來源：市場資訊

（來源：樓市經(jīng)典）

2025年12月的上海樓市，在年終沖刺效應下，呈現(xiàn)出一張看似回暖的成績單。

數(shù)據(jù)顯示，12月上海新建商品住宅成交面積約46.7萬平方米，環(huán)比增長約45.9%，結束了此前連續(xù)數(shù)月的低位徘徊。

然而，如果將目光投向更具實質(zhì)性的網(wǎng)簽環(huán)節(jié)，市場的另一面才清晰浮現(xiàn)。在當月開盤的38個項目中，僅有一個樓盤的網(wǎng)簽率突破80%，超過八成的項目網(wǎng)簽率低于30%，另有5個項目至今網(wǎng)簽掛零。

這似乎說明，量的回升未必指向市場的全面回暖，而更像一場由供給推動、結構分化加劇的“選擇性復蘇”。價值，依然是這場游戲里最硬的通貨。

01.

僅1盤網(wǎng)簽率超80%，核心改善盤撐起門面

12月的網(wǎng)簽榜上，出現(xiàn)了明顯的“斷層”。

普陀的中海環(huán)宇玖章成為唯一網(wǎng)簽率超過80%的項目，達到89%。該項目以123-144平方米的改善戶型為主，均價約11.8萬元/平方米，憑借地段與產(chǎn)品力獲得了220%的高認購率，最終開盤當天清盤。

緊隨其后的，是松江的萃嶼原墅（網(wǎng)簽率66%）和徐匯的安瀾上海（網(wǎng)簽率62%）。其中，位于徐匯濱江的安瀾上海，均價約17.88萬元/平方米，推出211套大平層，依然取得了155%的認購率和62%的簽約轉(zhuǎn)化，再次印證了核心資產(chǎn)在波動市場中的定力。

更值得關注的是，部分項目出現(xiàn)“認購熱、簽約緩”的分化特征，凸顯購房者決策的理性回歸。例如浦東懷山望認購率達155%，但網(wǎng)簽率38%；虹口中糧北外灘壹號認購率86%，網(wǎng)簽率僅18%；閔行象嶼天譽蘭香認購率90%，網(wǎng)簽率不足15%。即便成功入圍選房，購房者仍會經(jīng)過充分考量再完成簽約，決策鏈條明顯拉長。

02.

零網(wǎng)簽的背后：遠郊盤的現(xiàn)實挑戰(zhàn)

市場的冷熱不均，在榜單的另一端體現(xiàn)得尤為直接。

12月，有5個項目的網(wǎng)簽數(shù)為零。若將范圍擴大至網(wǎng)簽率低于10%的項目，數(shù)量則超過13個。這些項目大多分布于臨港、寶山、青浦等外圍區(qū)域，或主城區(qū)內(nèi)競爭力相對平緩的板塊。

例如，臨港的恒文御瀾灣推出96套房源，均價約2.59萬元/平方米；寶山顧村板塊的中建山水雅境推出212套房源，均價約4.79萬元/平方米；寶山楊行板塊的金茂棠前推出136套房源，均價約5.22萬元/平方米。這些項目面臨的共同挑戰(zhàn)是：如何在供應充足、競爭激烈的市場環(huán)境中，找到屬于自己的精準客群。

即便在傳統(tǒng)主城區(qū)，若缺少足夠突出的產(chǎn)品力或價格優(yōu)勢，去化也并非易事。靜安的譽靜安網(wǎng)簽率約6%，楊浦的中海云邸玖章最新批次房源約5%，保利外灘曜則僅約2%。市場正在用最實際的簽約行為，為每一個項目進行精準的“價值評估”。

03.

冷熱分化加劇，價值共識趨于集中

12月市場的結構性特征極為突出：一方面，內(nèi)中環(huán)具備稀缺屬性的改善型項目仍能吸引高認購，并在網(wǎng)簽端保持一定轉(zhuǎn)化效率；另一方面，遠郊及同質(zhì)化嚴重的項目即便定價理性、無需搖號，也難以撬動實際成交。

這種分化也體現(xiàn)在區(qū)域表現(xiàn)上。浦東作為推盤大戶，12月有9個項目開盤，但網(wǎng)簽率參差不齊，最高為澐啟濱江47%，最低為零；楊浦4個項目網(wǎng)簽率全部低于26%，最高僅26%；青浦、松江、寶山等外圍區(qū)域多數(shù)項目網(wǎng)簽率低于10%。

值得注意的是，部分曾經(jīng)的熱點板塊也出現(xiàn)了降溫跡象。例如唐鎮(zhèn)板塊的招商中旅壹江臻邸，一批次網(wǎng)簽率僅28%，二批次網(wǎng)簽率為零；虹口北外灘板塊兩個項目（中糧北外灘壹號、外灘瑞府）網(wǎng)簽率均未超過18%。這再次說明，即便是傳統(tǒng)熱銷板塊，也需要產(chǎn)品與價格的精準匹配，才能贏得當下買家的認可。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦指出，年末市場都是偏暖的消息，重要會議繼續(xù)釋放穩(wěn)定樓市的信號。并且在年末的時候，財政部公布出售2年內(nèi)住房增值稅下降到3%的利好，對降低流轉(zhuǎn)過程中的成本有好處，盤活存量市場的同時有助于新房和二手房的交易順暢。供應量的增加除了對當月成交有積極推動外，

對1月份的交易也有部分支持力，所以淡季成交未必會出現(xiàn)特別大的落差。