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2025年，人工智能以前所未有的速度重塑著現(xiàn)實(shí)。大模型與人形機(jī)器人正在從概念走向日常，在提升效率的同時(shí)，也加劇了人們對(duì)自身職場(chǎng)角色與競(jìng)爭(zhēng)力的憂慮。與此同時(shí)，全球格局的持續(xù)演變與局部動(dòng)蕩，讓外部環(huán)境的不確定性成為一種常態(tài)。

當(dāng)“技術(shù)演進(jìn)”與“秩序重構(gòu)”共同勾勒出這個(gè)時(shí)代的復(fù)雜底色，人們對(duì)真實(shí)、稀缺且能恒久承載價(jià)值的物理空間，重新投注更多目光。這一年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在深度調(diào)整，但一批頂級(jí)豪宅卻逆勢(shì)走出獨(dú)立行情，以單盤銷售破百億的現(xiàn)象級(jí)表現(xiàn)，印證了一個(gè)正在形成的共識(shí)：在一個(gè)充滿變數(shù)的世界里，能夠穿越周期、穩(wěn)固承載價(jià)值的“確定性”，正成為資產(chǎn)配置的終極標(biāo)尺。

表：2025年重點(diǎn)城市新建商品住宅銷售額TOP30

注：項(xiàng)目銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)是以2025年網(wǎng)簽備案的商品住宅（不含保障房）為統(tǒng)計(jì)口徑，主要依據(jù)的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)。本報(bào)告僅供參考，不對(duì)使用報(bào)告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。

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格局之變：誰(shuí)在定義2025年的頂豪市場(chǎng)？

1、城市格局：一線城市絕對(duì)主導(dǎo)，上海繼續(xù)領(lǐng)跑

2025年重點(diǎn)城市成交金額TOP30項(xiàng)目中，北上廣深包攬26席。其中，上海獨(dú)占13席，數(shù)量是北京、深圳、廣州之和，表現(xiàn)突出。

在7個(gè)成交額超百億的樓盤中，上海占5席，廣州、深圳各占1席。上海老城廂、新天地、徐匯濱江等核心地段持續(xù)釋放價(jià)值，成為高凈值人群資產(chǎn)配置的首選。

在市場(chǎng)調(diào)整期，高端改善需求展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性。根據(jù)中指統(tǒng)計(jì)，2025年，共25個(gè)重點(diǎn)城市1000萬(wàn)以上新房銷售超百套。整體來(lái)看，重點(diǎn)25城新建住宅成交套數(shù)同比下降22%，而1000萬(wàn)以上產(chǎn)品成交量?jī)H微降2%，其中上海2025年1000萬(wàn)以上新房成交占25城總體33%，5000萬(wàn)以上占比達(dá)七成，持續(xù)領(lǐng)跑市場(chǎng)。

表：2025年重點(diǎn)城市1000萬(wàn)以上新房銷售套數(shù)(普通住宅及別墅)

注：表中標(biāo)*城市數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)口徑為2025年1-11月

數(shù)據(jù)來(lái)源：

市場(chǎng)監(jiān)測(cè)：https://u.fang.com/ytcrnn/

政策松綁帶動(dòng)積壓的改善需求持續(xù)釋放，上海吸引力與“聚集效應(yīng)”突出。隨著“70/90”、“房地聯(lián)動(dòng)價(jià)”等政策逐步退出，上海頂豪產(chǎn)品的市場(chǎng)供應(yīng)明顯增加。同時(shí)，近兩年上海限購(gòu)、限貸等政策持續(xù)優(yōu)化，前期積壓的改善需求得到釋放。此外，上海作為長(zhǎng)三角核心城市，吸引了大量外來(lái)高素質(zhì)人口，尤其是江浙皖地區(qū)的高凈值人群，這形成了對(duì)上海豪宅市場(chǎng)的持續(xù)需求。以上海高端項(xiàng)目為例，綠城潮鳴東方項(xiàng)目開(kāi)盤共吸引191組客戶認(rèn)籌，非滬籍客戶認(rèn)籌占比超6成，其中江浙皖戶籍客戶占比超3成；上海壹號(hào)院五批次開(kāi)盤江浙籍買家占比超4成，遠(yuǎn)超本地客群。上海豪宅已成為長(zhǎng)三角乃至全國(guó)高凈值家庭進(jìn)行資產(chǎn)配置、追求“確定性”的重要選擇。

除一二線城市之外，部分以外向型經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的城市，其高端住宅市場(chǎng)也保持較高的活躍度。以義烏為例，作為“世界小商品之都”，其民營(yíng)經(jīng)濟(jì)高度活躍，孕育了規(guī)模龐大的中小企業(yè)主、個(gè)體工商戶與外貿(mào)從業(yè)群體，為豪宅市場(chǎng)提供了較強(qiáng)的購(gòu)買力基礎(chǔ)。

2、開(kāi)發(fā)主力：央國(guó)企主導(dǎo)，聯(lián)合開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)

TOP30項(xiàng)目中，約八成由央國(guó)企主導(dǎo)開(kāi)發(fā)。其中央企中華潤(rùn)參與5個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，保利參與4個(gè)。綠城、濱江等企業(yè)憑借扎實(shí)的產(chǎn)品力，也贏得高端客群信賴。TOP30項(xiàng)目中超半數(shù)采用聯(lián)合開(kāi)發(fā)模式，尤其是在7個(gè)百億項(xiàng)目中，5個(gè)為合作開(kāi)發(fā)。反映出在市場(chǎng)調(diào)整期，房企更傾向于通過(guò)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合、匯集優(yōu)勢(shì)資源、分散開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，提升項(xiàng)目確定性。

3、價(jià)格維度：千萬(wàn)級(jí)成主流，百億樓盤單價(jià)全面邁入“10萬(wàn)+”時(shí)代

TOP30項(xiàng)目中，套均總價(jià)突破千萬(wàn)的項(xiàng)目達(dá)21個(gè)項(xiàng)目，較2024年再增加1個(gè)，千萬(wàn)級(jí)項(xiàng)目逐漸成為高端市場(chǎng)的門檻。7個(gè)百億項(xiàng)目單價(jià)均超10萬(wàn)/平，其中5個(gè)項(xiàng)目單價(jià)突破15萬(wàn)/平。

熱銷密碼：位置稀缺、需求匹配、品質(zhì)服務(wù)，三者缺一不可

豪宅熱銷并非偶然，而是高凈值人群在不確定性中，用資金投票選擇“確定性”的理性結(jié)果。

第一，位置的不可復(fù)制性。

地段仍是豪宅價(jià)值的基石，但今天的好地段已超越傳統(tǒng)的配套概念，而是強(qiáng)調(diào)資源的排他性與未來(lái)的可持續(xù)性。上海外灘、前灘，深圳灣，北京海淀永豐，廣州天河核心——這些區(qū)域的共同點(diǎn)是，已形成成熟的產(chǎn)業(yè)、人口與公共服務(wù)集聚效應(yīng)，且新增土地極為有限。以金陵華庭為例，其位于外灘南端，是區(qū)域內(nèi)少有的新出讓住宅用地，僅此一點(diǎn)就決定了它的稀缺屬性。2025年首個(gè)“開(kāi)盤破百億”的樓盤——保利玥璽灣，位于珠江新城、金融城、琶洲三大CBD交匯的核心位置，周邊資源高度集中，同時(shí)項(xiàng)目是近年來(lái)罕有的南向一線臨江項(xiàng)目。2025年12月28日位于深圳灣最后一塊一線海景住宅用地上的中信城開(kāi)信悅灣項(xiàng)目開(kāi)盤，憑借三面環(huán)海的稀缺性，兩小時(shí)內(nèi)銷售額即突破百億（注：為2025年開(kāi)盤數(shù)據(jù)，尚未網(wǎng)簽統(tǒng)計(jì)）。

第二，產(chǎn)品回應(yīng)真實(shí)需求。

功能進(jìn)化：過(guò)去，豪宅常被等同于“大而貴”，但近年來(lái)，消費(fèi)者對(duì)高端產(chǎn)品的理解已從面積大小、裝標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，轉(zhuǎn)向關(guān)注空間效率、功能適配與長(zhǎng)期居住體驗(yàn)。以北京和樾望雲(yún)舉例，項(xiàng)目引入“四代宅”理念，通過(guò)LDK+B布局增強(qiáng)家庭互動(dòng)，同時(shí)設(shè)置雙主臥滿足多代共居需求；上海翡雲(yún)悅府通過(guò)高窗地比、無(wú)柱空間提升通透感，弱化傳統(tǒng)戶型的壓迫感；廣州保利玥璽灣則以藝術(shù)化社區(qū)為切入點(diǎn)，打造鏡面泳池、藝術(shù)長(zhǎng)廊等公共空間，試圖構(gòu)建一種有審美認(rèn)同的生活方式。同時(shí)配套約6000㎡藝術(shù)會(huì)所，涵蓋泳池、健身房、社交廳、藝術(shù)空間等功能，并融入十二大非遺工藝，營(yíng)造高雅的生活環(huán)境�？傊@些設(shè)計(jì)不再僅為展示，而是回應(yīng)“如何真正住得舒服”的問(wèn)題。

文化認(rèn)同：高端項(xiàng)目還通過(guò)將文化元素融入設(shè)計(jì)，滿足高凈值群體的身份認(rèn)同與精神共鳴。如上海壹號(hào)院主入口配備12米高玻璃幕墻與銅制雕花大門，單元入口采用銅質(zhì)浮雕門頭，兼具現(xiàn)代簡(jiǎn)約與奢華底蘊(yùn)；廣州保利玥璽灣門頭設(shè)計(jì)靈感源自嶺南騎樓與滿洲窗，既保留地域文化記憶，又避免符號(hào)堆砌，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)元素的現(xiàn)代轉(zhuǎn)譯。杭州奧映鳴翠府項(xiàng)目景觀設(shè)計(jì)不是簡(jiǎn)單模仿傳統(tǒng)園林，而是將漏窗、青石板、白墻灰瓦等江南文化元素融入現(xiàn)代居住體驗(yàn)。

科技賦能：高端住宅通過(guò)運(yùn)用前沿科技技術(shù)，全面提升居住體驗(yàn)。上海金陵華庭將智能控制、綠色節(jié)能、健康系統(tǒng)與高端安防深度融合，兼顧居住舒適度、安全性與可持續(xù)性。保利基于對(duì)高凈值人群的深度調(diào)研，研發(fā)出八衡科技系統(tǒng)，從溫度、濕度、氧氣、凈化、潔凈、水壓、靜音與光線八大維度，構(gòu)建全鏈路健康居住環(huán)境。

第三，物業(yè)服務(wù)品質(zhì)深度升級(jí)。

高端物業(yè)服務(wù)已升級(jí)為“全周期、精細(xì)化、定制化”的生活解決方案。在社區(qū)安防層面，通過(guò)智能安防系統(tǒng)與人工巡防雙重保障，構(gòu)建安全且私密的圈層場(chǎng)域；在個(gè)性化服務(wù)層面，提供定制化家政、商務(wù)接待協(xié)助、育兒養(yǎng)老配套、私宴策劃等服務(wù)，匹配高凈值家庭的多元需求；在資產(chǎn)與圈層維護(hù)層面，一方面通過(guò)專業(yè)的房屋養(yǎng)護(hù)服務(wù)（如設(shè)備檢修、石材保養(yǎng)等），保障資產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)值，另一方面定期組織高端圈層活動(dòng)，搭建優(yōu)質(zhì)社交平臺(tái)，滿足高凈值人群對(duì)生活品質(zhì)與社交資源的訴求。

趨勢(shì)展望：分化成為長(zhǎng)期趨勢(shì)，“確定性溢價(jià)”時(shí)代到來(lái)

整體來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化已成為長(zhǎng)期趨勢(shì)。普通住宅仍需經(jīng)歷供需關(guān)系再平衡的過(guò)程，而高端市場(chǎng)展現(xiàn)出的韌性，是源于資產(chǎn)價(jià)值的“確定性”——2025豪宅熱銷現(xiàn)象，本質(zhì)上是高凈值家庭在面對(duì)復(fù)雜經(jīng)濟(jì)環(huán)境時(shí)，進(jìn)行資產(chǎn)再配置的理性選擇。

未來(lái)，企業(yè)對(duì)居住需求的精準(zhǔn)洞察、產(chǎn)品創(chuàng)新能力及物業(yè)服務(wù)品質(zhì)，將共同決定市場(chǎng)對(duì)其價(jià)值的判斷，這正是“確定性溢價(jià)”時(shí)代下，高端市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)邏輯。

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