作者：七佰

過去幾年是樓市20多年來調整最劇烈的時期，調整幅度之大、持續(xù)時間之長，歷史罕見。

有知名房企在這輪周期中轟然倒塌，也有房企抗住了風暴，重新駛向正軌。

2025年，房地產行業(yè)在深度調整中加速出清，多家出險房企通過債務重組尋求生機。據中指研究院最新數據顯示，2025年以來已有融創(chuàng)中國、碧桂園、旭輝控股、華夏幸福等21家出險房企債務重組或重整方案取得關鍵進展甚至落地完成，化債總規(guī)模約1.2萬億元。

由此可見，2025年，債務重組已成為房地產行業(yè)化解風險的關鍵進程。在經歷長期長達四年的調整期后，憑借政策持續(xù)發(fā)力、金融精準支持以及企業(yè)的積極自救，房地產行業(yè)的風險化解在這一年邁入實質性落地階段。其中，融創(chuàng)、旭輝等企業(yè)已先后完成境內外債務的整體重組；金科股份通過重整計劃化解約債務1470億元，規(guī)模為行業(yè)迄今最大。

在穿越債務風暴的過程中，部分穩(wěn)健企業(yè)卻走出了一條不一樣的路。如龍湖集團，持續(xù)保持著公開市場債務按期兌付的記錄，并在2025年平穩(wěn)度過集中償債階段。

化債這張卷這家企業(yè)的答案

德國哲學家尼采有一句名言：“殺不死我的，只會讓我更強大?！?/p>

房企在債務重組方面取得的突破性進展，也意味著房地產行業(yè)風險出清在加速，開始修復資產負債表。

而在這場風暴當中，有一家企業(yè)的化債答案表現亮眼。

這就是龍湖集團——其以一系列如期甚至提前的債務兌付動作，展現了其良好的財務韌性與戰(zhàn)略定力。

從清償近百億港元銀團貸款，到完成年內全部公開市場債務兌付，龍湖不僅平穩(wěn)穿越債務周期，更為行業(yè)提供了“以現金流驅動發(fā)展”的范本。

這份答卷，背后是龍湖持續(xù)優(yōu)化的債務結構、多元業(yè)務的造血能力以及對長期主義的堅守。

為何龍湖集團在穿越債務周期的過程中走得如此穩(wěn)??？

實際上，早在房地產行業(yè)高歌猛進時，龍湖就宣布從“開發(fā)主導”邁向聚集“開發(fā)+運營+服務”三大業(yè)務板塊。故而從2011年開始，龍湖便堅持將每年銷售回款的10%投入商業(yè)、長租公寓等持有型業(yè)務，這一長期積累在2025年成為其穿越周期的“壓艙石”。

財報數據顯示，2025年上半年，其經營性業(yè)務收入達133億元，占龍湖集團總營收22.6%，毛利率超過50%，成為龍湖穩(wěn)定的利潤和現金流來源。

憑借穩(wěn)定的現金流，龍湖在12月初將12月21日到期的92.27億港元銀團貸款提前結清。至此，龍湖集團如期完成2025年全部公開市場的債務兌付。

最新消息顯示，龍湖集團于2026年1月5日如期完成“21龍湖02”兌付，涉及總金額約10.38億元。目前，龍湖集團境內信用債余額僅余約34億元，分別為2026年3月到期1.47億元，5月到期15億元，8月到期10億元，以及2027年1月到期8億元，到期規(guī)模小且兌付時間分散。

龍湖集團CFO趙軼曾透露，自2022年中以來，龍湖三年累計壓降有息負債超過400億元，財務指標持續(xù)優(yōu)化。根據規(guī)劃，龍湖集團的有息負債自2026年起每年還將凈減少約100億，負債規(guī)?；痉€(wěn)定，無償債壓力。

不過，如何將債務壓力緩解帶來的財務改善，轉化為可持續(xù)的運營收入和良性發(fā)展，是房企接下來需要應對的主要問題。

現金流持續(xù)為正，守住“綠檔”安全線

2026年，穩(wěn)市場、防風險依然是房地產行業(yè)的主要任務，但長遠來看，建模式、促轉型更是行業(yè)實現高質量發(fā)展的重中之重。

據國家統(tǒng)計局數據顯示，2025年1—11月份，全國房地產開發(fā)投資78591億元，同比下降15.9%，其中，住宅投資60432億元，下降15.0%，這進一步說明房地產從增量市場轉向存量的進程正在持續(xù)推進。

無論是融資、化債還是政策支持，都只是外部的助力，房企必須增強內生動力、提升自身造血能力，才能更好地應對市場的深度調整。

目前，行業(yè)內的轉型進程呈現分化態(tài)勢，僅有部分頭部企業(yè)憑借前瞻布局和長期投入，在經營性業(yè)務領域建立了較為成熟的能力體系與收入規(guī)模。

其中，華潤置地與龍湖集團展現了較強的抗周期韌性，其營收結構呈現多元化特征。只因二者均在早期開始了系統(tǒng)性發(fā)展持有物業(yè)運營與輕資產服務業(yè)務，這對于企業(yè)穩(wěn)健經營的支撐作用開始逐步體現。

2003年，龍湖在重慶打造首個商業(yè)項目北城天街。一年后，華潤置地的首個商業(yè)項目深圳萬象城也正式開業(yè)。

在房地產發(fā)展的黃金時代，這種行為一度被視為“不務正業(yè)”。不過，時間最終給出了肯定答案。

在隨后的二十年里，龍湖的“天街”和華潤的“萬象城”逐漸成為覆蓋全國的超級商業(yè)IP、城市地標和人流聚集中心。

從營收結構看，在2025年上半年，華潤、龍湖持有物業(yè)收入和運營服務收入占比均超20%。

更為關鍵的是，非開發(fā)業(yè)務對利潤的貢獻度也更為突出。據統(tǒng)計，華潤置地約60%的凈利潤來自非開發(fā)銷售業(yè)務；龍湖集團的表現則更為明顯，投資性物業(yè)租金收入、物業(yè)管理、商業(yè)運營等非開發(fā)業(yè)務成為其利潤的穩(wěn)定貢獻源。

公告數據顯示，2025年 1-11月，龍湖集團實現經營性收入約260.3億元（含稅）；其中運營收入約138.5億元（含稅），服務收入約121.8億元（含稅）。

強大的經營性現金流生成能力是企業(yè)安全韌性的核心。龍湖集團在2023年、2024年及2025年上半年均實現了正向的凈現金流，2025年上半年即便在包含資本性支出的情況下，經營性現金流仍錄得超20億元的凈流入。

這說明龍湖已依靠運營與服務業(yè)務形成了健康的內部“造血”機制，其現金流不僅能夠覆蓋債務償付需求，也為業(yè)務的審慎擴張?zhí)峁┝藘壬鷦恿Α?/p>

除了華潤與龍湖，其他一些房企也在不同賽道上進行著轉型嘗試。保利發(fā)展、招商蛇口等央企憑借資源優(yōu)勢，在商業(yè)、產業(yè)園、養(yǎng)老等持有型物業(yè)運營上穩(wěn)步拓展。也有部分房企開始開拓代建、物業(yè)管理等業(yè)務，這類業(yè)務不需要大規(guī)模資本投入，卻能帶來穩(wěn)定現金流，代表著未來行業(yè)從增量開發(fā)向存量運營轉型的方向。

值得關注的是，龍湖在基本盤和增長盤之外，正通過“一個龍湖直達用戶”戰(zhàn)略構建創(chuàng)新盤，其在2025年初正式推出將各航道產品及服務集成一體的“龍湖”APP，融新房、租賃、商業(yè)、服務于一體，正試圖打通千萬級會員體系。

結語：

對于房地產而言，舊的秩序已然破碎，穿越風暴的幸存者正努力構建新的秩序。

真正的安全墊，不在于規(guī)模的龐大，而在于現金流的健康、債務結構的輕盈，以及持續(xù)創(chuàng)造價值的能力。

長期來看，恢復并提升自身的可持續(xù)經營能力，才是行業(yè)走出困局、實現穩(wěn)健發(fā)展的關鍵。

2025年的變化，或許正是房地產從高速擴張轉向可持續(xù)經營的開端。