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湯姆陪你買房的第106天：

2026年九龍一手新盤

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之前我們把目光放在港島。

今天，來看真正承載成交量、換房需求與城市更新的——九龍區(qū)。

相比港島的新盤偏稀缺、偏高端，九龍的2026—2027年，更像是“量與結(jié)構(gòu)并存”的一年：

有剛需、有換樓、有重建，也有久等多年的大型項目，開始真正走進(jìn)市場。

先看大家最關(guān)注的啟德區(qū)。

一個現(xiàn)實情況是：2026年啟德區(qū)幾乎沒有全新大型推盤。如果想提前卡位啟德未來供應(yīng)，現(xiàn)階段更值得關(guān)注的，是已公布規(guī)劃、但未集中入市的項目，例如市場討論度較高的花與海。

如果說港島的新盤，更偏向資產(chǎn)屬性和圈層感，那么九龍的優(yōu)勢，在于產(chǎn)品帶寬極大。從首次置業(yè)、換樓家庭，到高端改善型買家，九龍是能在同一周期內(nèi)同時滿足三類需求的區(qū)域。

土瓜灣值得重點注意，隨著舊區(qū)重建逐步落地，街區(qū)面貌、居住密度與配套質(zhì)量正在發(fā)生變化；另外，還有一個不能忽視的重量級項目，是九龍建業(yè)籌備近20年的牛池灣大型住宅發(fā)展。項目整體涉及逾2,000伙，首批預(yù)計于第二季登場，約361伙。

話不多說，逐一開始看。

1

花與海 l Victoria Blossom

花語海坐落于啟德承豐道16號，由長江實業(yè)集團開發(fā)，是跑道區(qū)規(guī)模矚目的住宅項目。項目分三期發(fā)展，共提供1,005個住宅單位，預(yù)計于2027年2月至9月分階段落成。長江實業(yè)于2021年以102.8億元投得該地塊，位于跑道區(qū)最前端臨海位置，坐擁稀有的維港景觀。

戶型涵蓋一房至三房，采用花瓣式布局環(huán)繞維港，多數(shù)單位可享開闊海景。項目前臨逾11公里海濱長廊，毗鄰啟德都會公園、體育園及郵輪碼頭等地標(biāo)設(shè)施，屬34校網(wǎng)。

投資價值方面，項目兼具長江實業(yè)藍(lán)籌發(fā)展商的品牌信譽，以及跑道區(qū)最后一幅住宅用地的稀缺優(yōu)勢。占據(jù)維港頭排海景地段，承接啟德千億發(fā)展規(guī)劃與九龍東新興商業(yè)核心的機遇。項目規(guī)模達(dá)千余單位，選擇豐富，配合“維港都會公園圈”的宜居概念與成熟配套，預(yù)計將具備顯著升值潛力與持續(xù)租賃需求。

2

天璽?海第二期| Cullinan Harbour

還有一個值得關(guān)注的樓盤是天璽·海，位于啟德承豐道26號，由新鴻基地產(chǎn)發(fā)展，隸屬于其高端“璽”系豪宅品牌。項目分兩期開發(fā)，共提供439個住宅單位，第一期2025年7月落成，第二期為11月。新地于2019年以112.6億元投得該地塊，總投資約200億元，坐落于啟德前機場跑道中段臨海位置，屬一線海景地段。

戶型以四房大宅為主，實用面積約1,100至2,200平方呎。其中西南至西北朝向單位享有180度無遮擋維港海景，視野開闊。項目毗鄰啟德體育園、郵輪碼頭及海濱長廊，坐擁世界級體育、娛樂與休閑配套。

投資價值方面，項目承襲新地“璽”系頂級豪宅的品牌基因，延續(xù)九龍站天璽的成功定位。坐擁啟德跑道區(qū)稀缺的一線海景資源，具180度全景維港景觀，于香港豪宅市場中尤為珍貴。

3

Double Coast第二期

Double Coast二期位于啟德承豐道19號，由會德豐、恒基、中海外及新世界四大發(fā)展商聯(lián)手打造，是PARK PENINSULA臨海住宅帶上的重要組成。項目總戶數(shù)達(dá)1,590伙，所在地塊由四大發(fā)展商于2019年以近99億港元投得。

項目戶型涵蓋開放式至三房，最大亮點在于其占據(jù)的“未來式”配套：坐擁規(guī)劃中約百萬呎臨海商業(yè)體，毗鄰啟德體育園與郵輪碼頭，并享有即將完善的立體交通網(wǎng)絡(luò)。所屬的第34校網(wǎng)更是家庭客眼中的重要加分項。

這個樓盤是四大發(fā)展商共同開發(fā)的陣容，第一期的熱銷已驗證了市場對這片土地的認(rèn)可。對于看好啟德完整規(guī)劃的買家和投資者而言，它無疑是一個兼具居住品質(zhì)與長遠(yuǎn)增長預(yù)期的核心選擇。

4

啟德海灣第二期

坐落于啟德承豐道15號的啟德海灣第二期，由嘉華國際、會德豐地產(chǎn)及中國海外三大發(fā)展商共同打造。作為跑道區(qū)規(guī)模最大的住宅項目之一，其兩期共提供2,138個單位，第一期已于2024年9月入伙，關(guān)鍵日期為2025年3月31日；第二期預(yù)計關(guān)鍵日期為2026年6月30日。

項目于2019年以約127.4億港元的地價投得，每平方呎樓面地價約11,842港元，堪稱區(qū)內(nèi)最具成本優(yōu)勢的地塊之一。戶型涵蓋一房至三房，主打內(nèi)灣寧靜景觀，并設(shè)有Super Marina會所與四季花漾園林。生活交通極為便利，步行可達(dá)宋皇臺站，毗鄰啟德體育園、郵輪碼頭及大型公園，同時坐擁第34校網(wǎng)的教育資源。

啟德海灣也為市場提供了一個“穩(wěn)妥”的選擇。 三大發(fā)展商的品牌聯(lián)合、首期已順利交付的實績，以及因較低地價而可能更具彈性的定價空間，共同構(gòu)成了其核心優(yōu)勢。它并非以頂級豪華為賣點，而是精準(zhǔn)切中了渴望以相對親民門檻進(jìn)駐啟德新區(qū)、享受未來完整規(guī)劃配套的實用型買家和投資者。

5

柏景峰

柏景峰坐落于九龍油塘高雅里8號，由家和置業(yè)、資本策略地產(chǎn)及港鐵公司聯(lián)合發(fā)展。項目提供748個住宅單位，其中約八成主打一房及兩房戶型，預(yù)計關(guān)鍵日期為2027年6月30日。項目依山而建，部分高層單位可享海景，并延續(xù)了“柏”系品牌的住宅理念。

屋苑緊鄰港鐵油塘站，作為將軍澳線與觀塘線的跨月臺轉(zhuǎn)乘站，可快速直達(dá)尖沙咀、旺角及港島核心商業(yè)區(qū)。毗鄰大本型購物中心、油塘中心及鯉魚門海鮮街區(qū)，同時屬第48小學(xué)校網(wǎng)。項目三面環(huán)山，環(huán)境較為寧靜。

6

大角咀埃華街3號

大角咀埃華街3號（橡樹街/埃華街發(fā)展項目）坐落于九龍油尖旺區(qū)核心，采用單幢式設(shè)計，共提供122個住宅單位，預(yù)計于2026年8月31日落成。項目坐享該區(qū)成熟的社區(qū)配套與高效交通網(wǎng)絡(luò)，生活與出行均十分便利。

項目鄰近港鐵奧運站，住戶可搭乘東涌線快速往返香港島、東涌及新界各區(qū)；通過轉(zhuǎn)乘，也可便捷前往機場快線青衣站，貫通內(nèi)外交通。

區(qū)內(nèi)生活配套齊全，奧海城、匯豐中心等大型商場匯聚，購物餐飲選擇豐富；大角咀市政大廈、公共圖書館等社區(qū)設(shè)施完善，并擁大角嘴天主教小學(xué)等優(yōu)質(zhì)教育資源。此外，西九文化區(qū)近在咫尺，香港故宮文化博物館、M+博物館等世界級文化地標(biāo)，為生活增添藝術(shù)氛圍。

投資方面，大角咀作為九龍傳統(tǒng)優(yōu)質(zhì)住宅區(qū)，地段價值歷來穩(wěn)健。市區(qū)重建局于區(qū)內(nèi)推進(jìn)的多項重建計劃，正為區(qū)域帶來持續(xù)活力與面貌更新。本項目規(guī)模適中，單幢設(shè)計更易于維護(hù)與管理品質(zhì)，結(jié)合奧運站樞紐的交通優(yōu)勢、周邊優(yōu)質(zhì)商場及穩(wěn)定居住需求，預(yù)計將保持理想的租賃承接力與資產(chǎn)增值潛力。

7

牛池灣清水灣道35號項目

牛池灣清水灣道35號項目由九龍建業(yè)發(fā)展，原址為圣約瑟安老院。項目于2021年10月完成約96.58億港元的補地價協(xié)議，每平方呎補價約4,464港元，印證了其顯著的地段價值。

項目規(guī)劃建設(shè)五幢58至59層住宅大廈及4層基座，總供應(yīng)量達(dá)約5,005伙，規(guī)模矚目。其中第一期361伙預(yù)計于2026年11月30日落成。社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有住客會所及面積約225,618平方呎的零售設(shè)施。景觀方面，向北至東北的單位可享翠綠林景，向東的中高層單位視野開闊。

項目鄰近港鐵彩虹站，前臨清水灣道，巴士及小巴線路眾多。周邊生活配套成熟，步行可至牛池灣市政大廈（內(nèi)含街市、體育館及圖書館）、坪石邨街市及各類餐廳，牛池灣公園亦提供休閑空間。值得一提的是，發(fā)展方案中保育了三幢歷史建筑，并將其開放為公共休憩空間，為社區(qū)增添了人文厚度。

投資價值方面，項目的核心優(yōu)勢在于其規(guī)模與稀缺性。坐擁逾五千伙的大型屋苑在市區(qū)已極為罕見，完善的自身配套與彩虹站的交通便利性相結(jié)合，形成了強大的居住吸引力。加之項目融合了歷史保育與自然景觀，不僅適合自住，其龐大的供應(yīng)量和穩(wěn)定的社區(qū)需求，也預(yù)示著可觀的長期投資潛力。

8

美善同道55號重建項目

美善同道55號重建項目坐落于九龍土瓜灣，預(yù)計于2026年6月30日落成，共提供102個住宅單位。項目原址于2020年以超過4.2億港元成交，地盤面積逾4,000平方呎，地積比率約9倍，可建樓面面積約3.6萬平方呎。地理位置優(yōu)越，步行約5至8分鐘即可抵達(dá)港鐵屯馬線宋皇臺站，與啟德新區(qū)緊密相鄰。

項目周邊社區(qū)配套成熟，街市、商鋪與康樂設(shè)施一應(yīng)俱全，并隸屬于優(yōu)質(zhì)的第35小學(xué)校網(wǎng)。除地鐵外，也有多條巴士及小巴路線途經(jīng)，往返港九各區(qū)十分便捷。項目預(yù)期采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，主打中小型實用戶型，并配備完善的住宅設(shè)施。

投資價值方面，項目主要承接兩大區(qū)域發(fā)展動力。其一，土瓜灣作為傳統(tǒng)舊區(qū)，正受惠于政府及市建局主導(dǎo)的大規(guī)模重建與升級，區(qū)域面貌和基礎(chǔ)配套將持續(xù)改善。其二，毗鄰的啟德發(fā)展區(qū)進(jìn)入成熟期，啟德體育園等重大地標(biāo)項目陸續(xù)啟用，將顯著拉動周邊物業(yè)的市場關(guān)注度與價值預(yù)期。

9

庇利街1號

庇利街1號項目坐落于九龍土瓜灣核心，是由恒基地產(chǎn)、帝國集團及希慎興業(yè)三大發(fā)展商聯(lián)手打造的市區(qū)重建重點項目。項目占地約79,718平方呎，總樓面面積達(dá)約71.75萬平方呎，規(guī)劃興建3幢24層高的商住大廈，預(yù)計提供約1,300個住宅單位及12萬平方呎商業(yè)空間，關(guān)鍵日期為2027年8月31日。

項目的一大特色是設(shè)有“限呎”條款，所有單位實用面積不少于300平方呎，其中約半數(shù)單位面積介于300至480平方呎，精準(zhǔn)貼合市場對中小型實用戶型的需求。交通方面，步行十余分鐘可達(dá)港鐵何文田站及黃埔站，周邊生活配套成熟，紅磡廣場、陽光廣場及各類社區(qū)設(shè)施近在咫尺。

其投資價值頗為鮮明。三大藍(lán)籌發(fā)展商的組合奠定了品牌與品質(zhì)保障。值得關(guān)注的是，恒基在2021年以約81.89億港元投得此地，每平方呎樓面地價約11,414港元，較當(dāng)時市場估值低約12%，形成了顯著的成本優(yōu)勢。

作為政府支持的市區(qū)重建項目，它位處發(fā)展成熟的九龍心臟地帶，加之“限呎”設(shè)計切實迎合了首次置業(yè)者和投資者的需求，預(yù)計未來無論在租賃還是轉(zhuǎn)售市場都將表現(xiàn)出良好的流動性。

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山谷道15至21號重建項目

山谷道15至21號重建項目在九龍何文田傳統(tǒng)核心地段，步行數(shù)分鐘即可抵達(dá)港鐵何文田站，坐擁觀塘線與屯馬線雙軌交匯的樞紐優(yōu)勢。由此出發(fā)，約9分鐘可達(dá)尖沙咀，12分鐘即至金鐘，高效連接港九核心商業(yè)區(qū)。

項目所屬的第34校網(wǎng)聲名卓著，區(qū)內(nèi)擁有陳瑞祺（喇沙）小學(xué)、何文田官立中學(xué)等多所優(yōu)質(zhì)學(xué)府，教育資源豐厚，歷來備受家庭客青睞。

何文田站上蓋及周邊發(fā)展日趨成熟，例如朗賢峰設(shè)有專屬升降機直通地鐵站，而瑜一項目的新出口也已啟用，區(qū)域面貌與便捷度持續(xù)提升。在此背景下，本項目預(yù)期將以現(xiàn)代化設(shè)計及完善的住客設(shè)施亮相。

投資價值方面，項目聚合了多項關(guān)鍵優(yōu)勢。 何文田作為傳統(tǒng)中產(chǎn)住宅區(qū)，物業(yè)價值根基穩(wěn)固。本項目不僅享有雙地鐵交匯帶來的強勁交通便利與租賃需求，更憑借頂尖校網(wǎng)持續(xù)吸引家庭買家。加之市區(qū)重建局正積極推動本區(qū)更新，整體環(huán)境與配套將不斷優(yōu)化，尤為適合追求資產(chǎn)穩(wěn)健增值的投資者關(guān)注。

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九龍榮光街88號

九龍榮光街88號項目由市區(qū)重建局于2022年10月批出，由信和置業(yè)與招商局置地組成的財團以約23.88億港元中標(biāo)，每平方呎樓面地價約8,571港元。項目位于榮光街72至118號，占地約3.1萬平方呎，總樓面面積約27.9萬平方呎。規(guī)劃提供458個住宅單位及約4.6萬平方呎商業(yè)零售空間，預(yù)計關(guān)鍵日期為2028年7月25日。

項目地理位置便利，步行約5至6分鐘可達(dá)港鐵土瓜灣站，部分高層單位更可享有維港海景。根據(jù)發(fā)展要求，所有住宅單位實用面積不小于300平方呎，其中半數(shù)單位面積須少于480平方呎，以中小型戶型為主導(dǎo)，精準(zhǔn)貼合市場需求。

該項目的合作模式頗具特色，市建局將持有商業(yè)部分的三成權(quán)益，并設(shè)有分紅機制：當(dāng)賣樓收益超過60億港元后，市建局可參與分紅。此外，項目須遵循九龍城土瓜灣小區(qū)發(fā)展的總體設(shè)計指引，旨在與周邊重建項目產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，整體提升區(qū)域的宜居性與空間連接性。

投資價值方面，項目具備多項優(yōu)勢。 其每呎樓面地價低于當(dāng)時市場估值下限，土地成本相對合理，為日后定價留下了彈性空間。項目坐擁屯馬線通車帶來的交通利好，加之土瓜灣區(qū)內(nèi)多個重建項目持續(xù)推進(jìn)，整體環(huán)境將持續(xù)升級。產(chǎn)品定位上，主打的中小型單位能有效迎合首置及上車客需求，458伙的供應(yīng)量適中，預(yù)計將享有穩(wěn)定的市場承接力與長期增值潛力。

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土瓜灣啟明街28號重建項目

市建局于2017年3月啟動的啟明街/榮光街發(fā)展項目，旨在重建啟明街4至28號及榮光街29至33號地段，范圍涵蓋啟明大樓與愛華大廈。這兩棟樓宇均建于1958年至1963年間，樓高8層，涉及125個業(yè)權(quán)、約180戶家庭及30個地鋪。

該項目將與毗鄰的榮光街項目合并發(fā)展，合并后預(yù)計提供約410個住宅單位及3,700平方米商業(yè)空間，總投資約20多億港元。規(guī)劃中，合并地塊將釋放約300平方米作公共休憩空間，并透過開辟新道路改善區(qū)域交通。目前，舊有建筑的拆卸工程已完成，整體項目預(yù)計于2026/27年度落成。

項目為合資格的自住業(yè)主提供“樓換樓”選擇，業(yè)主可選取現(xiàn)金補償，或置換同一地塊新建項目中的住宅單位。作為土瓜灣“小區(qū)重建新社區(qū)”計劃的重要組成，該項目與周邊多個重建計劃協(xié)同推進(jìn)，共同推動土瓜灣核心區(qū)域的城市更新與社區(qū)轉(zhuǎn)型。

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土瓜灣鴻福街/銀漢街重建項目

市建局土瓜灣鴻福街/銀漢街發(fā)展項目于2021年10月招標(biāo)，由嘉里建設(shè)以55.878億港元投得，每平方呎樓面地價約12,591港元。項目占地約4.93萬平方呎，總可建樓面面積逾44.37萬平方呎，規(guī)劃提供約665個住宅單位及約7.39萬平方呎商業(yè)空間。

項目計劃興建包含約750個中小型單位的住宅、商業(yè)零售基座及地下停車場。發(fā)展商須遵循九龍城土瓜灣小區(qū)“總體設(shè)計要求”進(jìn)行建設(shè)，以確保與周邊市建局項目協(xié)同發(fā)展，整體提升區(qū)域的宜居性與空間連接性，使其成為區(qū)內(nèi)重要的交通與社區(qū)樞紐。

該地段歷史上為上世紀(jì)五十至八十年代的土瓜灣街市所在地，街市遷離后逐漸老舊，市建局自2016年起啟動本區(qū)重建。嘉里建設(shè)表示，將在項目中融入可持續(xù)發(fā)展理念，推動社區(qū)活化與更新。

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Park College-九龍?zhí)连F(xiàn)樓豪宅

Park College項目位于傳統(tǒng)豪宅地段九龍?zhí)裂们皣?，由興勝創(chuàng)建于2017年以2.4億港元收購舊樓重建，并于2020年獲建筑圖則批準(zhǔn)。項目為8層高住宅連2層地庫，總樓面面積約2.45萬平方呎，僅設(shè)11個單位，包括3戶復(fù)式（3,022-3,060平方呎）及8戶三房套（1,400-1,478平方呎）。項目已獲發(fā)滿意紙，屬現(xiàn)樓發(fā)售，并設(shè)有4個示范單位供參觀。

項目坐落于九龍?zhí)梁诵?，前臨九龍仔公園綠意景觀，同時坐擁41名校網(wǎng)優(yōu)質(zhì)教育資源，深受注重子女教育的家庭青睞。發(fā)展商當(dāng)年每呎樓面地價約11,234港元，項目將分批次以招標(biāo)形式發(fā)售，計劃先行推出稀缺的復(fù)式大戶。

投資價值方面，項目的核心優(yōu)勢在于其極度稀缺性及現(xiàn)樓屬性。僅11伙的供應(yīng)、特別是面積逾3,000平方呎的復(fù)式戶型，在市場中已屬罕見藏品。地處傳統(tǒng)豪宅區(qū)，兼具永久景觀與頂尖校網(wǎng)，為其奠定了堅實的價值基礎(chǔ)。而且本項目以現(xiàn)樓姿態(tài)發(fā)售，規(guī)避了樓花不確定性，為看重即買即住與資產(chǎn)保值的實力買家，提供了一個具備長期收藏價值的優(yōu)質(zhì)選擇。

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玫瑰街23至34號重建項目-九龍?zhí)梁勒?/strong>

玫瑰街23至34號重建項目位于九龍又一村傳統(tǒng)中高檔住宅區(qū)，由新世界發(fā)展于2022年11月透過強拍以底價20.75億港元統(tǒng)一業(yè)權(quán)后推進(jìn)。項目已于2024年正式動工，獲準(zhǔn)興建一幢8層高住宅連地庫，總樓面面積約11.68萬平方呎，計劃提供逾110個住宅單位，并以三房至四房特色大戶型為主打。

項目地理位置優(yōu)越，步行約8至10分鐘可達(dá)港鐵石硤尾站及九龍?zhí)琳?，生活配套成熟便捷。約10分鐘步程即可抵達(dá)大型商場“又一城”，該商場占地逾百萬平方呎，匯聚超過200間商鋪。景觀方面，西南向高層單位可遠(yuǎn)眺主教山翠綠景致，東北向則以又一居樓景為主。

投資價值方面，項目具備清晰的市場定位與地段優(yōu)勢。 新世界發(fā)展作為香港主要發(fā)展商之一，其品牌信譽與銷售策略為項目增添信心。項目坐落的又一村屬低密度豪宅區(qū)，環(huán)境清幽且鄰近九龍?zhí)撩＞W(wǎng)，歷來深受家庭客及專業(yè)人士青睞。單幢式設(shè)計供應(yīng)有限，主打大戶型精準(zhǔn)對接改善型住房需求；加之雙地鐵站覆蓋與“又一城”商圈的便利，使其同時享有寧靜與繁華。該區(qū)租務(wù)市場一向穩(wěn)定，重建后帶來的現(xiàn)代化住宅規(guī)格，預(yù)計將進(jìn)一步強化其長期保值與增值潛力。

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廣播道79號項目-九龍?zhí)梁勒?/strong>

廣播道79號項目坐落于九龍?zhí)翉V播道傳統(tǒng)豪宅區(qū)，由麗新發(fā)展于2021年10月以16.083億港元投得，其前身為香港電臺教育電視中心。項目占地約23,864平方呎，最高可建樓面約71,591平方呎，每平方呎樓面地價約22,464港元。規(guī)劃提供46個住宅單位，包括2幢獨立屋，主力戶型為約1,000平方呎的豪華住宅，總投資額約23億港元，預(yù)計于2026年9月30日落成。

項目位于星輝豪庭與尚御之間，屬低密度清幽地段。廣播道昔日因多家電視臺總部匯集而有“五臺山”之稱，承載著獨特的歷史與文化記憶。該地塊曾吸引17家發(fā)展商競投，最終地價較約15年前的同區(qū)地皮高出約1.3倍，充分反映了該地段價值的顯著提升。

投資價值方面，項目的核心優(yōu)勢在于其無可復(fù)制的稀缺性。 此為2006年后廣播道首幅推出的官地，供應(yīng)極度稀缺。僅46個單位的限量供應(yīng)，以及主打約千呎豪宅的定位，精準(zhǔn)對標(biāo)高端市場需求。市場預(yù)估其售價將從每平方呎約3.5萬港元起跳，結(jié)合獨一無二的地段底蘊與產(chǎn)品稀缺性，預(yù)計將具備突出的長期收藏與增值潛力。

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龍翔道188號-低密度豪宅項目

龍翔道188號項目由九龍倉集團發(fā)展，坐落于九龍龍翔道與獅子山隧道公路交匯處。項目規(guī)劃興建四幢住宅大廈，分四期發(fā)展，共提供133個住宅單位。產(chǎn)品主打建筑面積2,000平方呎或以上的中大型單位，涵蓋三房及四房超級豪宅戶型，將由會德豐地產(chǎn)負(fù)責(zé)銷售。

項目地理位置優(yōu)越，步行約15至20分鐘可達(dá)港鐵九龍?zhí)琳荆?/strong>龍翔道沿線有眾多巴士及小巴線路貫通港九新界。居所享開揚翠綠山景，部分單位更前臨龍翔道公園景致。周邊屬九龍?zhí)羵鹘y(tǒng)優(yōu)質(zhì)校網(wǎng)，教育資源豐富，十分契合注重生活品質(zhì)與子女教育的家庭需求。

投資價值方面，項目的稀缺性與地段是其核心優(yōu)勢。 作為九龍倉集團旗下的藍(lán)籌發(fā)展項目，其品質(zhì)有堅實保障。發(fā)展商于2018年以124.5億港元投得此地，每平方呎樓面地價約2.85萬港元。此類低密度、大型單位的豪宅項目在九龍區(qū)本就極為罕見，加之坐擁永久山景與名校網(wǎng)加持，奠定了其顯著的保值與升值基礎(chǔ)。項目規(guī)劃配備完善會所設(shè)施，為追求尊貴生活體驗與長線資產(chǎn)增長的買家，提供了一個值得矚目的選擇。

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發(fā)祥街1號-大型市區(qū)重建項目

發(fā)祥街1號項目坐落于九龍長沙灣，由華潤集團與華潤置地（海外）合作開發(fā)，前身為潛發(fā)倉庫。項目規(guī)劃興建6幢38至41層高的住宅大廈，總樓面面積約161.69萬平方呎。其中第一期將提供507個住宅單位及13.2萬平方呎商業(yè)空間，預(yù)計于2028年11月25日落成，并會配備長者日間中心等社區(qū)設(shè)施。

項目地理位置優(yōu)越，步行十余分鐘即可抵達(dá)港鐵長沙灣站、荔枝角站及南昌站，暢達(dá)港九各區(qū)。周邊生活配套成熟，毗鄰碧海藍(lán)天、泓景臺等屋苑商場，元州街及青山道一帶商鋪林立，購物便利。項目東北向單位視野開闊，高層住戶更可眺望翠綠山景。

投資價值方面，項目展現(xiàn)出顯著的長期潛力。華潤集團作為實力雄厚的國企發(fā)展商，為項目提供了堅實的品牌背書。尤為值得注意的是，項目補地價金額高達(dá)137.34億港元，創(chuàng)下香港歷史次高紀(jì)錄，這充分反映了發(fā)展商乃至市場對區(qū)域長遠(yuǎn)前景的強烈信心。長沙灣本身是配套完善的成熟社區(qū)，三地鐵站覆蓋的交通網(wǎng)絡(luò)賦予了其高度的出行便利性。加之項目自身規(guī)模龐大，具備明顯的規(guī)模效應(yīng)，預(yù)計將同時吸引自住買家與投資者的目光。

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九龍灣國際展貿(mào)中心重建項目

九龍灣國際展貿(mào)中心重建項目由億京發(fā)展?fàn)款^的財團于2021年以約105億港元收購，并于2025年7月獲城規(guī)會批準(zhǔn)重建方案。項目將興建4幢住宅大廈、1幢寫字樓及1幢混合式大樓，建筑高度達(dá)140米，總樓面面積約178.7萬平方呎。規(guī)劃提供1,470個住宅單位，平均面積約484平方呎，并設(shè)有720間酒店客房。

項目位于九龍灣展貿(mào)徑1號，占地約2.2公頃，毗鄰港鐵九龍灣站及牛頭角站，周邊環(huán)繞Mega Box、德福廣場等大型商業(yè)設(shè)施。原址的九龍灣國際展覽中心于1995年落成，已于2024年6月結(jié)束營運，為整體重建騰出空間。項目也從最初純商業(yè)規(guī)劃，調(diào)整為融合住宅、商業(yè)與酒店的綜合性發(fā)展模式。

項目以中等面積戶型為主，貼合家庭實際需求；加之涵蓋寫字樓與酒店的多元業(yè)態(tài)組合，有望帶來穩(wěn)定的綜合租金收益。其140米的建筑高度在區(qū)內(nèi)頗具標(biāo)志性，高層單位視野開闊。在九龍東優(yōu)質(zhì)住宅供應(yīng)相對有限的背景下，此大型綜合項目預(yù)計將有效填補市場空缺。

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安達(dá)臣道長實港人首置上車盤

長實于2020年5月以49.5億港元投得觀塘安達(dá)臣道舊石礦場地皮，每平方呎樓面地價約4,546港元。項目規(guī)劃提供約2,900個住宅單位，總樓面面積約108.88萬平方呎，包括6幢24至32層高的住宅大樓及4幢獨立洋房。所有單位實用面積介于250至500平方呎，戶型配比為20%開放式、25%一房及55%兩房。

根據(jù)政府“首置”計劃，該項目將撥出不少于1,000個單位（包括200個開放式、250個一房及550個兩房），以市場價格的八折出售予合資格申請人。

值得關(guān)注的是，項目于2024年9月因部分鋼筋配置與獲批圖則不符而需停工調(diào)查，相關(guān)預(yù)售申請多次未獲批準(zhǔn)。廉政公署就事件拘捕10人，涉及全部6座住宅大樓的工程質(zhì)量問題。

投資分析方面，項目的核心特點與風(fēng)險并存。 其1,000個折扣“首置”單位及獨特的洋房設(shè)計具有一定吸引力，中小型戶型也貼合市場需求。然而，潛在的買家與投資者需充分知悉并密切關(guān)注其工程質(zhì)量事件的后續(xù)處理進(jìn)展、整改結(jié)果及最終的預(yù)售安排，這些因素將直接影響項目的市場信心與推進(jìn)時間表。

從整體結(jié)構(gòu)來看，2026年的九龍新盤，并不是“量突然放大”的一年，而是“供給位置重新分布”的一年。

一方面，啟德、新蒲崗等成熟或半成熟板塊，新增供應(yīng)明顯放緩，市場進(jìn)入以存量博弈為主的階段；另一方面，土瓜灣、牛池灣等經(jīng)歷多年規(guī)劃、重建與整合的區(qū)域，開始真正進(jìn)入兌現(xiàn)期。

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