（為保護當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

陳桂芳早年居住于二號房屋，丈夫去世后，該房屋歸其個人所有。2001年，二號房屋被拆遷，陳桂芳獲得拆遷補償款。

隨后，她用部分拆遷款出資購買了一號房屋（平房，無土地證）。因當(dāng)時政策或單位原因，房屋登記在三女兒趙靜名下。陳桂芳稱，此舉僅為“借用名字”，趙靜未出一分錢，也從未主張過產(chǎn)權(quán)。

2019年，陳桂芳得知趙靜對外負債，立即要求將房屋過戶至自己名下。但因房屋性質(zhì)特殊（私產(chǎn)平房、無土地證），加上疫情影響，過戶遲遲未能完成。

2023年，債權(quán)人李強依據(jù)生效的A號仲裁裁決，申請法院強制執(zhí)行趙靜名下財產(chǎn)。法院依法查封并在網(wǎng)絡(luò)平臺拍賣了一號房屋，成交價近300萬元。

陳桂芳隨即提出執(zhí)行異議，主張：“房子是我買的，只是借名登記，應(yīng)歸我所有。”

法院審查后作出B號裁定，駁回其異議。

陳桂芳不服，提起執(zhí)行異議之訴，請求：

停止對一號房屋的拍賣；

確認房屋歸其所有。

趙靜書面表示同意母親主張；李強則堅決反對，認為房屋登記在趙靜名下，且已設(shè)立抵押，應(yīng)繼續(xù)執(zhí)行。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回陳桂芳全部訴訟請求；

? 一號房屋作為趙靜責(zé)任財產(chǎn)，可依法用于清償債務(wù)。

核心結(jié)論：即使存在“借名買房”事實，若房屋已設(shè)立抵押，借名人亦不得對抗善意抵押權(quán)人的強制執(zhí)行。

三、法院說理

借名買房需充分舉證，不能僅憑親屬陳述

陳桂芳與趙靜系母女，存在利害關(guān)系；

其提交的《協(xié)議》《買賣合同》真實性存疑，且在前后程序中陳述矛盾（曾稱“無買賣協(xié)議”，后又提交）；

銀行流水無法直接證明款項用于購房。

即便借名成立，權(quán)利性質(zhì)僅為債權(quán)，非物權(quán)

借名人僅享有“請求出名人配合過戶”的合同債權(quán)；

不享有房屋所有權(quán)，不能對抗第三人。

抵押權(quán)具有優(yōu)先效力，可排除借名人主張

根據(jù)《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第27條：

“申請執(zhí)行人對執(zhí)行標的依法享有擔(dān)保物權(quán)等優(yōu)先受償權(quán)的，案外人提出的排除執(zhí)行異議不予支持?！?/strong>

李強作為善意抵押權(quán)人，已辦理抵押登記，其權(quán)利應(yīng)受法律保護。

風(fēng)險自擔(dān)原則

陳桂芳明知借名購房存在風(fēng)險（如出名人負債、死亡、反悔），仍選擇如此操作，應(yīng)自行承擔(dān)不利后果。

四、律師提示（北京房產(chǎn)律師 靳雙權(quán)團隊）

“借名買房”在北京司法實踐中本就風(fēng)險極高，尤其涉及：

親屬之間無書面協(xié)議；

出資憑證不清晰；

房屋長期未過戶。

一旦房屋被設(shè)立抵押、查封或出售給善意第三人，借名人幾乎無法追回。

即使全家認可“房子是你的”，只要登記在他人名下，法律上就是他人的財產(chǎn)。

特別提醒老年人：

不要因“省暖氣費”“避稅”“方便”等理由將房產(chǎn)登記在子女名下！

一旦子女婚姻變動、負債、意外身故，房產(chǎn)可能瞬間流失。

真實教訓(xùn)：

本案中，母親用畢生積蓄買房，卻因一個“借名”操作，最終房財兩空。

法律保護的是登記公示的權(quán)利，而非“誰出的錢”。