郁亮給萬(wàn)科留下了什么？

——一幅“增長(zhǎng)神話”與“轉(zhuǎn)型陣痛”并存的浮雕

2026年1月8日，萬(wàn)科發(fā)布公告：郁亮因到齡退休，辭去公司董事、執(zhí)行副總裁等所有職務(wù)。至此，他與萬(wàn)科交織的36年生涯正式畫(huà)上句號(hào)。

從1990年懷揣證券業(yè)務(wù)履歷加入萬(wàn)科，到2001年出任總經(jīng)理，再到2017年接任董事會(huì)主席，郁亮的個(gè)人年輪與萬(wàn)科的成長(zhǎng)軌跡高度重合。鼎盛時(shí)期，他帶領(lǐng)萬(wàn)科率先突破千億銷(xiāo)售額，成為地產(chǎn)行業(yè)“規(guī)模神話”的代名詞；行業(yè)下行周期中，萬(wàn)科卻在2024年陷入巨額虧損，甚至在后來(lái)拖累了大股東。

榮光與陣痛，如同硬幣的兩面，深深鐫刻在萬(wàn)科的發(fā)展史中，也定義了郁亮復(fù)雜的職業(yè)生涯。

上篇：榮光——把萬(wàn)科送上火箭

2001年，郁亮接任萬(wàn)科總經(jīng)理時(shí)，公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)收僅24.49億元。他提出“十年千億”的目標(biāo)，一度被同行譏諷為“放衛(wèi)星”。

然而，隨后的操作成為地產(chǎn)行業(yè)的教科書(shū)案例：

- 鐵律鎖風(fēng)險(xiǎn)：確立“不囤地、不捂盤(pán)、不當(dāng)?shù)赝酢痹瓌t，優(yōu)先控制風(fēng)險(xiǎn)而非追逐暴利；

- 精準(zhǔn)產(chǎn)品線：引入美國(guó)帕爾迪“客戶細(xì)分”模型，將住宅劃分為首置、改善、高端、養(yǎng)老四條賽道；

- 快周轉(zhuǎn)引擎：推行“5986模式”——拿地5個(gè)月開(kāi)工、9個(gè)月開(kāi)盤(pán)、80%房源面向剛需、開(kāi)盤(pán)當(dāng)月回款60%，使現(xiàn)金流如飛輪般持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)。

2008年金融危機(jī)時(shí)，全國(guó)樓市成交量暴跌40%，萬(wàn)科卻逆勢(shì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)20%，市占率從2.07%提升至2.6%；2010年，萬(wàn)科銷(xiāo)售額突破1081億元，提前四年兌現(xiàn)千億目標(biāo)，穩(wěn)坐行業(yè)頭把交椅。

財(cái)務(wù)出身的郁亮，將“現(xiàn)金流為王”刻入萬(wàn)科基因。2017年股權(quán)紛爭(zhēng)平息后，他引入國(guó)資背景大股東，不僅化解股權(quán)危機(jī)，還將融資成本從5.2%壓降至4.1%；2021年“三條紅線”政策出臺(tái)，萬(wàn)科通過(guò)資產(chǎn)處置回血470億元，有息負(fù)債從2112億元降至1650億元，成為首批“綠檔”房企。

這一階段的萬(wàn)科，既是規(guī)模冠軍，也是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的“三好生”——負(fù)債健康、現(xiàn)金充裕、信用過(guò)硬。

下篇：陣痛——萬(wàn)科從頂峰滑落

然而，火箭的燃料終會(huì)耗盡，舊模式難敵時(shí)代變局。

2009年，郁亮曾預(yù)警“房地產(chǎn)黃金十年結(jié)束”，提出“行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)”。但萬(wàn)科的腳步仍未擺脫規(guī)模擴(kuò)張的慣性。2024年投資者交流會(huì)上，管理層罕見(jiàn)承認(rèn)：“口頭上了下半場(chǎng)，身體卻還在上半場(chǎng)狂奔。”

戰(zhàn)略滯后的代價(jià)慘烈：根據(jù)公司公告，2020年萬(wàn)科銷(xiāo)售額曾突破7000億元，2024年卻預(yù)計(jì)虧損嚴(yán)重，2025年上半年凈虧損超百億；資產(chǎn)減值持續(xù)暴露——高價(jià)地、滯重庫(kù)存、三四線布局錯(cuò)配，所有隱患均在財(cái)報(bào)中現(xiàn)形。

多元化轉(zhuǎn)型更是一場(chǎng)“踩坑之旅”。2017年，萬(wàn)科高舉“城市配套服務(wù)商”旗幟，長(zhǎng)租公寓、物流、商業(yè)等業(yè)務(wù)多線并進(jìn)，內(nèi)部稱(chēng)為“八爪魚(yú)戰(zhàn)略”。但觸角過(guò)長(zhǎng)反而束縛自身：

- 教育板塊三年虧損12億元，最終黯然退場(chǎng)；

- 養(yǎng)老項(xiàng)目入住率不足50%，單店盈利模型始終未跑通；

- “萬(wàn)村計(jì)劃”因拆遷糾紛緊急剎車(chē)。

這些“第二曲線”業(yè)務(wù)未能輸血，反而持續(xù)消耗開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的現(xiàn)金流。

至2025年，萬(wàn)科已失去龍頭底氣，依賴大股東“續(xù)命”：全年累計(jì)獲得243.7億元股東借款，利率低至2.34%；同時(shí)質(zhì)押萬(wàn)物云55.8%股權(quán)，將優(yōu)質(zhì)“現(xiàn)金奶?！睌[進(jìn)當(dāng)鋪。

大股東亦被反噬——2024年因萬(wàn)科虧損確認(rèn)投資收益虧損121億元，自身凈利潤(rùn)虧損達(dá)335億元。

一家民營(yíng)房企的危機(jī)，最終形成傳遞效應(yīng)，形成一場(chǎng)“風(fēng)險(xiǎn)上浮”的連鎖反應(yīng)。

終章：浮雕——留給接棒者的雙面遺產(chǎn)

郁亮卸任時(shí)，萬(wàn)科正站在懸崖邊緣。他留下的“資產(chǎn)”與“負(fù)債”同樣鮮明：

- 資產(chǎn)：一二線核心城市優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)、曾被全行業(yè)效仿的“5986”現(xiàn)金流模型、一支成熟的職業(yè)經(jīng)理人團(tuán)隊(duì)；

- 負(fù)債：需長(zhǎng)期消化的減值清單、過(guò)度擴(kuò)張的“八爪魚(yú)”尾巴、對(duì)規(guī)模路徑的致命依賴。

房地產(chǎn)舊時(shí)代已落幕，新時(shí)代規(guī)則尚未明朗。郁亮用36年刻下的雙面浮雕，一面是閃亮的規(guī)模圖騰，一面是斑駁的轉(zhuǎn)型裂痕。

下一任掌舵者需回答：是磨平浮雕延續(xù)舊路，還是敲碎重雕再造新萬(wàn)科？這道選擇題將決定萬(wàn)科是“活下去”，還是“活回來(lái)”。

而對(duì)整個(gè)行業(yè)而言，郁亮的遺產(chǎn)更似一句冷峻箴言：

“做大”只是江湖門(mén)票，“做活”才是持續(xù)演出。當(dāng)周期翻轉(zhuǎn)，路徑依賴終將成為失敗的碑銘。