最近，崇外六號地再次傳出入戶調(diào)查的消息，甚至有傳言稱補償標準能達到 20 多萬。然而，對于這片區(qū)域的老街坊來說，這不過是又一次 “狼來了” 的故事。在長達30 年的等待中，他們早已習慣了這樣的希望與失望交織。

在天壇東側(cè)的三轉(zhuǎn)橋胡同里，72 歲的老周摩挲著院墻上斑駁的磚縫，這里的每一道裂痕都刻著他三十年的等待?！皬暮诎l(fā)等到白頭，當年盼拆遷的小伙子，如今孫子都上中學(xué)了?！?這片東起幸福大街、西臨崇外大街的 0.8 平方公里土地，被稱為北京二環(huán)內(nèi)最大的拆遷滯留區(qū)，承載著 8500 多戶居民的希望與失望，也見證了一座城市發(fā)展中的兩難抉擇。

一、三十年三起三落：被利益與政策反復(fù)拉扯的命運

1992 年的改革大潮中，崇外六號地的命運被悄然改寫。時任市長帶隊赴港招商，新世界集團拿下這片土地的整體開發(fā)權(quán)，與一號地至五號地共同構(gòu)成崇外商圈的藍圖。彼時政府急需資金建設(shè)，開發(fā)商則盤算著滾動開發(fā)的利潤 —— 先開發(fā)北段價值更高的地塊，用收益反哺南段，六號地因規(guī)模最大、拆遷成本最高，自然成了 "最后一塊拼圖"。

2000 年兩廣路拆遷的熱鬧，讓六號地居民第一次嗅到希望。彼時北鄰居民拿著二三十萬補償款，在亦莊、大紅門輕松買下兩居室，四環(huán)內(nèi)房價不過 3000 元 / 平。"那會兒天通苑三居室首付才 7 萬，可誰舍得買？都等著自家拆遷住新房。" 老周的遺憾道出了一代人的共同選擇，他們沒想到這一等就是二十余年。

2007 年公示牌的出現(xiàn)曾點燃希望，卻最終淪為更深的失望。此時北京房價已從 2003 年的 5000 元 / 平飆升至萬元以上，南三環(huán)房價直追雙井，但拆遷基準價仍定格在 8500 元 / 平，且因核心區(qū)控規(guī)調(diào)整取消回遷，安置地遠在通州大方居。"那會兒構(gòu)件廠地塊荒無人煙，誰愿意搬？" 最終簽約率僅 10%，項目再度擱淺。

更令人無奈的是，流傳甚廣的 "土地手續(xù)問題" 實為誤傳。2004 年 "831 大限" 前，六號地已辦妥全部用地手續(xù)，公建用地出讓金 1500 元 / 平，住宅 750 元 / 平，土地款早已結(jié)清。

2023 年 9 月 13 日，東城區(qū)住房和城市建設(shè)委員會工作人員電話答復(fù)顯示，崇外六號地項目實施主體為新世界地產(chǎn)公司。隨著 2017 年新總規(guī)、2020 年核心區(qū)控規(guī)相繼出臺，相關(guān)單位正按核心區(qū)控規(guī)要求推進前期工作。然而真正的阻礙，始終橫亙在開發(fā)商逐利本性與居民期望之間，折射出城市規(guī)劃調(diào)整與民生需求的深層錯位。

最近一方面是入戶調(diào)研的信息再度傳出，另一方面也有傳言說新世界作為30年的騰退項目實施主體因為成本等壓力，現(xiàn)在在和北京主流開發(fā)商首開等進行洽談。如果國資承接，騰退進展將加速，但補償標準肯定不會高很多。

二、困局深處：被偷走的買房時機與日漸窘迫的生活

"要是當年沒等拆遷，現(xiàn)在也不至于住得這么憋屈。" 老周的嘆息戳中了許多人的痛處。2007 年前后，四環(huán)房價雖已過萬，但 30 萬首付仍能買到小戶型，可居民們陷入兩難：買了房怕錯過拆遷回遷，不買房又擔心房價繼續(xù)漲。這種迷茫在房價瘋漲的年代里，最終釀成 "兩頭空" 的結(jié)局。

如今的六號地，早已沒了當年的煙火氣。私搭亂建的棚屋擠占了原本狹窄的胡同，冬天取暖靠煤爐，夏天漏雨靠塑料布，下水道堵塞更是家常便飯。2025 年 11 月的違建拆除現(xiàn)場，1600 平方米的違章建筑被推平，露出的空地將改造成停車場，卻難掩剩余區(qū)域的破敗。"前些年還能借取暖問題維權(quán)施壓，現(xiàn)在連煤都不讓燒了。" 居民李阿姨指著墻角的電暖氣苦笑，每月電費成了新的負擔。

更讓人心酸的是時光的流逝。"院里走了七個老人，到死都沒住上樓房。" 老周記得 2010 年去紅橋市場時，見過一群老人舉著 "供暖無著" 的牌子維權(quán)，后來才明白那是他們逼開發(fā)商談判的無奈之舉?？勺罱K煤讓買了，拆遷卻依舊遙遙無期。

三、政策新風：十五五規(guī)劃下的騰退曙光

2025 年底北京十五五規(guī)劃建議的出臺，為六號地帶來了久違的政策信號。規(guī)劃明確提出 "有序推進老城平房區(qū)整院成片區(qū)改造"，嚴控核心區(qū)人口規(guī)模，這與故宮周邊、國子監(jiān)等項目推行的 "整院申請式退租" 政策一脈相承。東城區(qū)住建委雖仍回復(fù) "暫無騰退計劃"，但體育館路街道近年多次入戶更新人口房屋數(shù)據(jù)，已透露出前期籌備的跡象。

結(jié)合當前城市更新實踐，六號地未來最可能采用 "整院申請式退租 + 混合開發(fā)" 模式，這一判斷基于三重現(xiàn)實邏輯：

政策導(dǎo)向

：故宮二期項目采用的 "13.78 萬 / 平補償 + 定向安置" 標準或成參考，貨幣補償與豆各莊、東惠家園等安置房選項將并存，兼顧居民不同需求。

開發(fā)平衡

：作為商業(yè)價值與民生需求的交匯點，六號地或借鑒 "保護修繕 + 商業(yè)活化" 模式，騰退院落修復(fù)后引入文創(chuàng)、便民服務(wù)，用收益反哺民生改造。

歷史遺留解決

：針對 2007 年未簽約居民，可能推出 "補償差額補足" 政策，化解新舊標準差異引發(fā)的矛盾，同時延續(xù) "整院實施" 原則避免 "孤島效應(yīng)"。

值得注意的是，2025 年 11 月六號地的違建拆除已釋放明確信號 —— 這既是改善區(qū)域環(huán)境的民生工程，也是為后續(xù)更新掃清障礙的前期準備。"先拆違建再談騰退，既符合核心區(qū)控規(guī)要求，也能減少后續(xù)改造阻力。" 一位參與過故宮周邊騰退的規(guī)劃人士分析。

四、等待之后：是家園新生還是另一種離別？

對于六號地的居民而言，未來的騰退既是期待已久的救贖，也是兩難的抉擇。老周坦言："既盼著住新房，又舍不得住了一輩子的胡同。" 這種矛盾在補償標準與安置地點的權(quán)衡中更顯突出 —— 按當前核心區(qū)補償標準，他 20 平米的房子能拿到 300 多萬，可想留在東城仍需貼錢，外遷則意味著遠離熟悉的生活圈。

年輕一代的想法更為實際。"只要補償合理，去哪兒住都行。" 老周的孫子小周更在意生活品質(zhì)，對他而言，胡同情懷遠不及電梯、暖氣和獨立衛(wèi)生間實在。這種代際差異，或許將成為未來整院騰退的突破口。

站在三轉(zhuǎn)橋胡同的路口望去，北段的新世界商場燈火輝煌，南段的平房區(qū)卻在暮色中沉寂。三十年時光里，六號地像被城市發(fā)展遺忘的角落，在利益博弈與政策調(diào)整中反復(fù)沉浮。如今北京十五五規(guī)劃的春風吹過，這片土地終于迎來轉(zhuǎn)機。

未來的六號地或許不再有密密麻麻的小平房，或許會建起兼具風貌保護與現(xiàn)代功能的新空間。但人們真正期待的，從來不是冰冷的建筑更新，而是那些在胡同里生活了一輩子的人，能在城市發(fā)展中找到屬于自己的位置 —— 無論是留在原地擁抱新生活，還是帶著尊嚴開啟新旅程。畢竟，城市的溫度從來不在高樓大廈里，而在那些等待與堅守的故事中。

看看鄰居們都在聊些啥

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