1月10日下午，《城市財(cái)經(jīng)》公眾號(hào)聯(lián)合兩位重磅嘉賓解讀2026資產(chǎn)配置新趨勢(shì)！

由經(jīng)濟(jì)學(xué)博士、房地產(chǎn)政策首席研究專家李宇嘉，以及20多年深圳資產(chǎn)配置經(jīng)驗(yàn)專家海浪老師，為您解讀十五五規(guī)劃、樓市趨勢(shì)、深圳APEC峰會(huì)！原價(jià)2000元門票，本次免費(fèi)參加，歡迎掃下方二維碼進(jìn)群報(bào)名參與。

作者：余飛

01

寧波樓市，繼續(xù)創(chuàng)新低

2025年已經(jīng)結(jié)束，到了回顧過(guò)去一年各城市房?jī)r(jià)走勢(shì)的時(shí)候了。

今天討論的城市，是五大計(jì)劃單列市之一的寧波。寧波官媒寧波日?qǐng)?bào)報(bào)業(yè)集團(tuán)旗下的“寧波樓市報(bào)道”公布了寧波過(guò)去一年的成交數(shù)據(jù)。

一句話概括，新房成交量相比于高點(diǎn)腳踝斬，二手房成交量創(chuàng)下六年來(lái)第二低。

2025年，寧波市六區(qū)新房全年成交了11861套，相較于高點(diǎn)時(shí)期的67630套，下跌了82.5%，腳踝斬毫不夸張。

最關(guān)鍵的是，2020年見(jiàn)頂之后，2022年開始跳水下滑，2024年的成交量已經(jīng)創(chuàng)下了新低，而2025年的成交量在2024年新低基礎(chǔ)上，繼續(xù)腰斬。

2025年寧波市六區(qū)的新房成交量較2024年下降了44.6%。

來(lái)源：寧波樓市報(bào)道

二手房的成交量情況比新房好很多，2025年寧波市六區(qū)二手房成交了40429套，是2020年見(jiàn)頂以來(lái)的第二低，僅高于2021年。

這一規(guī)模相較于高點(diǎn)時(shí)期的73482套下降了45%，相較于2024年下降了12.9%。

來(lái)源：寧波樓市報(bào)道

二手房成交量遠(yuǎn)高于新房成交量，這是進(jìn)入這一輪房地產(chǎn)調(diào)整后的普遍現(xiàn)象，重點(diǎn)城市無(wú)不如此，全國(guó)整體數(shù)據(jù)也是如此。

原因主要有兩點(diǎn)：

第一，二手房?jī)r(jià)格調(diào)整力度更大，更有吸引力。

新房發(fā)行需要申請(qǐng)備案價(jià)，盡管目前很多地方取消了跌幅限制，但整體定價(jià)仍偏高。

而二手房是業(yè)主的自主行為，在大環(huán)境推動(dòng)下，越來(lái)越多的炒房客和置換人群扎堆掛牌，大力度降價(jià)解套。

同一片區(qū)，二手房的價(jià)格已經(jīng)低于新房。

第二，二手房更安全。

房企不斷出清的背景下，買新房像買盲盒，不確定性太大。而二手房則是一手交錢一手交貨。

現(xiàn)在大家買房更傾向于二手房和現(xiàn)房，全國(guó)新房與二手房成交數(shù)據(jù)，就是購(gòu)房者最好的心理映射。

02

寧波房?jī)r(jià)，卷瘋了

成交量持續(xù)走低，房?jī)r(jià)自然無(wú)法支撐。

對(duì)于寧波樓市，本號(hào)持續(xù)關(guān)注著，寧波房?jī)r(jià)的峰值大概在2021年年中，當(dāng)時(shí)寧波的二手房成交均價(jià)在2.9萬(wàn)元/平方米左右。

高點(diǎn)時(shí)期，寧波核心三區(qū)的均價(jià)位居前三，其中鄞州與江北均價(jià)均超過(guò)3萬(wàn)元。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：貝殼找房

目前，根據(jù)貝殼找房追蹤的成交數(shù)據(jù)來(lái)看，2025年12月份寧波的二手房成交均價(jià)已經(jīng)跌至2.11萬(wàn)元/平方米。

這一數(shù)值，較年初跌了9%，較高點(diǎn)時(shí)期跌了27%。

對(duì)比過(guò)去四年的數(shù)據(jù)來(lái)看，寧波各區(qū)縣市整體跌幅均超過(guò)了四分之一。

其中杭州灣新區(qū)跌幅第一，相較于高點(diǎn)房?jī)r(jià)降了44.5%。這個(gè)曾經(jīng)被概念爆炒的片區(qū)，如今房?jī)r(jià)已經(jīng)近乎腰斬。

這也再次告訴我們，對(duì)于那些遠(yuǎn)離市區(qū)、只有概念而無(wú)實(shí)際的片區(qū)，千萬(wàn)不要碰。

鎮(zhèn)海、奉化、江北三區(qū)調(diào)整幅度也超過(guò)了40%。

核心區(qū)江北調(diào)整幅度最大，海曙、鄞州調(diào)整幅度也超過(guò)了三分之一。

此外，相比于高點(diǎn)，奉化區(qū)、象山縣與杭州灣新區(qū)均跌破萬(wàn)元。

寧波樓市持續(xù)調(diào)整背后，其邏輯并不復(fù)雜：

第一，就像我在分析廈門樓市時(shí)說(shuō)過(guò)的，根本邏輯就是當(dāng)初漲得太猛，城市整體購(gòu)買力根本支撐不起高不可攀的房?jī)r(jià)。

第二，全國(guó)房地產(chǎn)整體調(diào)整。

同時(shí)，寧波房?jī)r(jià)的不斷調(diào)整，也再次強(qiáng)化了本號(hào)不斷強(qiáng)調(diào)的觀點(diǎn)：

即便擁有不錯(cuò)的產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)和人口，也抵擋不住大趨勢(shì)。因?yàn)楸M管高房?jī)r(jià)城市中，有一批產(chǎn)業(yè)、經(jīng)濟(jì)、人口表現(xiàn)都不錯(cuò)的城市，但是，高房?jī)r(jià)嚴(yán)重透支了這些城市的支撐力和購(gòu)買力。

區(qū)別只在于，產(chǎn)業(yè)強(qiáng)、人口競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)的城市，跌幅相對(duì)小一點(diǎn)，前兩者弱則跌幅相對(duì)大一些而已。

從經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、人口競(jìng)爭(zhēng)力以及城市級(jí)別和定位來(lái)看，寧波都是一座無(wú)可挑剔的城市。

經(jīng)濟(jì)方面，寧波的GDP已經(jīng)超越天津位居全國(guó)第十一，且正在挑戰(zhàn)南京全國(guó)前十的位次。

產(chǎn)業(yè)方面，寧波的工業(yè)實(shí)力位居全國(guó)第七，2024年規(guī)模以上工業(yè)營(yíng)收增至26932.9億元。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局

同時(shí)寧波擁有7個(gè)千億產(chǎn)業(yè)。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：寧波市統(tǒng)計(jì)局

城市級(jí)別，寧波是副省級(jí)城市兼計(jì)劃單列市，這樣的城市全國(guó)只有五個(gè)，另外四個(gè)分別是深圳、青島、大連和廈門。

城市定位方面，國(guó)務(wù)院最新批復(fù)的國(guó)土空間規(guī)劃，寧波是長(zhǎng)三角地區(qū)重要的中心城市，國(guó)家歷史文化名城，現(xiàn)代海洋城市，全國(guó)性綜合交通樞紐。功能定位上，為全國(guó)先進(jìn)制造業(yè)基地、區(qū)域性科技創(chuàng)新高地、全國(guó)航運(yùn)物流中心、“一帶一路”港航合作重要節(jié)點(diǎn)城市。

本號(hào)說(shuō)過(guò)，這一輪全國(guó)房?jī)r(jià)普跌的根本邏輯在于，大多數(shù)城市的房?jī)r(jià)，都遠(yuǎn)超城市本身的購(gòu)買力和支撐力，也就是我常說(shuō)的“德不配位”。

君不見(jiàn)，杭州、廈門、廣州均價(jià)已經(jīng)跌破3萬(wàn)，深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)跌破6萬(wàn)。

而寧波也即將跌破2萬(wàn)元大關(guān)。

03

調(diào)整仍未結(jié)束

有人說(shuō)寧波房?jī)r(jià)已經(jīng)超跌了。

是否超跌已經(jīng)無(wú)所謂了，因?yàn)榫湍壳叭珖?guó)的整體行情來(lái)看，寧波的調(diào)整顯然還沒(méi)有結(jié)束。

邏輯有三：

第一，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整再次進(jìn)入了深度調(diào)整當(dāng)中。

全國(guó)2025全年房地產(chǎn)數(shù)據(jù)需要等到本月19日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布，不過(guò)透過(guò)前11個(gè)月的數(shù)據(jù)來(lái)看，房地產(chǎn)調(diào)整幅度明顯在加深。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看：

1，房地產(chǎn)投資跌幅，擴(kuò)至最大。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露：

1-11月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資78591億元，同比下降15.9%；其中，住宅投資60432億元，下降15.0%。

今年一季度，調(diào)整幅度有所收窄，但4月份再次回到了兩位數(shù)下行狀態(tài)，之后跌幅不斷擴(kuò)大。

到11月份，跌幅已經(jīng)擴(kuò)大至年內(nèi)最大，也是本輪房地產(chǎn)全面調(diào)整以來(lái)的最大幅度。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

2，商品房銷售額，年內(nèi)首次兩位數(shù)下降。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露：

1-11月份，新建商品房銷售面積78702萬(wàn)平方米，同比下降7.8%；其中住宅銷售面積下降8.1%。新建商品房銷售額75130億元，下降11.1%；其中住宅銷售額下降11.2%。

來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局

3，70城二手房均價(jià)環(huán)比，年內(nèi)第三次全線下降。

2025年9月份，新房環(huán)比上漲的城市5個(gè)，較8月份減少4個(gè)。下跌城市63個(gè)，較8月份增加6個(gè)。二手房?jī)r(jià)格無(wú)論環(huán)比還是同比，無(wú)一城不降。

2025年10月份，新房70個(gè)大中城市新房環(huán)比上漲數(shù)量6個(gè)，比9月份多一個(gè)。新房環(huán)比，湛江、成都領(lǐng)跌。上海領(lǐng)漲。二手房環(huán)比、同比，均全線下跌。其中環(huán)比徐州領(lǐng)跌。

2025年11月份，70個(gè)大中城市中，新房環(huán)比上漲城市數(shù)量8個(gè)，比上月多2個(gè)，合肥、襄陽(yáng)環(huán)比領(lǐng)漲全國(guó)，無(wú)錫領(lǐng)跌。二手房?jī)r(jià)格無(wú)論環(huán)比還是同比，繼續(xù)全線下降，其中揚(yáng)州、北京領(lǐng)跌全國(guó)。

第二，房?jī)r(jià)下降的同時(shí)，收入也在縮水。

雖然房?jī)r(jià)已經(jīng)持續(xù)調(diào)整了四年多，但很多人的收入也在縮水，工作更是不穩(wěn)定。

這一點(diǎn)，不用也不便列數(shù)據(jù)，冷暖大家心里自知。

第三，樓市的基石人口，在晃動(dòng)。

全國(guó)層面上，人口已經(jīng)三連降。

聯(lián)合國(guó)人口司已經(jīng)給出了最新預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)：

他們預(yù)測(cè)2025年中國(guó)新生兒可能只有871萬(wàn)左右。

綜合來(lái)看， 人口持續(xù)下降、城鎮(zhèn)化進(jìn)入后半程、居民杠桿率偏高、收入與就業(yè)預(yù)期偏弱，這些中長(zhǎng)期約束并未發(fā)生根本變化。

因此，調(diào)整短期內(nèi)仍不會(huì)終止。

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