作者 | 騎豬英雄

文章來源 | 格隆匯樓市

只要成交沒被冰封，流動性就仍在。

修復(fù)性回暖

或許，市場已經(jīng)沒有想象得那么糟糕了。

當市場認為，過去的一年政策對樓市刺激效果遠不及預(yù)期的時候，事實上成交量整體正在階段性企穩(wěn)。

這是很多人意識不到，也不太理解的。

以廣深佛莞四個城市為例，可以看到四個城市的成交量都有所向好，企穩(wěn)明顯。

相比2022年的整體成交量低谷，其中三個城市都是近4年的成交新高。這說明全國最活躍的城市和區(qū)域，走出2022年的低谷后都迎來了新的修復(fù)。

深圳對調(diào)控的敏感度是這四個城市里最高的，“政策松一點就暖，政策緊一點就冷”。

2022年二手住宅成交量才2萬套出頭，幾乎是2015年的零頭，也是近10年來成交量最冷的一年了，但2025年回到56217套，相比2024年增加約3.18%，創(chuàng)近五年同期新高，算是慢慢回血。

數(shù)據(jù)來源：深圳房地產(chǎn)信息平臺

廣州的成交量定力更明顯。把時間拉長來看，2015年成交量是近10年最低的一年，然后是2022年，但2025年二手住宅的成交套數(shù)已經(jīng)站回到10萬出頭，環(huán)比2024年增加了約6.39%。

最核心的原因大概是廣州是全面曲線限購最快，松綁力度最大的一線城市，并且本地的剛需、改善需求扎實，不管政策怎么調(diào)，“自住買房”的基本盤一直在，加上價格也是全國一線城市當中最友好的，成交量也就一直比較抗波動。

數(shù)據(jù)來源：陽光家緣、廣州房產(chǎn)中介協(xié)會

東莞完全是深圳市場的“小跟班”，2015到2017年深圳市場熱，東莞靠著深圳外溢客，2016年二手成交也沖到6萬多套。

但深圳政策收緊，市場進入冷凍期，東莞也就跟著冷凍，2022年二手住宅的成交量跌到不到2萬套，但是現(xiàn)在2025年也回到了3萬套以上，是近8年以來的新高了。

數(shù)據(jù)來源：東莞住建局、東莞合富

佛山在四個城市中相對低調(diào)，節(jié)奏緊跟廣州。2022年二手房市場最冷，只維持在約4.44萬套的成交量，但這之后，都回到5萬套以上，2025年二手住宅成交量未創(chuàng)新高，但也靠本地剛需+廣州臨廣片區(qū)的外溢穩(wěn)住在54849套。

數(shù)據(jù)來源：佛山市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理局

可以看到這四個城市都走過2022年成交量的最低谷。

而這四個城市的市場也最活躍，也最具代表性。

既包含了廣深兩個一線城市，也包含莞佛兩個全國前20的“萬億俱樂部”城市，無論是經(jīng)濟體量，還是城市的集中度也是最高的，經(jīng)濟總量長期位居全國前列。

這些地方資金嗅覺最活躍，也最集中，在任何領(lǐng)域的市場中都具備風向標的意義。

另一方面，廣深是很多時候也是我們房地產(chǎn)政策創(chuàng)新的試驗田，從限購限貸到人才購房、跨境置業(yè)等政策，都對全國樓市具備示范效應(yīng)。

這幾個城市的房地產(chǎn)市場規(guī)模就足夠龐大，廣深佛莞四個城市的二手住宅年成交量就超過20萬套，2022年二手住宅年成交量最少的一年也有15萬套。

交易量占比高，是樓市的“主戰(zhàn)場”，市場情緒反映更直接，是樓市的“溫度計”

這些城市的成交量走出陰霾，也就意味著全國的市場也大概率如此。

以價換量結(jié)果

這樣的結(jié)果，除了建立在政策托底之上，依舊離不開價格的探底。

無法否認，現(xiàn)階段的價格仍在波動。

比如深圳，據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)，2025年1月深圳二手住宅整體成交均價還能維持在約6.3萬/平，到了12月深圳二手住宅整體成交均價回到約5.75萬/平，整體調(diào)整幅度約8.7%。

根據(jù)鏈家平臺顯示，廣州的典型小區(qū)龍湖首開天宸原著，位于天河區(qū)黃村，2024年12月165.37平米的4室2廳成交總價約830萬，折合單價約5.09萬/平，2025年11月同戶型成交總價只剩599萬，折合單價約3.62萬/平，調(diào)整幅度約28.88%。

位于天河區(qū)珠江新城中的典型小區(qū)嘉裕公館，2024年11月155.37平米三室兩廳成交總價約2538萬，折合單價約16.34萬/平，到了2025年12月同戶型154.41平三室兩廳成交總價只有1720萬，折合單價約11.14萬/平，調(diào)整幅度約31.8%。

東莞的市場，根據(jù)東莞網(wǎng)簽數(shù)據(jù)，2024年12月二手住宅整體成交均價約16631元/平，到了2025年11月二手住宅整體成交均價下至13466元/平，調(diào)整幅度約19.03%。

但只要成交量穩(wěn)住，市場的流動性就不會枯竭。

作為超一線的香港，走勢也在逆轉(zhuǎn)。

據(jù)香港特區(qū)政府土地注冊處1月5日通報，香港2025年全年整體樓宇買賣合約登記量（包括住宅、車位及工商鋪物業(yè)等）達80702宗，創(chuàng)四年以來新高。

由于外部美元貶值，加上香港減息以及港股反彈的“財富效應(yīng)”，去年前11個月房價指數(shù)基本在上揚。

根據(jù)香港差餉物業(yè)估價署數(shù)據(jù)，香港2025年2-11月各類單位售價指數(shù)回升，11月售價指數(shù)回升至297.3。

中原地產(chǎn)預(yù)計，明年香港樓價預(yù)計還會繼續(xù)升15%。

作為靈活度，自由度更高的市場在領(lǐng)跑，局部市場的情緒多少也會有所傳導。

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作者觀點，不代表格隆匯立場