當(dāng)年曹德旺談到房地產(chǎn)的未來(lái)時(shí)，被不少人嘲笑，可現(xiàn)在回頭看，他反而是看得最清楚的那位！

現(xiàn)在二三十層的高層住宅問(wèn)題越來(lái)越多，二手房數(shù)量占比不斷上升，價(jià)格也低到讓人心里沒(méi)底。

為什么高層不受待見(jiàn)了？2026年房地產(chǎn)將面臨哪5大轉(zhuǎn)折？不少人已經(jīng)開(kāi)始擔(dān)心答案。

以前，不管是急需住房的剛需人群，還是手頭有點(diǎn)積蓄的人，買房時(shí)想的都是投資、增值，覺(jué)得房子就是穩(wěn)賺不賠的 “硬通貨”。

可如今，情況發(fā)生了很大變化。國(guó)家始終強(qiáng)調(diào) “房住不炒”，一系列政策的目的就是讓房子回歸居住屬性。

現(xiàn)在你走進(jìn)售樓處，開(kāi)發(fā)商不再像過(guò)去那樣鼓吹房子的 “升值潛力”，大談 “買到就是賺到”，而是更多地介紹戶型設(shè)計(jì)是否合理、小區(qū)配套設(shè)施是否齊全、物業(yè)服務(wù)是否周到。

買房的人也變得理性起來(lái)，不再一開(kāi)口就問(wèn) “這房子以后能漲多少”，而是關(guān)心房子適不適合自己居住、周邊學(xué)校教學(xué)質(zhì)量如何、上班通勤是否方便等實(shí)際問(wèn)題。

從數(shù)據(jù)來(lái)看，這種變化十分明顯。如今，二手房市場(chǎng)掛牌量日益增多，然而看房的人卻越來(lái)越少，房?jī)r(jià)下跌成了常見(jiàn)現(xiàn)象。

一線城市的高端房產(chǎn)即便降價(jià)也難以成交，二線城市一些曾經(jīng)熱門的板塊，房?jī)r(jià)已跌回多年前的水平。

三四線城市的情況更不容樂(lè)觀，有些房子單價(jià)低至和一輛普通汽車的價(jià)格差不多，卻依然無(wú)人問(wèn)津。

過(guò)去跟風(fēng)購(gòu)買多套房產(chǎn)的人如今可著急了，想要出手房產(chǎn)卻找不到買家，只能一邊承擔(dān)著還貸壓力，一邊苦苦等待。

很多人這才發(fā)現(xiàn)，房子不僅無(wú)法帶來(lái)收益，反而成了需要不斷投入資金進(jìn)行維護(hù)的負(fù)擔(dān)。

前些年，高層住宅特別吃香，樓層越高越有人搶，大家覺(jué)得住得高有面子，視野還好，根本沒(méi)考慮過(guò)以后的問(wèn)題?？涩F(xiàn)在，高層的麻煩開(kāi)始集中冒出來(lái)了。

就說(shuō)電梯吧，很多小區(qū)的電梯用了 15 年以上，故障越來(lái)越頻繁，北京有個(gè)小區(qū)，半年里電梯故障多次，甚至出現(xiàn)幼童被困的情況，家里有老人的更是不敢輕易出門。

更換一部電梯得花不少錢，還得走業(yè)主表決流程，低樓層住戶覺(jué)得自己用電梯少，不愿意掏錢，租客也不關(guān)心維修資金，找房東簽字都難，事情一拖再拖就卡住了。

除了電梯，高層的消防設(shè)施老化、外墻脫落、供水供電故障等問(wèn)題也不少。

而且很多高層小區(qū)為了多蓋房子，樓間距小，低樓層白天都得開(kāi)燈，早高峰等電梯得排很長(zhǎng)時(shí)間隊(duì)，夏天外機(jī)熱氣排不出去，住起來(lái)特別不舒服。

現(xiàn)在大家買房，都會(huì)問(wèn)問(wèn)電梯年份和維護(hù)記錄，看看車位和物業(yè)，算算未來(lái)的維修成本，高層以前靠樓層帶來(lái)的溢價(jià)優(yōu)勢(shì)越來(lái)越弱了。

這幾年，二手房的體感變化特別明顯。

以前房子少，大家搶著買，現(xiàn)在二手房掛牌量不斷增加，尤其是一些跟風(fēng)買了多套房的人，想換房或者急用錢，只能把房子掛出來(lái)，可市場(chǎng)上看房的人卻越來(lái)越挑剔。

買家會(huì)對(duì)比同小區(qū)同戶型的裝修、樓層、電梯狀態(tài)、車位、稅費(fèi)和議價(jià)空間，稍微有點(diǎn)不滿意就慢慢觀望，成交周期被拉得很長(zhǎng)。

二線城市下跌更明顯，一些板塊價(jià)格回到早些年水平，賣家想換房也猶豫，買家更慢更挑剔。

三四線城市單價(jià)跌到很低，總價(jià)像一輛普通車，仍沒(méi)人接，晚上新片區(qū)亮燈不多，空置率高，價(jià)格靠想象支撐不住。

當(dāng)年跟風(fēng)買多套的人先慌了，想出手找不到合適買家，只能一邊還貸一邊等，有人手里房子不少，現(xiàn)金卻緊，房子變成需要不斷支出的東西，這種落差很真實(shí)。

以前買房，大部分人買的都是期房，那時(shí)候大家看著開(kāi)發(fā)商給的圖紙，聽(tīng)著他們描繪的美好規(guī)劃，就放心地把錢交了。

可這幾年，房地產(chǎn)市場(chǎng)不太穩(wěn)定，爛尾樓、延期交付的事兒頻頻發(fā)生。

不少人辛辛苦苦攢錢交了首付，滿心歡喜地等著住進(jìn)新家，結(jié)果卻遲遲拿不到房，甚至有的樓盤(pán)直接爛尾，自己的血汗錢打了水漂，這讓很多人都遭受了巨大的損失。

有個(gè)朋友前幾年在老家買了一套期房，當(dāng)時(shí)開(kāi)發(fā)商宣傳得特別好，說(shuō)小區(qū)綠化有多棒，配套設(shè)施有多完善，周邊還有學(xué)校和商場(chǎng)，未來(lái)升值空間很大。

朋友被這些美好的描述吸引，毫不猶豫地交了首付?？蓻](méi)想到，交房日期到了，房子卻還沒(méi)建好，工地也冷冷清清，幾乎看不到工人施工。

朋友多次去找開(kāi)發(fā)商詢問(wèn)情況，得到的都是敷衍的答復(fù)，這幾年他一直為這事發(fā)愁，錢花出去了，房子卻沒(méi)影，生活也受到了很大影響。

正是因?yàn)檫@樣的事情太多了，現(xiàn)在很多人都不愿意再冒險(xiǎn)買期房，更傾向于買現(xiàn)房。

現(xiàn)房最大的好處就是看得見(jiàn)摸得著，房子質(zhì)量怎么樣，戶型是否滿意，小區(qū)環(huán)境好不好，都能實(shí)地考察，心里有底。

買了現(xiàn)房就能馬上裝修入住，不用再等上幾年，而且價(jià)格也更透明，不用擔(dān)心被開(kāi)發(fā)商忽悠。

從政策方面來(lái)看，政府也在積極推進(jìn)現(xiàn)房銷售。全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議就提出要推進(jìn)現(xiàn)房銷售制，實(shí)現(xiàn) “所見(jiàn)即所得”，從根本上防范交付風(fēng)險(xiǎn)，讓買房人更放心。在這種趨勢(shì)下，預(yù)售模式在一些地方漸漸不受歡迎了。

到了 2026 年，隨著人們對(duì)期房信任度的持續(xù)下降以及政策的推動(dòng)，現(xiàn)房銷售的比例肯定會(huì)大幅提升。

這對(duì)于買房人來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一件好事，可以避免很多潛在的風(fēng)險(xiǎn)；但對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，挑戰(zhàn)就很大了。

現(xiàn)房銷售意味著開(kāi)發(fā)商需要在房子建好之后才能銷售回款，資金壓力會(huì)變得非常大，那些實(shí)力弱、資金鏈緊張的房企可能就撐不下去了，會(huì)被市場(chǎng)淘汰，房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)迎來(lái)一次大洗牌。

以后，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)更加看重開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和房子的質(zhì)量，只有那些真正有實(shí)力、能建造出高品質(zhì)房子的開(kāi)發(fā)商，才能在市場(chǎng)上立足 。

2026 年，保障房會(huì)集中進(jìn)入市場(chǎng)，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)重要變量。過(guò)去幾年，國(guó)家一直在加大保障房建設(shè)力度，從規(guī)劃到開(kāi)工再到交付，節(jié)奏越來(lái)越快。

以天津?yàn)槔?024 年就計(jì)劃籌集多個(gè)配售型保障房，多個(gè)項(xiàng)目正在建設(shè)中，2026 年有望陸續(xù)上市銷售。

這些保障房?jī)r(jià)格低，戶型適合剛需，大多建在交通相對(duì)便利的區(qū)域，主要面向城市低收入群體、新市民和青年人。

以前這些人是商品房市場(chǎng)的剛需主力，現(xiàn)在有了保障房，他們就有了更多選擇，商品房市場(chǎng)的剛需客群就被分流了。

對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，不能再靠賣剛需盤(pán)躺賺了，得轉(zhuǎn)向改善型住房市場(chǎng)，把房子的品質(zhì)提上去才能有競(jìng)爭(zhēng)力。

就像長(zhǎng)沙大王山片區(qū)，保障性住房大規(guī)模建設(shè)，商品住宅項(xiàng)目就通過(guò)提升產(chǎn)品力，規(guī)劃低密改善產(chǎn)品，與保障房形成互補(bǔ)格局。

對(duì)買房人來(lái)說(shuō)，保障房入市是個(gè)好消息，剛需群體能以更低的成本解決住房問(wèn)題，改善型購(gòu)房者也能在商品房市場(chǎng)有更多選擇，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商為了賣房，可能會(huì)推出更多優(yōu)惠政策。

不過(guò)要注意，保障房有嚴(yán)格的申請(qǐng)條件和交易限制，大家得根據(jù)自己的情況判斷。

比如申請(qǐng)保障性住房，一般要求申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)的家庭成員收入低于當(dāng)?shù)匾?guī)定標(biāo)準(zhǔn)，在當(dāng)?shù)責(zé)o自有住房或現(xiàn)有住房面積低于標(biāo)準(zhǔn)，部分地區(qū)還有戶籍要求，具體得參照當(dāng)?shù)卣?。

回頭看看曹德旺的提醒，其實(shí)他說(shuō)的核心就是房子要回到住的用途，不能再像以前那樣被當(dāng)作炒作的工具。

2026 年的這五大轉(zhuǎn)折，不管是房子回歸居住本質(zhì)、高層問(wèn)題暴露，還是二手房遇冷、現(xiàn)房銷售成主流、保障房入市，都是樓市在慢慢調(diào)整，回到正常的軌道。

現(xiàn)在還有人在等房?jī)r(jià)回到過(guò)去那種瘋漲的狀態(tài)，但現(xiàn)實(shí)是，很多家庭更在意現(xiàn)金流，在意孩子上學(xué)、通勤方便，在意樓齡和物業(yè)，想買來(lái)放著等升值的沖動(dòng)越來(lái)越弱，觀望成了常態(tài)。

對(duì)于普通老百姓來(lái)說(shuō)，買房別再想著 “靠房子發(fā)財(cái)”，而是要挑一套真正適合自己住的，住著舒服、省心，這才是最重要的。

你所在的城市，現(xiàn)在二手房好不好賣？小區(qū)電梯有沒(méi)有問(wèn)題？不妨在評(píng)論區(qū)說(shuō)說(shuō)你的真實(shí)感受。