2026年1月8日,萬(wàn)科A(000002.SZ)一則公告劃破地產(chǎn)行業(yè)的平靜:郁亮因到齡退休,辭去公司董事、執(zhí)行副總裁職務(wù),此后不再擔(dān)任任何職務(wù)。這則簡(jiǎn)短的公告,不僅宣告了一位陪伴萬(wàn)科35年的“開山元老”正式離場(chǎng),更標(biāo)志著中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)最后一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人主導(dǎo)的標(biāo)桿時(shí)代落幕——萬(wàn)科,這家曾經(jīng)的行業(yè)風(fēng)向標(biāo),徹底駛?cè)肷铊F系主導(dǎo)的穩(wěn)健航行新階段。

從“影子管家”到“逆風(fēng)舵手”:郁亮的35年萬(wàn)科征程

1990年,北大經(jīng)濟(jì)學(xué)高材生郁亮放棄“鐵飯碗”加入尚不知名的萬(wàn)科,從證券事務(wù)部起步,27歲任董秘,29歲躋身董事會(huì)。在王石主導(dǎo)的理想主義年代,郁亮是背后的“務(wù)實(shí)操盤手”,用財(cái)務(wù)邏輯搭建起萬(wàn)科的現(xiàn)代企業(yè)制度,被王石評(píng)價(jià)為“重劍無(wú)鋒”。他以“貓頭鷹”自喻,一邊緊盯行業(yè)機(jī)會(huì),一邊筑牢風(fēng)險(xiǎn)防線,這種特質(zhì)在后來(lái)的行業(yè)變局中成為萬(wàn)科的“護(hù)城河”。

2017年,在五千億規(guī)模的頂峰接棒時(shí),郁亮數(shù)度哽咽的那句“請(qǐng)把鼓勵(lì)留給我”,早已預(yù)示這場(chǎng)接力并非登頂后的坦途。彼時(shí),他率先喊出“房地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代”,在同行瘋狂加杠桿沖擊規(guī)模之際,推動(dòng)萬(wàn)科從單一住宅開發(fā)轉(zhuǎn)向“城市配套服務(wù)商”,布局商業(yè)、物流、長(zhǎng)租公寓等多元賽道。2018年“活下去”的白底紅字標(biāo)語(yǔ),在當(dāng)時(shí)被質(zhì)疑為“制造焦慮”,如今卻成了行業(yè)最深刻的預(yù)警——當(dāng)2022年郁亮進(jìn)一步定調(diào)“黑鐵時(shí)代”,強(qiáng)調(diào)“縮表出清是必然”時(shí),曾經(jīng)的爭(zhēng)議已化作對(duì)其前瞻性的認(rèn)可。

郁亮35年的萬(wàn)科生涯,堪稱中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的

作為全馬3小時(shí)06分的跑者,郁亮將長(zhǎng)跑精神刻進(jìn)萬(wàn)科的基因。在行業(yè)下行周期中,他主導(dǎo)了萬(wàn)科史上最徹底的“減脂瘦身”:從壓縮差旅開支、高管帶頭降薪,到堅(jiān)決處置非核心資產(chǎn),2023年至今相繼出售悅榕服務(wù)股權(quán)、高新投集團(tuán)股份、七寶萬(wàn)科廣場(chǎng)部分權(quán)益等,通過19個(gè)項(xiàng)目大宗交易回籠資金68.6億元。這種“節(jié)衣縮食”的堅(jiān)守,讓萬(wàn)科在“三道紅線”時(shí)代始終保持綠檔,也為后續(xù)風(fēng)險(xiǎn)化解保留了余地。

行業(yè)變局下的必然選擇:職業(yè)經(jīng)理人謝幕與國(guó)資接棒

郁亮的離場(chǎng),本質(zhì)上是房地產(chǎn)行業(yè)周期迭代的必然結(jié)果。隨著高周轉(zhuǎn)、高杠桿的黃金時(shí)代落幕,行業(yè)進(jìn)入“縮表出清、提質(zhì)增效”的新階段,曾經(jīng)主導(dǎo)行業(yè)的精英職業(yè)經(jīng)理人模式,已難以適配房企對(duì)“耐心資本”和資源整合能力的需求。數(shù)據(jù)顯示,萬(wàn)科2024年凈虧損達(dá)494.8億元,2025年前三季度再虧280.2億元,核心原因是開發(fā)業(yè)務(wù)結(jié)算規(guī)模下滑、毛利率承壓及資產(chǎn)處置虧損。在這樣的困境下,大股東深鐵集團(tuán)的支持成為關(guān)鍵。

自2025年以來(lái),深鐵集團(tuán)已累計(jì)向萬(wàn)科提供307.96億元無(wú)抵質(zhì)押擔(dān)保借款,并通過股東大會(huì)授權(quán)進(jìn)一步強(qiáng)化資金支持。人事層面,深鐵系黃力平接任萬(wàn)科董事長(zhǎng)后,提出“堅(jiān)持戰(zhàn)略聚焦、堅(jiān)持規(guī)范運(yùn)作、堅(jiān)持科技賦能”的發(fā)展思路,明確將通過城市聚焦、業(yè)務(wù)組合優(yōu)化、科技賦能等五大舉措推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展。這種“國(guó)資背景+市場(chǎng)化運(yùn)作”的新模式,與郁亮?xí)r代的職業(yè)經(jīng)理人治理形成鮮明對(duì)比,也契合了2026年房地產(chǎn)“結(jié)構(gòu)為王”的行業(yè)趨勢(shì)——核心城市改善型需求崛起、二手房成交反超新房,房企需更穩(wěn)健的資金鏈和資源整合能力應(yīng)對(duì)市場(chǎng)分化。

時(shí)代縮影:從狂飆到穩(wěn)健,房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型陣痛

“活化石”。從王石時(shí)代的多元化拓荒,到郁亮主導(dǎo)的規(guī)范化轉(zhuǎn)型,再到如今深鐵系引領(lǐng)的穩(wěn)健發(fā)展,萬(wàn)科的每一次轉(zhuǎn)向都折射著行業(yè)的變遷:從“人人撿黃金”的黃金時(shí)代,到精耕細(xì)作的白銀時(shí)代,再到縮表出清的黑鐵時(shí)代,房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力已從“拿地融資”轉(zhuǎn)向“產(chǎn)品服務(wù)+資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)”。

如今的萬(wàn)科,正沿著深鐵系設(shè)定的航道調(diào)整航向:聚焦核心城市改善型住宅,打造“好房子、好社區(qū)、好服務(wù)”;借助科技賦能和綠色低碳技術(shù)提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力;通過存量資產(chǎn)盤活和REITs工具創(chuàng)新破解資金壓力。上海高福云境項(xiàng)目創(chuàng)下單日單盤銷售紀(jì)錄,上生新所二期等城市更新項(xiàng)目落地,萬(wàn)物云“蝶城”戰(zhàn)略穩(wěn)步推進(jìn),這些亮點(diǎn)預(yù)示著萬(wàn)科正從規(guī)模導(dǎo)向轉(zhuǎn)向價(jià)值導(dǎo)向。

而郁亮的謝幕,更像是一個(gè)時(shí)代的隱喻。當(dāng)2026年房地產(chǎn)行業(yè)全面進(jìn)入“結(jié)構(gòu)分化、品質(zhì)為王”的新階段,當(dāng)二手房成交量首次超過新房、限購(gòu)政策全面優(yōu)化,曾經(jīng)依靠規(guī)模擴(kuò)張和財(cái)務(wù)杠桿的發(fā)展模式已成過去。郁亮用35年堅(jiān)守證明了職業(yè)經(jīng)理人的專業(yè)價(jià)值,而他的離場(chǎng)則告訴行業(yè):適應(yīng)周期、擁抱變革,才是企業(yè)長(zhǎng)久生存的核心邏輯。

萬(wàn)科的故事仍在繼續(xù),房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型也未停歇。郁亮或許不再是舞臺(tái)中央的掌舵者,但他留下的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)、轉(zhuǎn)型勇氣和職業(yè)堅(jiān)守,早已成為這家企業(yè)乃至整個(gè)行業(yè)的寶貴財(cái)富。而隨著深鐵系的全面接手,萬(wàn)科正以“耐心資本+科技賦能”的新姿態(tài),書寫房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展的新篇章。