騰訊新規(guī)不再按推送時間顯示文章，易失聯(lián)如果你不想讓秘密君消失在你的生命里，大概有三件事可以做：1 多點擊，正常推送和歷史文章都多看看， 這樣本號就會被更準時地推送給你2 給本號“地產(chǎn)圈沒秘密“設(shè)為標星

2025年收官數(shù)據(jù)終于出爐，全年天津供應(yīng)商品房（包括商品住宅、別墅、公寓）612.6萬平方米，但是成交了658萬平方米，59204套，均價17706元/平方米。數(shù)據(jù)跟體感溫度保持一致，沒必要多說，這個成交量不算意外。庫存小幅度消化，整體市場依然在去庫存路上。

從區(qū)域結(jié)構(gòu)來看，市內(nèi)六區(qū)占比小幅度上升，大的區(qū)域格局并沒有顯著變化。但是區(qū)域間的特征卻是很明顯。

市內(nèi)六區(qū)，河?xùn)|依然是流量遙遙領(lǐng)先，成交了30萬平方米，均價穩(wěn)定在2.9萬左右。在市內(nèi)六區(qū)屬于非常穩(wěn)健，核心就是工大一批地塊集中出讓熱點集中，
典型的“剛改改善”主導(dǎo)市場，今年基本上完成了從萬欣城到工大的熱點轉(zhuǎn)移。后續(xù)成規(guī)模的住宅地塊并不多，值得關(guān)注的，我認為只有津龍灣二期，城市更新將會是主導(dǎo)地位。

河西曾經(jīng)是量價齊高的存在，但今年成交均價滑落到3.5萬附近，供求比達到了1.3，熱銷的項目學(xué)府源境、創(chuàng)意之城、凌云源境都是非常典型的“學(xué)區(qū)+改善兼顧”型項目，也是價格策略很靈活的項目。中海對河西的掌控力依然強悍。不得不說，不論從產(chǎn)品、配置、舒適度來說，目前看，河西很有性價比。2026年，河西一批錯層露臺項目會引領(lǐng)市區(qū)新一輪產(chǎn)品迭代的風潮。南開處于價格想持階段，曲高和寡是一貫特色，0.7的供求比就是底氣。

河北區(qū)供求比高達2.2，整體成交均價成為市內(nèi)六區(qū)的新門檻，均價只有2.3萬左右，中車學(xué)區(qū)房是熱點項目，其次就是剛開盤不久的金地上灣玖峯。從這個角度來看，河北區(qū)處于上一波追學(xué)區(qū)的尾巴到下一波追“剛改改善”的過度階段。但是河北區(qū)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)不匹配是最大的麻煩，這也是金地上灣玖峯能異軍突起的結(jié)構(gòu)性機會。

曾經(jīng)的老牌市區(qū)門檻紅橋卻因為兩個流量高價盤帶動，均價直逼2.9萬，“地緣改善+區(qū)域剛改”為主力特點，必須承認天津金茂府的號召力依然在線，傳統(tǒng)認知的紅橋區(qū)域抗性在這個項目上基本沒怎么體現(xiàn)，對于買房來說，買產(chǎn)品當然是正確，買區(qū)域發(fā)展+產(chǎn)品當然更正確。對比去年紅橋市場與今年就會發(fā)現(xiàn)，今年紅橋可謂是逆襲，證明拿出好地塊、好產(chǎn)品、好配套，客戶認可度還是有的，要不然就拿出價格誠意或者創(chuàng)造足夠的結(jié)構(gòu)性機會。

環(huán)城應(yīng)該給西青點贊，成交量領(lǐng)先，均價穩(wěn)定在2萬附近，供求結(jié)構(gòu)保持穩(wěn)定，在整體下行市場，非常不容易的存在。當然有梅江南拉升價格的緣故，但是也有老牌存量如繽紛里、翡翠大道去庫存的過程，水西、風華印、喜悅里、珺璟和煦整體表現(xiàn)比較均衡。

反觀東麗、北辰、津南基本上是大盤占據(jù)絕對領(lǐng)先地位甚至是遙遙領(lǐng)先。這幾個項目非常典型的就是與中心城區(qū)的交通關(guān)系密切、自造配套、產(chǎn)品迭代速度非?？臁?/p>

常規(guī)認知中環(huán)城是剛需外溢的集中地帶，從2025年的成交結(jié)構(gòu)來看，這部分項目與熱盤明顯已經(jīng)超出了剛需額度范疇，更多是城市擠出的敏感性剛改與地緣改善居多。

而且這一點在遠郊乃至濱海市場也非常一致，遠郊項目基本上會呈現(xiàn)“贏家通吃”的局面，武清城投與招商兩盤收割頂端客戶，其余項目基本上只能性價比取勝。寶坻、靜海基本上呈現(xiàn)出一樣的結(jié)構(gòu)。在封閉性市場，這種市場積聚效應(yīng)會更為明顯。但是伴隨的同樣的問題是，封閉性市場，吃完這一波，還有沒有下一波是個問題。

關(guān)注區(qū)域結(jié)構(gòu)的變化對普通買房人來說意義并不大，只對尋找機會的開發(fā)商有意義。但是天津市場的幾個趨勢不容忽視，

第一個是前面已經(jīng)屢次提到的，市場全面進入了剛改+改善市場，但是高端改善市場的集中爆發(fā)期已經(jīng)過去。今年南開高改項目失利、河西高改項目表現(xiàn)相對一般。但是品質(zhì)改善類項目在局部市場跑出了機會。過去是學(xué)區(qū)為王，后來是高改為王，現(xiàn)在是品改+剛改流量，下一波是什么？中堅力量依然是改善，只不過改善市場的競爭壓力會越來越大，越來越向剛改靠攏。這是基數(shù)最大需求最旺盛，也是環(huán)城與市區(qū)、二手房爭奪最為激烈的重疊客戶。

第二個就是紅盤的壟斷效應(yīng)會帶來市場的深刻變革。濱海、遠郊、環(huán)城都已經(jīng)出現(xiàn)非常明顯的信號，需要兼具規(guī)模、配套、地段以及綜合性價比。在紅盤之下，幾乎其他項目無力抗衡。這種市場結(jié)構(gòu)優(yōu)勢在于板塊、項目熱度、配套一直存在，客戶買房幾乎不用多想。但是曾經(jīng)的太陽城、融創(chuàng)城、全運村歷歷在目。在一個紅盤壟斷的板塊，其他開發(fā)商很難有介入的機會。

第三趨勢是產(chǎn)品競爭進入平臺期，有沒有發(fā)現(xiàn)，除了空港，大多數(shù)熱銷項目并不是在產(chǎn)品上做的多么夸張的存在？一方面規(guī)劃的限制因素，另一方面?zhèn)€人以為是產(chǎn)品競爭的平臺期。產(chǎn)品競爭兩年后大家基本上拉到了同一起跑線上。未來怎么辦？中海在河西引入四代，當然第一波以中海的習慣肯定要賣高溢價，但是未來會越來越多，2026年一定會進入新一輪產(chǎn)品迭代的過程。

第四個特點是，天津樓市的新市場格局已經(jīng)在逐步形成。看看克而瑞發(fā)布的城市銷售榜單，基本上除了金地與華北集團之外，全部都被國、央企占據(jù)。而且城投系崛起迅速，山西建投、天保、生態(tài)城甚至是軌道集團。國央企不僅介入自主開發(fā)，同步做代建操盤。這種市場的高度集中好處是新一輪房企成長，托底能力強化，但是沒有新的市場化房企進入，總覺得少了很多看點。鑒于很多客戶都是改善客戶，必須得認真說一句：很多時候房子不是說雇設(shè)計院銷售團隊總包單位就能做好的，房企的核心價值不是蓋起來，也不是賣出去，而是品控與服務(wù)生態(tài)。這就跟錘子跟小米的區(qū)別。

最近幾天《求是》的政策定調(diào)刷屏，雖然市場對連續(xù)幾年的政策放松已經(jīng)“脫敏”，但是從房子的屬性定位、財富結(jié)構(gòu)的認同、政策“一次性給足”的表述來看，這次的政策定調(diào)的態(tài)度可謂非常堅決。跟很多粉絲聊天發(fā)現(xiàn)，不是沒需求，而是直接推遲到一個不確定的時機。所以我一直說這種市場其實缺的是拐點，一旦拐點出現(xiàn)，推遲的需求、置換的需求、甚至是賣房等低點的需求會一夜之間涌入市場。問題是政策與宏觀經(jīng)濟能不能推動拐點提早到來？這一點是2026年最大的疑問，而不是市場本身。