家人們，今天必須跟大家聊個(gè)剛出爐的大熱點(diǎn)，就是國(guó)際大機(jī)構(gòu)高盛最新的預(yù)測(cè)——2026年咱們會(huì)迎來(lái)兩次降息，還有一次降準(zhǔn)，而且是一季度先搞一次“雙降”，一次降準(zhǔn)50個(gè)基點(diǎn)，一次降息10個(gè)基點(diǎn)，到了三季度再降一次10個(gè)基點(diǎn)的利息。

可能有人一聽(tīng)“雙降”“基點(diǎn)”就懵了，咱先把話說(shuō)明白，別被這些專業(yè)詞繞暈。降準(zhǔn)50個(gè)基點(diǎn)，簡(jiǎn)單說(shuō)就是央行讓銀行手里的錢變多了，銀行有更多錢可以拿去放貸；降息10個(gè)基點(diǎn)，就是咱們從銀行借錢的成本變低了，比如你貸100萬(wàn)買房，月供可能就能少個(gè)幾十塊錢。高盛這預(yù)測(cè)不是瞎猜，是他們結(jié)合全球經(jīng)濟(jì)和咱們國(guó)內(nèi)的情況算出來(lái)的，今天咱就掰開(kāi)揉碎了說(shuō)，這事兒到底是怎么回事，對(duì)咱們身邊的樓市又有啥影響，最后我也跟大家掏掏心窩子，說(shuō)說(shuō)我的真實(shí)看法。

先跟大家把這個(gè)熱點(diǎn)事實(shí)捋清楚。高盛作為全球頂尖的投資機(jī)構(gòu)，每年都會(huì)對(duì)各個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策做預(yù)測(cè)，這次針對(duì)2026年咱們的貨幣政策，給出了明確的方向：一季度是“雙降”組合拳，50個(gè)基點(diǎn)的降準(zhǔn)加上10個(gè)基點(diǎn)的降息，然后三季度再單獨(dú)降一次10個(gè)基點(diǎn)的息。這里要強(qiáng)調(diào)一句，這不是已經(jīng)定下來(lái)的政策，是機(jī)構(gòu)的預(yù)測(cè)，但因?yàn)楦呤⒃谛袠I(yè)里的影響力，這個(gè)預(yù)測(cè)確實(shí)能反映出當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和樓市的一些大趨勢(shì)，所以才值得咱們重點(diǎn)關(guān)注。

接下來(lái)咱拆解核心問(wèn)題：為啥高盛會(huì)預(yù)測(cè)2026年要搞“雙降”？說(shuō)白了，就是經(jīng)濟(jì)需要“添把火”，樓市需要“托個(gè)底”。咱們先看大環(huán)境，2026年是“十五五”開(kāi)局之年，大家都希望經(jīng)濟(jì)能穩(wěn)中有進(jìn)，但從目前的情況來(lái)看，壓力還不小。就說(shuō)樓市，剛過(guò)去的2026年第一周，不管是新房還是二手房，成交數(shù)據(jù)都不太好看，30個(gè)大中城市的新房成交同比降了20.6%，二手房也降了14.5%，尤其是三四線城市，庫(kù)存都堆成山了，有些地方的去化周期都超過(guò)60個(gè)月了，房子根本賣不動(dòng)。

除了樓市，整個(gè)社會(huì)的融資需求也比較弱。企業(yè)不敢隨便投資擴(kuò)產(chǎn)，老百姓不敢隨便借錢消費(fèi)，銀行手里的錢就算想放出去也沒(méi)那么容易。這時(shí)候降準(zhǔn)降息就很有必要了：降準(zhǔn)能給市場(chǎng)注入更多流動(dòng)性，讓銀行有足夠的錢去支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)和樓市；降息能降低企業(yè)和個(gè)人的借錢成本，刺激大家愿意花錢、愿意投資，慢慢把經(jīng)濟(jì)活力拉起來(lái)。而且從全球范圍來(lái)看，通脹壓力正在減弱，高盛自己也預(yù)測(cè)，2026年核心通脹會(huì)慢慢回落靠近目標(biāo)，這也給降準(zhǔn)降息騰出了空間，不會(huì)擔(dān)心一寬松就導(dǎo)致物價(jià)飛漲。

再往深了說(shuō)，這也是政策“穩(wěn)增長(zhǎng)”的必然選擇。多家機(jī)構(gòu)都預(yù)測(cè)2026年貨幣政策會(huì)延續(xù)適度寬松的基調(diào)，降準(zhǔn)降息本來(lái)就有空間。現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的壓力主要來(lái)自內(nèi)需不足，樓市作為影響內(nèi)需的重要領(lǐng)域，要是一直低迷，對(duì)上下游產(chǎn)業(yè)的影響太大了，從建材、裝修到家電，都會(huì)受牽連。所以這次高盛預(yù)測(cè)的“雙降”，本質(zhì)上是通過(guò)貨幣政策寬松，給經(jīng)濟(jì)和樓市“托底”，而不是要搞大水漫灌，這一點(diǎn)大家一定要先搞清楚。

說(shuō)完了原因，咱再說(shuō)說(shuō)這“雙降”如果真的落地，可能會(huì)對(duì)樓市帶來(lái)哪些影響。首先最直接的，就是開(kāi)發(fā)商的融資壓力會(huì)稍微緩解一點(diǎn)。降準(zhǔn)之后銀行可貸資金變多，開(kāi)發(fā)商從銀行借錢的難度可能會(huì)降低，成本也會(huì)跟著降一點(diǎn)，那些資金鏈比較緊張的開(kāi)發(fā)商，可能能喘口氣，爛尾的風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)稍微小一點(diǎn)。但大家別想太多，這只是“緩解”不是“解套”，對(duì)于那些債務(wù)窟窿太大、本身經(jīng)營(yíng)有問(wèn)題的開(kāi)發(fā)商，這點(diǎn)寬松政策根本不夠用。

其次，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，月供壓力會(huì)輕微減輕。降息10個(gè)基點(diǎn)，雖然幅度不大，但聊勝于無(wú)。比如貸100萬(wàn)，按30年等額本息算，月供大概能少50多塊錢，一年下來(lái)能省600多塊錢。更重要的是，降息會(huì)傳遞出政策寬松的信號(hào)，可能會(huì)讓一部分一直在觀望的購(gòu)房者心里踏實(shí)一點(diǎn)，覺(jué)得樓市可能要企穩(wěn)了，說(shuō)不定會(huì)有一部分人選擇入場(chǎng)，尤其是一二線城市的改善型需求，可能會(huì)被稍微激活。

但這里必須提醒大家，城市分化會(huì)越來(lái)越明顯。一線和核心二線城市，本身需求基礎(chǔ)就比較強(qiáng)，人口還在流入，庫(kù)存也相對(duì)合理，“雙降”之后可能會(huì)更快企穩(wěn)，甚至出現(xiàn)小幅回暖。但三四線城市就不一樣了，很多地方人口一直在流出，庫(kù)存又高得離譜，就算降準(zhǔn)降息，老百姓也不一定愿意買房，畢竟房子買了之后能不能賣出去、能不能保值都不好說(shuō)。之前也有過(guò)類似的情況，政策寬松之后，一二線城市先熱起來(lái)，三四線城市還是冷冷清清，這次大概率也會(huì)是這個(gè)樣子。

還有一點(diǎn)，就是市場(chǎng)信心會(huì)得到一定提振。過(guò)去這兩年，樓市一直低迷，不管是開(kāi)發(fā)商還是購(gòu)房者，信心都跌到了谷底?！半p降”這種明確的寬松信號(hào)，能讓大家覺(jué)得政策在支持樓市，不會(huì)放任樓市一直跌下去，這種信心層面的影響，有時(shí)候比實(shí)際的資金影響更大?？赡軙?huì)有更多人愿意關(guān)注樓市，中介門店的帶看量會(huì)增加，市場(chǎng)活躍度會(huì)有所提升，但活躍度提升不代表房?jī)r(jià)會(huì)漲，這點(diǎn)大家要區(qū)分開(kāi)。

聊到這，我也跟大家說(shuō)說(shuō)我的真實(shí)觀點(diǎn)，可能有點(diǎn)犀利，但都是我結(jié)合市場(chǎng)實(shí)際情況琢磨出來(lái)的，希望能讓大家清醒一點(diǎn)。首先，我認(rèn)為“雙降”是必然趨勢(shì)，但別指望它能讓樓市“起死回生”。很多人一聽(tīng)到降準(zhǔn)降息，就覺(jué)得樓市要暴漲了，趕緊想沖進(jìn)去買房，這純屬想多了。現(xiàn)在的樓市問(wèn)題，根本不是“錢貴不貴”的問(wèn)題，而是“大家敢不敢借、愿不愿意買”的問(wèn)題。

咱普通老百姓買房，最看重的是什么？是收入穩(wěn)定，是未來(lái)能賺到錢?，F(xiàn)在很多人擔(dān)心失業(yè)，擔(dān)心降薪，就算利息再低，也不敢隨便背上幾十年的房貸。而且現(xiàn)在房?jī)r(jià)的基數(shù)還不低，就算月供少了幾十塊錢，對(duì)于大部分普通人來(lái)說(shuō)，買房的壓力還是很大。所以就算“雙降”落地，也不會(huì)出現(xiàn)之前那種全民炒房、房?jī)r(jià)暴漲的情況，樓市大概率會(huì)是“溫和企穩(wěn)”，而不是“強(qiáng)勢(shì)反彈”。

其次，這次“雙降”的幅度其實(shí)不大，說(shuō)明政策還是很克制的。50個(gè)基點(diǎn)的降準(zhǔn)，10個(gè)基點(diǎn)的降息，都是小步慢走的節(jié)奏，不是大水漫灌。這背后的邏輯很簡(jiǎn)單，就是既要托底經(jīng)濟(jì)和樓市，又要防止出現(xiàn)新的泡沫，還要考慮到后續(xù)的政策空間。如果一下子降太多，后續(xù)經(jīng)濟(jì)要是再出現(xiàn)問(wèn)題，就沒(méi)什么調(diào)控工具可用了。所以從這個(gè)角度看，政策的核心是“穩(wěn)”，不是“炒”，樓市想回到過(guò)去那種高增長(zhǎng)、高回報(bào)的時(shí)代，已經(jīng)不可能了。

還有一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問(wèn)題，就是就算政策寬松了，房子的流通性還是個(gè)大難題。現(xiàn)在很多地方的二手房市場(chǎng)，掛牌量都突破歷史新高了，就算有一部分人因?yàn)榻迪⑷雸?chǎng)買新房，二手房想賣出去還是很難。很多人買了房之后，就變成了“不動(dòng)產(chǎn)”，想變現(xiàn)都難。所以大家別被“雙降”的消息沖昏了頭腦，覺(jué)得樓市要反轉(zhuǎn)了，其實(shí)本質(zhì)上還是“托底”，是讓樓市慢慢降溫，而不是讓它重新熱起來(lái)。

最后我想跟大家說(shuō)，看待樓市問(wèn)題，一定要跳出“漲或跌”的單一思維，多看看背后的經(jīng)濟(jì)邏輯和人口趨勢(shì)?，F(xiàn)在的樓市，已經(jīng)不是閉著眼睛就能賺錢的時(shí)代了，政策的導(dǎo)向是“房住不炒”，是讓樓市回歸居住屬性。這次高盛預(yù)測(cè)的“雙降”，只是眾多調(diào)控政策中的一個(gè)環(huán)節(jié)，它能緩解一部分問(wèn)題，但解決不了根本問(wèn)題。根本問(wèn)題還是要靠經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、收入增長(zhǎng)，靠樓市供需關(guān)系的重新平衡。

可能有人會(huì)問(wèn)，那要不要趁機(jī)買房？我今天不做任何建議，只是想讓大家明白，任何政策都不能脫離現(xiàn)實(shí)。如果你真的需要買房自住，不用太糾結(jié)于短期的政策波動(dòng)，重點(diǎn)看自己的收入能不能支撐月供，看房子的品質(zhì)和配套是不是符合自己的需求；如果你想靠買房投資，那就要謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎，現(xiàn)在的樓市，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)越來(lái)越大了。

總的來(lái)說(shuō)，高盛的“雙降”預(yù)測(cè)，給低迷的樓市吹了一陣暖風(fēng)，但這陣風(fēng)能不能吹熱整個(gè)市場(chǎng)，還要看后續(xù)的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和配套政策。大家不用過(guò)度解讀，也不用盲目樂(lè)觀，理性看待，守住自己的錢包，才是最穩(wěn)妥的選擇。今天就跟大家聊到這，覺(jué)得我說(shuō)的實(shí)在的，別忘了點(diǎn)個(gè)關(guān)注，后續(xù)有更多樓市熱點(diǎn)，我再跟大家慢慢拆解。