來源丨鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《公司研究院》

2011年，當(dāng)郁亮以一身精煉的肌肉登上時(shí)尚雜志封面時(shí)，人們很難將這位“型男”與兩年前在南極點(diǎn)大腹便便的形象聯(lián)系起來。

為了洗刷外界對(duì)其“不敬業(yè)”的質(zhì)疑，這位萬科掌門人用十年長跑完成了自我重塑。他常言：“做企業(yè)就像跑馬拉松，關(guān)鍵不是某段配速，而是全程節(jié)奏?！?/p>

郁亮喜歡跑馬拉松，這在地產(chǎn)圈并非新鮮事，而這場關(guān)于郁亮萬科節(jié)奏的“馬拉松”，在2026年1月8日迎來終點(diǎn)。萬科A公告宣布，62歲的郁亮因到齡退休，正式辭去董事及執(zhí)行副總裁職務(wù)，結(jié)束其在萬科長達(dá)36年的職業(yè)生涯。

離別前的最后一段路并不平坦。據(jù)《安生世界觀》報(bào)道，2025年10月下旬，一則“配合調(diào)查”的傳聞將這位地產(chǎn)老兵推向風(fēng)口浪尖。盡管官方隨后證實(shí)其已“回崗”，但風(fēng)波未平。短短兩個(gè)多月后，辭職消息靴子落地。

郁亮的轉(zhuǎn)身，不僅是個(gè)人的謝幕，更是中國房地產(chǎn)行業(yè)“野蠻生長”時(shí)代終結(jié)的縮影。萬科公告稱公司運(yùn)作正常，但那個(gè)曾在深圳灣海岸線畫出26.2公里軌跡的領(lǐng)跑者，已正式退場，留下一個(gè)充滿不確定性的后地產(chǎn)時(shí)代。

01 地產(chǎn)“吹哨人”

在中國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展歷程中，郁亮作為萬科集團(tuán)的前董事會(huì)主席，長期被視為行業(yè)的關(guān)鍵人物。他是名震行業(yè)的“北大才子”，曾經(jīng)憑借敏銳的洞察力，多次對(duì)行業(yè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)做出預(yù)判，被媒體稱為地產(chǎn)“吹哨人”。

1965年，郁亮出生于江蘇蘇州一個(gè)普通家庭，母親是工人，父親是工程師。1988年，他從北京大學(xué)國際經(jīng)濟(jì)學(xué)系畢業(yè)，獲得學(xué)士學(xué)位；隨后于1997年獲北京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)碩士學(xué)位。

大學(xué)期間，郁亮最愛讀羅曼·羅蘭的《約翰·克里斯朵夫》和威廉·曼徹斯特的《光榮與夢想》。約翰·克里斯朵夫的奮斗精神令他著迷，而《光榮與夢想》所描繪的美國斷代史，則讓他相信紛亂中崛起的時(shí)代是凡人成就理想的最佳舞臺(tái)。

懷著對(duì)改革前沿深圳的向往，郁亮于1988年畢業(yè)后南下，入職深圳外貿(mào)集團(tuán)公司。1990年，他加入萬科，從證券與投資業(yè)務(wù)起步，逐步展現(xiàn)其才能。1992年，他擔(dān)任公司董秘，1994年成為董事，1996年任副總經(jīng)理，1999年升任常務(wù)副總經(jīng)理兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人。2001年，36歲的郁亮出任萬科總經(jīng)理，開始全面主持工作。

2017年，王石宣布隱退，朋友圈配圖便是他和郁亮在珠峰腳下的合影。隨著王石隱退，郁亮繼任萬科董事會(huì)主席，成為萬科這艘行業(yè)巨輪的新掌舵者。

然而，當(dāng)他逐漸走出王石的耀眼光環(huán)后，其性格中“悲觀”的一面開始被外界關(guān)注。這種謹(jǐn)慎態(tài)度，或許與他財(cái)務(wù)出身的背景有關(guān)——財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)的謹(jǐn)慎性原則強(qiáng)調(diào)不高估資產(chǎn)、不低估負(fù)債，即對(duì)可能出現(xiàn)的損失充分考慮，而對(duì)潛在收益持保守態(tài)度。

作為萬科的“掌舵人”，郁亮見證了公司的突飛猛進(jìn)。在他的帶領(lǐng)下，2010年萬科銷售額突破千億，成為中國首家達(dá)到這一規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)。

然而，在行業(yè)仍沉迷于“萬億夢想”時(shí)，郁亮在2012年首次提出“行業(yè)進(jìn)入白銀時(shí)代”。2018年，萬科郁亮“活下去”的口號(hào)曾經(jīng)讓市場一片嘩然。彼時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)正處于蒸蒸日上的發(fā)展中，沖規(guī)模成為一眾房企的目標(biāo)。2022年，他提出房地產(chǎn)進(jìn)入“黑鐵時(shí)代”，強(qiáng)調(diào)房企需從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量發(fā)展。

2025年1月，萬科管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行調(diào)整，郁亮辭去董事會(huì)主席職務(wù)，擔(dān)任集團(tuán)董事、執(zhí)行副總裁，直至此次正式退休。

02 深鐵時(shí)代萬科的“刮骨療毒”

財(cái)經(jīng)作家吳曉波曾視萬科為中國企業(yè)改革的典范。

四十年間，這個(gè)帶著傳奇光環(huán)的行業(yè)領(lǐng)跑者，一直是投機(jī)遍地的地產(chǎn)界中少有的“好學(xué)生”與穩(wěn)健派。然而，萬科今日命懸一線的處境出乎所有人預(yù)料。這位昔日的“優(yōu)等生”，終究沒能抵擋住行業(yè)調(diào)整與債務(wù)洪峰的雙重夾擊，陷入了前所未有的困境。

2025年1月27日，萬科突然發(fā)布人事調(diào)整公告：郁亮辭去董事長職務(wù)，由大股東深鐵集團(tuán)董事長辛杰出任新董事長；祝九勝以“身體原因”辭去總裁、CEO等全部職務(wù)，轉(zhuǎn)任顧問；同時(shí)新增3名來自深圳國資系統(tǒng)的執(zhí)行副總裁。這輪調(diào)整被業(yè)內(nèi)解讀為“深鐵全面接管萬科”的標(biāo)志，至此萬科結(jié)束了長達(dá)30年的“職業(yè)經(jīng)理人主導(dǎo)”時(shí)代，進(jìn)入“國資+職業(yè)經(jīng)理人”的雙重管理模式。

2025年10月13日，萬科再次發(fā)布公告，辛杰因個(gè)人原因申請(qǐng)辭去公司董事、董事長職務(wù)，辭職后將不再擔(dān)任公司任何職務(wù)。董事會(huì)同意選舉黃力平為公司第二十屆董事會(huì)董事長。

當(dāng)管理層連環(huán)動(dòng)蕩疊加業(yè)績承壓，大股東深鐵的“救贖行動(dòng)”早已全面展開。2025年被萬科內(nèi)部稱為“深鐵時(shí)代元年”，一系列大刀闊斧的調(diào)整背后，是這家老牌房企在負(fù)債壓頂下的生死突圍。

作為深鐵集團(tuán)培養(yǎng)的高管，黃力平長期參與萬科與深鐵的戰(zhàn)略合作，對(duì)“軌道+物業(yè)”模式有深刻理解。2025年11月，黃力平首次以新任董事長身份公開亮相萬科股東大會(huì)。

這次股東大會(huì)的主題是對(duì)《關(guān)于就深鐵集團(tuán)向公司提供股東借款并由公司提供擔(dān)保訂立框架協(xié)議的議案》進(jìn)行表決。

根據(jù)此次議案，自2025年起至2025年股東大會(huì)召開日為止，深鐵向萬科提供不超過220億元額度的借款，用于償還公司的公開債本息以及深鐵同意的指定借款利息。截至目前，深鐵集團(tuán)已提供無抵質(zhì)押擔(dān)保借款總金額為213.76億元。萬科后續(xù)需對(duì)已發(fā)生的借款提供抵質(zhì)押擔(dān)保，否則深鐵有權(quán)要求提前償還已發(fā)生的借款本息。

該項(xiàng)議案曾引發(fā)市場多番討論。有觀點(diǎn)認(rèn)為，此次議案是深鐵方面向萬科追討抵押物，且對(duì)萬科的流動(dòng)性支持或許也將告一段落。

針對(duì)郁亮離職，地產(chǎn)資深人士張宏偉對(duì)鳳凰網(wǎng)財(cái)經(jīng)《公司研究院》表示，按正常節(jié)奏，郁亮其實(shí)應(yīng)該已經(jīng)離開。郁亮這一角色過渡已經(jīng)大半年，也該到離開的時(shí)候了。深鐵入駐，核心管理層必然進(jìn)行換血。

他進(jìn)一步分析，郁亮現(xiàn)在并非主動(dòng)辭職，而是實(shí)際已無合適位置。目前給他的職位看似是常務(wù)副總裁，實(shí)則更多是虛職，并無實(shí)權(quán)。既然如此，繼續(xù)留任意義不大。另一方面，如果現(xiàn)在選擇退出，反而有利于明哲保身；倘若繼續(xù)停留，將來或許還會(huì)被卷入不必要的風(fēng)險(xiǎn)。

03 債務(wù)危機(jī)下的艱難自救

近年來，萬科面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。截至2025年三季度末，萬科有息負(fù)債合計(jì)3629.3億元，其中一年內(nèi)到期的有息負(fù)債達(dá)1513.9億元，而貨幣資金僅為656.8億元，現(xiàn)金短債比僅0.43，遠(yuǎn)低于安全線。

2025年，萬科遭遇國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)評(píng)級(jí)至“垃圾級(jí)”，債務(wù)問題成為焦點(diǎn)。公司2025年前三季度實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入1613.9億元，同比下降26.61%；凈虧損280.2億元，同比擴(kuò)大56.14%。

為應(yīng)對(duì)危機(jī)，萬科采取了一系列措施：大股東深鐵集團(tuán)已累計(jì)提供近300億元資金支持；公司正通過REITs盤活商業(yè)資產(chǎn)，已成功發(fā)行中金印力消費(fèi)REIT、中信萬科消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施基金等；同時(shí)推進(jìn)債務(wù)展期協(xié)商，并與銀行達(dá)成延期付息協(xié)議。

在保交房方面，萬科2025年預(yù)計(jì)按期保質(zhì)交付11.7萬套房屋，已完成近兩年需交付量約70%，交付高峰期已過。

去年12月22日， “22 萬科 MTN004” 第二次持有人會(huì)議傳來消息：唯一展期方案仍未達(dá)90%通過門檻，僅獲得20.2%有效表決同意，反對(duì)比例高達(dá)78.3%。但30個(gè)交易日寬限期議案以90.7%的投票同意率獲通過，為化債爭取到喘息空間。

與此同時(shí)，另一筆37億元到期債券 “22 萬科 MTN005” 也在同步推進(jìn)展期議案表決。從結(jié)果來看，盡管當(dāng)下萬科首次展期議案未通過，但各方仍在避免讓萬科出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性違約，只是這場圍繞債務(wù)化解的市場化博弈仍在繼續(xù)。

有人說，除了萬科人，沒有其他力量可以救活萬科。郁亮的辭職，似乎印證了一個(gè)時(shí)代的終結(jié)。他在萬科奉獻(xiàn)了整整36年，以財(cái)務(wù)人的嚴(yán)謹(jǐn)和極具前瞻的眼光，將這家地方企業(yè)推向了行業(yè)巔峰。但在職業(yè)生涯的黃昏，他不得不直面行業(yè)極端下行的凜冽寒冬。截至公告日，郁亮仍持有萬科股票739萬余股。

回望過去，像郁亮這樣的地產(chǎn)一代，曾親歷并享受了行業(yè)紅利的黃金歲月，財(cái)富與地位隨之水漲船高。然而，隨著房地產(chǎn)周期的深度調(diào)整，命運(yùn)的天平開始傾斜。近年來，地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)的管理層頻頻傳出退休、被留置、跳樓乃至入獄等新聞。隨著這代人的密集退場，中國房地產(chǎn)行業(yè)“野蠻生長”的狂飆時(shí)代已然畫上句號(hào)。是的，一個(gè)時(shí)代真的結(jié)束了。

然而，大幕落下，余音未了，關(guān)于萬科的自救，又將會(huì)由誰來續(xù)寫？

參考資料

《地產(chǎn)大佬人物志：“狠人”郁亮》，樓市資本論