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多年前，有條經(jīng)典的論壇評論，叫網(wǎng)民不上路，路人不上網(wǎng)，用來形容當(dāng)下大家線上活躍與線下疏離的分離狀態(tài)。

在西安的二手房里，也是如此，一邊是網(wǎng)紅小區(qū)二手房陸續(xù)破發(fā)，引發(fā)的悲觀討論，另一邊則是交易大廳里，活躍的二手房成交。

剛剛過去的2025年，西安二手房賣了多少，答案已經(jīng)公布，全年合計96652套，距10萬套大關(guān)一步之遙。

（12月西安二手網(wǎng)簽情況）

接下來，你看到的東西，可能或讓你沉默，反思，也會讓你在裂縫中看到光，找到2026年二手突圍的路徑。

調(diào)整小桌板，系好安全帶，我們解密，誰在西安抄底二手房？

一些現(xiàn)狀

西安首次公布二手房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的時間是2022年8月，在住建官網(wǎng)上，至今已有三年半時間，在此前，也有數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計年度成交，能看到的數(shù)據(jù)是這樣的：

2025年，西安二手網(wǎng)簽總數(shù)為96652套，巔峰為三月，共計10470套。

2024年，西安二手網(wǎng)簽總數(shù)為100923套，巔峰為三月，共計9617套。

2023年，西安二手網(wǎng)簽總數(shù)為98723套，巔峰為四月，共計9662套。

2022年，西安二手網(wǎng)簽總數(shù)為53486套，巔峰為四月，共計5863套。

這四年也是房價下行，市場逐漸遇冷的時間，二手房成交走勢很能說明趨勢，三四月成交多，也說明學(xué)區(qū)房仍是二手的成交主力。

壹

二手保持高流通性

四年時間，成交量超34萬套，說明西安的二手房依舊有很強(qiáng)的流通性，雖然是降價換量，但只要降，就有人買單，說明需求強(qiáng)烈。

尤其是剛需，總價200萬以內(nèi)，二手房擁有絕對的話語權(quán)，這是西安作為西北五省龍頭，超1300萬常住人口自然優(yōu)勢。

放在全國看，逼近廣州廣州的10.88萬套，和15個新一線城市比，排在成都之后，全國房價都在降，但西安的流通性，保溫程度都在前列，你可以理解為西安反應(yīng)慢，但也能證明西安需求依舊旺盛。

二手如同二婚，怕的不是對方對彩禮討價還價，而是壓根不找二婚！

貳

換房意向依舊強(qiáng)烈

任何一個城市里，剛需都是樓市的基石，西安更是如此，為了結(jié)婚，為了上學(xué)，為了工作，為了養(yǎng)老，非買不可的需求強(qiáng)烈，很多人因為價格降低，收入減少，但背后在蠢蠢欲動。

周一的時候，我們把房哥問答社，提問的價格從199元調(diào)整至1元交個朋友，出乎我意料的是，后臺癱瘓了，各類買房問題如同雨點(diǎn)飄來，不是不買了，而是在等，在糾結(jié)，且很多都是剛需。

比如，孩子27年上學(xué)，目前住胡家廟和老人同住，預(yù)算200萬，糾結(jié)鐵一曲江，南湖小學(xué)，還是愛知幸福校區(qū)旁的新房？

比如，割肉賣了原來的房子在觀望，長安上班，考慮自住和上學(xué)，預(yù)算180萬，通勤40分鐘內(nèi)，有什么可選？

比如，現(xiàn)在在航天的龍湖花千樹小三室，上班在錦業(yè)路，考慮高新學(xué)區(qū)房，改善四室，有地鐵最好，預(yù)算300萬以內(nèi)？

再比如：老西安人，考慮把萬科翡翠國際的洋房二樓，換成更大戶型，對現(xiàn)在戶型布局不滿意，想要大落地窗？

從各類提問你會發(fā)現(xiàn)，剛需200萬預(yù)算內(nèi)上學(xué)換房的，改善300萬預(yù)算內(nèi)置換大面積的，不僅需求有，且非常旺盛，上班近換房，娃上學(xué)換房，舊房換新房，小房換大房，都是剛需。

叁

掛牌量高但好房子少

最后聊一下大家最在意的掛牌量，很多人把降價破發(fā)歸咎于掛牌量太高，賣房的比買房的多，對也不對。

一方面，貝殼在目前二手領(lǐng)域，幾乎是壟斷，無論你在百年行，鏈家，德佑，樂遠(yuǎn)哪個門店買賣，都是貝殼系統(tǒng)，房源是互通的。

但看掛牌數(shù)量上，確實是激增的，從2022年初的10萬套，最近已超17萬套，四年時間，掛牌猛增近7萬套。

但數(shù)量不代表質(zhì)量，就如同西安有新房近200個，但多數(shù)人討論，且愿意買單的，只是少數(shù)，小開發(fā)商和外圍新房，門可羅雀，二手也是同理。

以總價200萬，房齡10年內(nèi)，三室戶型，這個多數(shù)人置換的首要條件選擇，貝殼掛牌的合適二手房只有28018套，如果是10年房齡，只有17191套。

這也是為什么房東因為高掛牌量心慌，但實際買房的人又苦于找不到合適房子的原因，看似房子多，但看得上眼的房子卻非常有限。

二手房的信息差，因為房齡，區(qū)域，樓層，價格，房東心態(tài)的不同，遠(yuǎn)比你想象的高的多的多，看似是現(xiàn)房所見所得，但現(xiàn)房沒有期房幻想，沒有營銷包裝，決策時間，反而更長。

房東覺得房子難賣，本質(zhì)上是買家也不會買二手房，以為手握200萬西安橫著走，實際看房后，啥也不是，雙方更是有信息差的。

一些信號

回歸西安2025年的二手成交情況，總量雖然有96652套，但分化也非常嚴(yán)重，用旱的旱死，澇的澇死形容，并不為過，雖然大家都在跌，但誰更抗跌，誰有高流通性，答案也在揭曉。

壹

好學(xué)區(qū)房仍是托底

對二手房而言，最大的吸引力仍然是學(xué)區(qū)，雖然新房為了保銷量，也不講武德，推出了合同就能落戶上學(xué)的政策，但依舊無法阻擋二手學(xué)區(qū)熱度。

高新范圍：成交排名前三的逸翠園i都會，背靠高新實驗，逸翠園中學(xué)學(xué)位，同時學(xué)區(qū)還有高新六小和三中；

綠地世紀(jì)城A區(qū)，背靠高新四小，逸翠園中學(xué)指標(biāo)，同時學(xué)區(qū)還有高新十六小和三中；

天地源楓林綠洲也是高新三小和一中的指標(biāo)，學(xué)區(qū)還有高新第二學(xué)校和三初。

曲江范圍：典型的中海曲江大城，背靠鐵一曲江學(xué)區(qū)，成交量遙遙領(lǐng)先，緊隨其后的金地翔悅天下，也是因為有鐵一曲江學(xué)區(qū)，萬科翡翠國際同樣有曲江二小，一中；

經(jīng)開范圍：海璟臺北灣背后的經(jīng)開第一學(xué)校南校區(qū)，魏瑪公館背后的本部，綠城桂語蘭庭背后的經(jīng)開一小，一中，也都是優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)支撐流通性的例證。

港務(wù)范圍：全運(yùn)村芳華苑、木蘭郡，楓林九溪，華潤未來城市也都是鐵一陸港，高新陸港在支撐成交量，二手房價。

貳

萬元出頭依舊火熱

如果沒有學(xué)區(qū)，唯一的優(yōu)勢就是便宜，西安剛需多，打工人多，便宜，生活便利的房子依舊有大量的需求。

城東的御錦城、富力白鷺灣、城南的盛世長安、雅居樂花園，城東的東方羅馬花園、灞業(yè)大境、恒大綠洲，城西的中航華府、恒大城、宏府麒麟山、華洲城、萬科金色悅城等等。

單獨(dú)一個拉出來，即便在二手房里都是小透明的存在，要么人車不分流，要么戶型差， 要么房齡老，但統(tǒng)一賣點(diǎn)都是單價萬元出頭，主城區(qū)，生活便利，應(yīng)了那句話，沒有賣不出去的房子，只有賣不出去的價格。

既然是剛需，一定是收入倒退月供的邏輯，4000元以內(nèi)最好，3000更好，房價購買力與收入相匹配，才是當(dāng)下大多數(shù)人的處境，就這么點(diǎn)錢，也就沒有挑三揀四的資本。

這些小區(qū)，不少2021年高點(diǎn)能賣到單價2萬+，如今回歸萬元出頭，大家也相信，再降也降不到哪里去了，再低就是保障房和安置房的價格區(qū)間了。

叁

網(wǎng)紅小區(qū)褪去光環(huán)

在一種二手房成交榜單里，西安的網(wǎng)紅小區(qū)，諸如綠城全運(yùn)村，中海曲江大城，保利天悅，萬科翡翠國賓，中糧奧體壹號等，也開始掉下神壇，朋友圈里越來越多的低價房源開始涌現(xiàn)。

比如，昨天大家看到的中糧奧體壹號三期，建面170㎡的大平層，總價262萬，單價僅15411元/㎡，小區(qū)沒問題，剛交付的純改善次新房，地段沒問題，奧體的絕對C位，學(xué)校沒問題，熱門的鐵一中陸港小學(xué)，中學(xué)。

撿漏鏈接：

但因為當(dāng)年買的時候沒想明白，交了以后又不自住，房東面臨抉擇難，賣要破發(fā)，不賣又空置，最終轉(zhuǎn)手，對買家而言，何嘗不是撿漏。

比如，最近價格回調(diào)很多的保利天悅，有人說是因為四校成績，產(chǎn)品變舊，三章分流，十一初分流，對也不全對。

核心原因還是因為不少人整體收入下降，買房能力大大縮減，原本200萬預(yù)算的，如今150萬，原本300萬的，如今也只敢掏200萬，以此類推。

網(wǎng)紅小區(qū)的優(yōu)勢喪失，很多不出在房子本身，而是供需關(guān)系的調(diào)整，就像大家開玩笑說，抖音上講房子的比買房子的多，拍視頻的比看視頻的多，房價變化，更是大眾收入變化的縮影。

且越是大體量的大城社區(qū)，萬科金色悅城，御錦城，浐灞半島，保利天悅，中海曲江大城，綠城全運(yùn)村，中糧奧體壹號，新房時的規(guī)模優(yōu)勢，在二手時，就會變成內(nèi)卷根源。

獨(dú)立思考

一份成交96652套的成績背后，既讓大家看到西安千萬人口蘊(yùn)藏的住房消費(fèi)潛力，也讓大家看到了分化市場的冷熱不均，過去買房吃大鍋飯的時代，一去不復(fù)返了。

相比新房有支持，有托底，有宣傳，有預(yù)期的虛幻，二手房真實價格，真實成交，真實需求，真實心態(tài)，更能反映市場現(xiàn)狀，畢竟再新的房子，一旦交房后，就會進(jìn)入這個循環(huán)，二手房不好，新房也獨(dú)木難支。

房東增加認(rèn)知，定力，看好自己的口袋，算好自己的賬，不迷茫， 不跟風(fēng)，不恐慌，看不懂西安，就出去看看，南京，杭州，北京，廣州，上海，西安是西北人的西安，但西安也是中國的西安。

路人要嘗試上網(wǎng)，網(wǎng)民也要學(xué)會上街，蒙著眼睛射飛鏢，你不脫靶誰脫靶？

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作者：房哥

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