業(yè)讓消費實現(xiàn)本地閉環(huán)。高技能人才集聚會產(chǎn)生很多生活服務需求，提供這種服務的往往是低技能人口，如果這些人口能就近提供服務，高技能人才的消費就不會被轉移出去。

第三個原因，生活服務業(yè)轉移了企業(yè)成本。低技能人口在新城獲得崗位和收入，促進了服務業(yè)興旺，高技能人才的消費被滿足，減輕企業(yè)全面配套的負擔。

在美國，高科技產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了大量生活服務業(yè)需求。據(jù)統(tǒng)計，城市中一個高技能人才的就業(yè)崗位可以帶動5個其他行業(yè)的就業(yè)崗位，其中2個是相對高端的服務業(yè)（比如牙醫(yī)和理財師），而另3個則集中在消費型的生活服務業(yè)（如售貨員和餐館服務員）。1個高科技就業(yè)崗位的增加能夠帶動1.6個本地服務業(yè)的就業(yè)，關鍵是當你花大力氣引進這個1時，也要想辦法同步降低這個1.6進入的門檻。

03

首先，要有一套旺人氣的標準。包括:一是總量增長指標，比如常住人口數(shù)、戶籍人口數(shù)、個體工商戶注冊數(shù)、商業(yè)樓宇開業(yè)率，這些指標的增長意味著固定人口增長和商業(yè)信心提升。二是結構優(yōu)化指標，比如行業(yè)結構、從業(yè)人員結構、分布結構，這些指標可以考察一個區(qū)域內(nèi)從生產(chǎn)到生活的生態(tài)鏈是否存在短板，建用是否平衡。三是質(zhì)量指標，比如樣本個體工商戶的營收，商鋪平均經(jīng)營和空置年限，商圈客流峰值/谷值、通勤流向，居民滿意度、社區(qū)活動參與度、社交網(wǎng)絡密度。根據(jù)這些指標可以調(diào)整政策方向。

其次，對照這些指標完善扶持政策。

2021年商務部等12部門出臺《關于推進城市一刻鐘便民生活圈建設的意見》，2025年9月商務部等9部門又推出《關于加力推動城市一刻鐘便民生活圈建設擴圍升級的通知》，提出“科學優(yōu)化布局。加強統(tǒng)籌設計。合理優(yōu)化網(wǎng)點，重點對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)、新建居住區(qū)……加強商業(yè)網(wǎng)點布局，滿足居民便利生活和日常消費需求”。

建議可以這樣:

第一，推動常住人口增長，保持低成本居住供給。

解決職住平衡問題，住房問題是關鍵?？紤]兩筆補貼費用，聯(lián)合企業(yè)提供公建保障性租賃房，人才公寓，以長期、保底、階增承租方式低價、大規(guī)模收儲一批空置商品房，第一筆補貼是聯(lián)合企業(yè)出租給員工，三年為期逐年補貼遞減，第二筆補貼是聯(lián)合開發(fā)商優(yōu)惠出售給企業(yè)員工，優(yōu)惠力度三年為期逐年遞減，刺激越早買房補貼越多。

孩子上學問題也是關鍵，在新城有固定住所，且承諾轉移社保的企業(yè)骨干員工，配給公辦學位。

對注冊開業(yè)在新城，經(jīng)營面積或符合首店條件，且承諾持續(xù)經(jīng)營一定年限的個體工商戶、服務業(yè)企業(yè)，為其薪酬達到一定標準的骨干員工提供保障性租賃房，人才公寓。比如深圳在新建設區(qū)域推行“城中村改造+保障房供應”模式，保留低成本居住空間。

第二，支持低技能人口就業(yè)。

新城業(yè)態(tài)不僅瞄準高科技企業(yè)，也規(guī)劃特色市集、社區(qū)工坊、便民服務業(yè)街區(qū)，給予租金優(yōu)惠或創(chuàng)業(yè)補貼。比如成都東部新區(qū)在核心區(qū)周邊規(guī)劃“便民服務帶”，吸引小型餐飲、便利店、維修點入駐。

鼓勵本地居民、返鄉(xiāng)青年、小微創(chuàng)業(yè)者以低租金或免租期方式，開設第一批便利店、咖啡館、書店等，政府給予小額啟動資金和培訓，讓其成為服務業(yè)的“種子用戶”。

公交線路和班次優(yōu)先連接居住區(qū)、城中村和商業(yè)服務區(qū)、工業(yè)區(qū)兩端，確保服務業(yè)工作者通勤成本可控。比如蘇州工業(yè)園區(qū)通過公交專線、自行車租賃系統(tǒng)，降低低收?群體通勤成本。

第三，補齊中端生活服務業(yè)。

為什么強調(diào)中端服務業(yè)呢？比如餐飲，太低端，對城市形象有影響，也和常住居民的消費力錯配，太昂貴，又不符合日常消費習慣，而中端生活服務業(yè)兼顧了檔次和日常兩方面，但中端服務業(yè)的經(jīng)營者會顧慮投入大、客流少、難維持。因此要重點對這部分中端業(yè)態(tài)進行扶持。比如南沙新區(qū)，對首次引入并實際經(jīng)營的餐飲企業(yè)提供供餐服務的集體食堂，給予食堂所屬單位每1家食堂10萬元的一次性補貼。

對于掌握在政府和國企手里的商業(yè)物業(yè)，設定業(yè)態(tài)分布指標，屬于彌補業(yè)態(tài)空白（電影院，電競，量販KTV，健身房），彌補檔次和規(guī)?？瞻祝ㄈ缛司M100元，經(jīng)營面積超過1000平方），彌補本區(qū)域空白的首店，分類分層分期提供租金優(yōu)惠和一次性獎勵，并結合經(jīng)營業(yè)績（首次達到限額以上）給予獎勵，以及骨干員工享受上述租住優(yōu)惠。

強化品牌建設，對園區(qū)經(jīng)營單位提出業(yè)績指標，對引進“中華老字號”“綠色餐廳”“連鎖品牌”等認定的企業(yè)，能夠打造特色消費場景（如主題餐廳、文創(chuàng)書店、運動健身綜合體）的項目給予獎勵。

第四，完善社區(qū)公共服務。

在大型地標場館之前，打造高頻使用場所，多建社區(qū)公園、街頭籃球場、免費圖書館、夜市廣場，而非只注重地標性文化場館。比如西安曲江新區(qū)周邊保留大量平價小吃街和小商品市場，平衡大唐不夜城的高端旅游與本地生活的沖突。

引導特長人群以服務換租金，做好人群特長摸查，對于入住的藝術工作者、教師、社工、手工藝人等，可以提供低于市場價的租金或免費居住空間，條件是他們必須為社區(qū)提供一定時長的公共服務，如開設免費工作坊、組織社區(qū)活動、輔導兒童課業(yè)。

第五，設置“人氣對賭”開發(fā)協(xié)議。

在引入房地產(chǎn)開發(fā)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設運營商時設置商業(yè)條款，對小區(qū)和園區(qū)要配套“嵌入式”服務，在有居住配套的產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大型居住社區(qū)內(nèi)嵌入式布局常規(guī)四店（便利店、菜肉店、維修店、理發(fā)店），設置與本小區(qū)“常住人口增長率”“商鋪開業(yè)率”“夜間燈光指數(shù)”等掛鉤的獎懲條款，激勵開發(fā)商持續(xù)運營而非賣完房子就走。

第六，注重商業(yè)街區(qū)道路設計。

比如馬路這件事，大馬路配套的是大型商業(yè)體，但不一定適合住戶為主的商業(yè)街區(qū)。我國的新城幾乎無一例外地采取了大馬路的形式。從直覺上來說，很多人認為大馬路有利于緩解道路擁擠，實際上小馬路一方面可以像毛細血管一樣分流主干道路的車流，另一方面路邊可以有足夠的人流，從而發(fā)展起沿街的商業(yè)，這樣既增加城市生活的便利度，又可以縮短居民生活半徑，減少開車出行，特別是兩個挨著的商住小區(qū)之間，如果規(guī)劃為“小馬路+臨街商鋪”，會很容易旺起來。

第七，將公共綠地交給居民，吸引常住人口。

將部分未開發(fā)地塊、小區(qū)公共綠地、沿街公共綠地設計為市民農(nóng)園、果園、花園，統(tǒng)一管理但分塊租賃，給有興趣的居民種植，吸引人口常住。

委托給居民種植雖然用地和灌溉用水免費，但要設置要求，服從統(tǒng)一管理。首先不能做成傳統(tǒng)的菜地，不能搭建窩棚，推放雜物，其次應采用觀賞園藝的搭配手法。比如曲線劃分地塊，用向日葵、玉米作為背景，中層種植五彩椒、茄子，低層用百里香、旱金蓮鑲邊。注意色彩搭配，比如將紫色羽衣甘藍、金黃色金盞菊、翠綠韭菜進行色塊組合。

第八，發(fā)起“城市體驗官計劃”。

招募10位來自不同領域，在頭部城市創(chuàng)業(yè)但期待降低生活成本的博主、設計師、攝影師、作家、家庭主夫/婦等，給予他們一年免費居住權，條件是憑借自身所在領域的特長，持續(xù)創(chuàng)作和分享在新城的生活內(nèi)容，并提出完善建議，用真實、多元的敘事風格補充官方宣傳的不足。

第九，推行公益活動積分計劃。

上述幾點活動包括開設首店，公共綠地承包種植，城市體驗館的宣傳，提供技能幫助，還有垃圾分類、志愿服務等行為，都可以成為積分，換取禮物或其他志愿者對你的服務時長。比如參考深圳的做法，實現(xiàn)兌換品不依賴政府補貼，而是深度整合轄區(qū)商業(yè)資源（優(yōu)惠券、服務），形成可持續(xù)的“資源閉環(huán)”。弱化“物質(zhì)激勵”，強化“權益與信用”，將積分與公共服務優(yōu)先權、信用加分等“軟性權益”掛鉤，引導居民關注新城的公共價值。

第十，成立“人氣咨詢委員會”。

成員包括政府、開發(fā)商、入駐企業(yè)代表、商戶代表、熱心居民等，定期評估人氣指標，快速響應問題（如公交線路調(diào)整、商業(yè)補貼申請），避免政府單方面決策與市場需求脫節(jié)。

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參考資料:
《大國大城》陸銘，上海人民出版社