文/言叔

這幾天，不少朋友在后臺(tái)私信言叔，詢問房地產(chǎn)整體市場(chǎng)情況：并詢問房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是要"硬著陸"了？

看著新聞里那些觸目驚心的數(shù)據(jù)，確實(shí)讓人心里發(fā)慌。

但我要說的是，現(xiàn)階段，真的不要再擔(dān)心房地產(chǎn)"硬著陸"了。

數(shù)據(jù)嚇人，但不是真相的全部。

01

當(dāng)下，房地產(chǎn)并未止跌，這是毋庸置疑的事實(shí)。

先來看看那些讓人心驚肉跳的數(shù)字。

2024年全國(guó)新建商品房銷售面積9.74萬平方米，同比下降13%。相比2021年的歷史最高點(diǎn)17億平米，幾乎腰斬。

銷售額更是同比下降17.1%，住宅部分下降17.6%。

這意味著什么？

意味著樓市已經(jīng)回到了2009年的水平。

從08年有據(jù)可查到21年銷量巔峰用了12年，而從巔峰跌回09年僅僅用了3年。

這種"隕落"速度，是所有人都沒有想到的。

更可怕的是房企的債務(wù)狀況。恒大負(fù)債2.4萬億，碧桂園1.43萬億，萬科1.35萬億，綠地1.24萬億，保利1.14萬億，融創(chuàng)1萬億...

這些數(shù)字背后，是整個(gè)行業(yè)的高杠桿問題已經(jīng)到了不可收拾的地步。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年房企到期債券余額為7873.4億元，而實(shí)際發(fā)行的融資規(guī)模僅為2158億元，形成的缺口讓不少企業(yè)在"借新還舊"的路上遭遇窘境。

看到這些數(shù)據(jù)，確實(shí)讓人心慌。

但是，這些數(shù)據(jù)只是故事的一部分。

02

面對(duì)這樣的市場(chǎng)，購(gòu)房者的反應(yīng)是什么？

絕大多少購(gòu)房者的心態(tài)是：

觀望，但不是恐慌。

更重要的是，政策工具箱儲(chǔ)備充足，相關(guān)方面只是在等待最佳干預(yù)時(shí)機(jī)。

這個(gè)時(shí)機(jī)是什么？

就是購(gòu)房者觀望情緒固化、房企陷入"絕望"的節(jié)點(diǎn)。

現(xiàn)在各大城市都在救市，上海、深圳、廣州三大一線城市集體出臺(tái)樓市新政。廣州全面取消限購(gòu)；深圳將首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例調(diào)整為15%，二套調(diào)整為20%；上海也優(yōu)化了限購(gòu)政策。

但這只是第一步。

真正的"大招"還在后面。

根據(jù)《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見》，政策層面準(zhǔn)備了30年長(zhǎng)期低息貸款，用于收購(gòu)房企存量房源。

這意味著什么？

意味著政府可以低價(jià)收購(gòu)房企的存量房源，既能化解房企債務(wù)、盤活庫存，又能將房源轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房。

這種模式的邏輯很清晰：

收購(gòu)成本被大幅壓低，租賃住房不僅能實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定現(xiàn)金流，其經(jīng)營(yíng)權(quán)還可打包發(fā)行REITs產(chǎn)品，形成"收購(gòu)-運(yùn)營(yíng)-融資-再收購(gòu)"的循環(huán)模式。

事實(shí)上，這種模式已經(jīng)在一些地方開始試點(diǎn)。

深圳"青年驛居"項(xiàng)目利用低成本土地，拿地價(jià)格是商品房用地的30%，70平方米精裝月租壓至3500元，僅為周邊二手房月供的40%。

鄭州試點(diǎn)"現(xiàn)房銷售+租金回購(gòu)"，房企建成現(xiàn)房后先租后售，租金可抵扣房款。

03

為什么市場(chǎng)遲遲未迎來強(qiáng)力調(diào)整？

在言叔看來，核心癥結(jié)在于多方對(duì)"地租經(jīng)濟(jì)"的路徑依賴。

過去十余年間的紅利收益，讓相關(guān)主體仍對(duì)樓市復(fù)蘇心存僥幸。

地方政府習(xí)慣了土地財(cái)政，銀行習(xí)慣了房地產(chǎn)抵押貸款，房企習(xí)慣了高杠桿高周轉(zhuǎn)模式，購(gòu)房者習(xí)慣了房?jī)r(jià)只漲不跌的預(yù)期。

但市場(chǎng)邏輯已發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，即便一線城市放開限購(gòu)，市場(chǎng)也未出現(xiàn)明顯回暖，購(gòu)房預(yù)期趨穩(wěn)、觀望情緒濃厚的特征已然確立。

這種轉(zhuǎn)變不是暫時(shí)的，而是結(jié)構(gòu)性的。

就像當(dāng)年的泰禾，在2017年底還躊躇滿志地定下2000億的銷售目標(biāo)，但市場(chǎng)邏輯一旦轉(zhuǎn)變，再大的雄心也難挽狂瀾。

最終，市場(chǎng)將形成"高端商品房+保障性住房+租賃住房"的多層次供應(yīng)體系，核心區(qū)域房?jī)r(jià)也將避免出現(xiàn)大幅下跌。

04

說得直白一點(diǎn)，這種轉(zhuǎn)變的背后，是對(duì)過去"地租經(jīng)濟(jì)"模式的反思。

現(xiàn)在，相關(guān)方面不是無動(dòng)于衷，而是在等待最佳時(shí)機(jī)。這個(gè)時(shí)機(jī)就是當(dāng)購(gòu)房者觀望情緒固化、房企陷入"絕望"的時(shí)候，再出手進(jìn)行全面的市場(chǎng)重構(gòu)。

這或許就是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真正出路。

不是簡(jiǎn)單的刺激需求，而是從根本上重構(gòu)供給結(jié)構(gòu)，建立一個(gè)更加健康、可持續(xù)的住房體系。

當(dāng)然，這個(gè)過程不會(huì)一帆風(fēng)順。

但至少，我們看到了一條可能的道路。

所以，現(xiàn)階段，真的不要再擔(dān)心房地產(chǎn)"硬著陸"了。

該擔(dān)心的，是如何適應(yīng)這個(gè)新的市場(chǎng)邏輯。

作者：言叔，資深財(cái)經(jīng)評(píng)論員，堅(jiān)信 “認(rèn)知才是最大的不動(dòng)產(chǎn)”。關(guān)注我，用不一樣的視角看世界。