2025年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在分化與調(diào)整中呈現(xiàn)和過(guò)往不同的行情：二手房成為市場(chǎng)主力，核心城市與遠(yuǎn)郊區(qū)縣、核心城區(qū)與遠(yuǎn)郊區(qū)域走勢(shì)分化加劇，房?jī)r(jià)“跌穿底部”的態(tài)勢(shì)與市場(chǎng)筑底的信號(hào)并存。在政策端持續(xù)發(fā)力，限購(gòu)優(yōu)化、房票安置等舉措不斷落地之下，需求端則呈現(xiàn)剛需入場(chǎng)、改善觀望的復(fù)雜格局。

站在2026年的全新起點(diǎn)，樓市將走向何方？是延續(xù)底部徘徊，還是迎來(lái)穩(wěn)步升溫？剛需一族可以出手了嗎？改善家庭是否迎來(lái)資產(chǎn)升級(jí)窗口期？一線城市及重點(diǎn)二線城市豪宅市場(chǎng)又將呈現(xiàn)怎樣的獨(dú)立行情？

南都灣財(cái)社記者采訪了十位房地產(chǎn)行業(yè)的權(quán)威專家進(jìn)行解讀，從全國(guó)市場(chǎng)格局到廣深等核心城市走勢(shì)，從政策導(dǎo)向到置業(yè)建議，全面剖析房地產(chǎn)市場(chǎng)核心邏輯與未來(lái)趨勢(shì)，為讀者厘清市場(chǎng)迷霧。

看廣州

廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜

預(yù)計(jì)2026年上半年廣州樓市仍會(huì)延續(xù)底部趨勢(shì)

對(duì)比2024年，2025年廣州一手住宅的成交量下降。當(dāng)中與經(jīng)濟(jì)環(huán)境有關(guān)，大部分購(gòu)房者面臨收入下降，導(dǎo)致購(gòu)買力也下降；也與國(guó)有房企對(duì)一手住宅市場(chǎng)的“躺平”有關(guān)，國(guó)企在2025年可能覺(jué)得“賣得多虧得多”，沒(méi)有動(dòng)力降價(jià)，促銷意愿也比較弱；也有的業(yè)主賣掉二手房之后，不再像以往那樣馬上買入新房，因此也導(dǎo)致了一手成交大量減少。

2025年二手住宅成交比2024年好，相對(duì)比較火爆，當(dāng)中是剛需忍不住出手了，也有賣一買一的置換需求，不過(guò)到12月份成交量又減少了。我認(rèn)為二手住宅市場(chǎng)已經(jīng)真正的到底了，目前正處于膠著的狀態(tài)，有的業(yè)主覺(jué)得售價(jià)太低寧愿不賣了，也有的覺(jué)得既然不換新房就不賣了。

2026年廣州還有會(huì)房地產(chǎn)政策臺(tái)出，降低稅費(fèi)，購(gòu)房入戶等政策都有可能。但目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)不是一個(gè)政策就能改變的，而是需要很多政策的累積效應(yīng)，還有市場(chǎng)的活力，當(dāng)中最根本的原因就是分化。為什么保利面粉廠地塊仍然有市場(chǎng)？正因?yàn)榈囟魏?、產(chǎn)品優(yōu)、價(jià)合理。

2025年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體相對(duì)穩(wěn)定，房票功不可沒(méi)，預(yù)計(jì)房票政策在2026年仍會(huì)加速推進(jìn)，此前房票資金到位慢，現(xiàn)在資金到位快了，所以成交量也在加速。

廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)仍在底部徘徊，預(yù)計(jì)2026年仍然守住底部，樓市穿越周期還需要更多的時(shí)間，目前還沒(méi)有穿越完，我認(rèn)為2026年上半年廣州樓市仍會(huì)延續(xù)底部趨勢(shì)。

前幾年預(yù)測(cè)很樂(lè)觀，實(shí)際感受很悲觀，現(xiàn)在做好了最壞打算，未來(lái)一定感受較樂(lè)觀。有了過(guò)去兩三年的影響，樓市最困難的時(shí)候都能熬過(guò)來(lái)，感覺(jué)2026年樓市不會(huì)再更差了。我國(guó)國(guó)運(yùn)肯定是好的，就是房地產(chǎn)市場(chǎng)還在結(jié)構(gòu)調(diào)整當(dāng)中，過(guò)程是比較難的，大家要做好心理準(zhǔn)備。

廣州中地行投資咨詢有限公司董事長(zhǎng)徐建平

2026年是改善家庭升級(jí)資產(chǎn)的好時(shí)機(jī)

2025年，市場(chǎng)分裂成核心區(qū)和外圍區(qū)兩條“平行賽道”：一條是天河、海珠等核心區(qū)的“品質(zhì)賽道”，一些樓盤(pán)靠稀缺地段和高品質(zhì)、新規(guī)產(chǎn)品等賣得很火爆；另一條是外圍板塊的“剛需賽道”，主要靠?jī)r(jià)格讓利搶客，比如黃埔云埔、番禺、南沙等不少舊規(guī)剛需盤(pán)，去化壓力比較大，只能以價(jià)換量。

目前主要是買方市場(chǎng)：很多購(gòu)房者還處在“等更優(yōu)時(shí)機(jī)”的觀望狀態(tài)中，一些比較極端的成交個(gè)案會(huì)在心理預(yù)期上影響客戶，導(dǎo)致客戶觀望情緒更濃。二手房議價(jià)空間普遍在10%-15%，成交周期比2024年拉長(zhǎng)了近1個(gè)月，相應(yīng)的也直接影響到了一手市場(chǎng)客戶的決策周期。此外，很多改善客要“賣一買一”，但手里的外圍房源要么賣不上價(jià)，要么賣不掉，而核心區(qū)優(yōu)質(zhì)一手房源價(jià)格堅(jiān)挺，客戶一買一賣的成本差拉變大，導(dǎo)致成交周期拉長(zhǎng)。

當(dāng)前廣州樓市已進(jìn)入“分化回暖”的新階段，正在經(jīng)歷“去泡沫、歸本質(zhì)”過(guò)程，回歸“長(zhǎng)期主義”，聚焦核心價(jià)值，才是穩(wěn)妥的選擇。

預(yù)計(jì)2026 年廣州會(huì)在原有政策上“創(chuàng)造需求”：比如公積金政策仍有優(yōu)化空間；強(qiáng)化對(duì)高科技人才、多子女家庭等群體的住房補(bǔ)貼、稅費(fèi)減免或公積金支持；加大房票的使用范圍、加快收購(gòu)存量商品房做安置房；用優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品激發(fā)改善需求等等。

2026年，預(yù)計(jì)廣州樓市成交量整體溫和上漲，核心區(qū)先發(fā)力。新房市場(chǎng)以核心區(qū)為主，比如海珠南泰路、天河?xùn)|這些主城板塊，預(yù)計(jì)整體成交量會(huì)明顯回升；外圍板塊預(yù)計(jì)還是以去庫(kù)存為主，漲得慢一些。核心區(qū)項(xiàng)目在經(jīng)過(guò)2025年的消化后，步入2026年，不少項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商也會(huì)有溢價(jià)的要求；但外圍板塊，預(yù)計(jì)還需要以去庫(kù)存為主，暫時(shí)不會(huì)普漲，但也難以出現(xiàn)之前的以價(jià)換量的格局。

在置業(yè)方面，建議剛需家庭抓住政策窗口期，首選聚焦配套成熟、流通性強(qiáng)的板塊，盡可能優(yōu)先選擇現(xiàn)房或已完成保交樓的準(zhǔn)現(xiàn)房。2026年是改善家庭升級(jí)資產(chǎn)的好時(shí)機(jī)，建議提前梳理名下房源，合理定價(jià)加快變現(xiàn)，避免“賣不掉、買不了”的尷尬；可借助房票政策參與城市更新置換，換取更好的區(qū)域、更新的社區(qū)、更優(yōu)質(zhì)的配套、更稀缺資源的房子。重點(diǎn)看琶洲、天河?xùn)|、萬(wàn)博這些有產(chǎn)業(yè)支撐的板塊，長(zhǎng)期有增值潛力。頂級(jí)豪宅是硬通貨，建議高凈值買家應(yīng)聚焦于那些具有絕對(duì)稀缺性（如一線江景、核心地標(biāo)）的資產(chǎn)，進(jìn)行長(zhǎng)期的資本配置。

克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉

現(xiàn)房占比過(guò)半，房地產(chǎn)銷售制度改革正當(dāng)其時(shí)

2025年廣州一二手住宅的合計(jì)網(wǎng)簽量預(yù)計(jì)將達(dá)到17萬(wàn)套左右。其中，一手住宅的簽約套數(shù)約為6.3萬(wàn)套，同比大約減少10%；二手住宅的簽約套數(shù)約為10.7萬(wàn)套，同比大約減少4%。

廣州這一數(shù)據(jù)與全國(guó)情況相差不多。實(shí)際上，考慮到去年9月末史詩(shī)級(jí)利好出臺(tái)后，四季度曾經(jīng)有一波脈沖式的高位行情，今年政策以穩(wěn)為主的廣州樓市交出的成績(jī)單尚在預(yù)期之中。我認(rèn)為，過(guò)去四年廣州一二手住宅合計(jì)15萬(wàn)-18萬(wàn)套的簽約水平，已經(jīng)探明了廣州市場(chǎng)的底部在哪里，也足以給未來(lái)指明方向。

價(jià)格方面，過(guò)去一年廣州的房?jī)r(jià)還在止跌回穩(wěn)的進(jìn)程之中。初步估算，2025年廣州一手住宅的成交均價(jià)約為3.4萬(wàn)元/平方米，同比下跌4.3%，降幅收窄1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅成交均價(jià)約為2.7萬(wàn)元/平方米，同比下跌6.6%，降幅收窄近8個(gè)百分點(diǎn)。

或者有人認(rèn)為這和市場(chǎng)體感有些差異。但是廣州一共有11個(gè)行政區(qū)，過(guò)去一年中心城區(qū)業(yè)主經(jīng)歷的房?jī)r(jià)調(diào)整，外圍區(qū)域業(yè)主在之前兩年早已經(jīng)歷。

展望2026年，我們應(yīng)該用一個(gè)更陽(yáng)光的心態(tài)去迎接市場(chǎng)發(fā)展的新模式。一是，相比2024年9月份的歷史庫(kù)存高位，目前廣州商品住宅的可售貨量已經(jīng)下降了超過(guò)200萬(wàn)平方米，而當(dāng)存量房源中現(xiàn)房占比過(guò)半，房地產(chǎn)銷售制度的改革完善正當(dāng)其時(shí)。

二是，“縮量提質(zhì)”的供給側(cè)改革正在取得成效，過(guò)去一年廣州中心五區(qū)的土地供應(yīng)占比高達(dá)51%，更低密度、更高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)、更有質(zhì)價(jià)比的好房子，將成為未來(lái)廣州樓市供應(yīng)的穩(wěn)定器。

我們還注意到，作為國(guó)內(nèi)首個(gè)探索房票安置機(jī)制的一線城市，過(guò)去一年廣州各區(qū)積極探索實(shí)踐，大力開(kāi)拓房票在舊村改造以及保交樓中的安置使用場(chǎng)景，發(fā)揮了調(diào)動(dòng)需求的關(guān)鍵作用，有望成為接下來(lái)搞活樓市的“鲇魚(yú)”。

看灣區(qū)

廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文

樓市全面回升，可能在2027年上半年

2025年，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)而言，是“有驚無(wú)險(xiǎn)”的一年。

房企好學(xué)生萬(wàn)科是“有驚無(wú)險(xiǎn)”的代表，在債務(wù)壓力下堅(jiān)持了一年。龍頭房企保利發(fā)展，三季度也報(bào)了虧損。地產(chǎn)寒冬仍未結(jié)束。

廣州在2024年全面放開(kāi)限購(gòu)之后，2025年的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)達(dá)到了階段性“止跌回穩(wěn)”的目標(biāo)。主要表現(xiàn)在三點(diǎn)：一手房和二手房成交活躍，全年廣州一手住宅成交面積同比增長(zhǎng)將超過(guò)11%，二手房成交套數(shù)將突破10萬(wàn)套；樓價(jià)相對(duì)穩(wěn)定；房屋租金售價(jià)比已經(jīng)逐步進(jìn)入2%至3%的合理區(qū)間。

2025年，城市的中產(chǎn)白領(lǐng)們，普遍有一個(gè)感受：理財(cái)難。 占中國(guó)城市家庭財(cái)富比例達(dá)到60%-70%的房地產(chǎn)處于價(jià)格下行通道中。銀行理財(cái)產(chǎn)品失去了房地產(chǎn)這個(gè)標(biāo)的物，收益率已經(jīng)降到近10年來(lái)的新低。投資黃金也好，投資股市也好，對(duì)于普通老百姓而言，都是半理性的行為。大多數(shù)人，只能默默接受家庭財(cái)富縮水的結(jié)局。

在2026年，廣州房地產(chǎn)政策的發(fā)力點(diǎn)將圍繞全國(guó)房地產(chǎn)政策基調(diào)：“控增量、去庫(kù)存、優(yōu)供給”。2026年是去庫(kù)存的行動(dòng)年，同時(shí)也是廣州房地產(chǎn)往高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵一年，高品質(zhì)住宅，好房子的建設(shè)，將是政策鼓勵(lì)的方向。同時(shí)，房票已超越簡(jiǎn)單的補(bǔ)償憑證，正在演變?yōu)橐粋€(gè)驅(qū)動(dòng)城市更新、激活房地產(chǎn)市場(chǎng)、賦予市民更多選擇權(quán)的系統(tǒng)性政策工具。從現(xiàn)實(shí)情況分析，廣州房票的覆蓋面和規(guī)模在2026年將創(chuàng)歷史新高，并給廣州房地產(chǎn)帶來(lái)新動(dòng)能。

成交量、售價(jià)、租金，是判斷樓市觸底回升的重要指標(biāo)，廣州樓市底部特征已經(jīng)出現(xiàn)。樓市全面回升，可能在2027年上半年。建議購(gòu)房者記住三句話：中心、中心還是中心。要買中心城市、中心區(qū)的優(yōu)質(zhì)居住物業(yè)。最貴的，就是最便宜的。除了關(guān)注產(chǎn)品，還要關(guān)注服務(wù)和管理。

2025年，香港的樓市已經(jīng)回暖。2026，深圳樓市距離止跌回穩(wěn)已經(jīng)不遠(yuǎn)。在階段性企穩(wěn)后，深圳樓市的反彈幅度將超出大多數(shù)人的預(yù)期。

華南城市研究會(huì)常務(wù)副會(huì)長(zhǎng)姚育賓

廣深樓市上半年夯底蓄力，下半年穩(wěn)步升溫

2025年，香港房?jī)r(jià)扭跌為漲，扭轉(zhuǎn)廣深市場(chǎng)看空預(yù)期。隨著人民幣升值、美國(guó)持續(xù)降息，境外資金開(kāi)始搶購(gòu)中國(guó)資產(chǎn)，與香港同處于大灣區(qū)核心城市的廣州、深圳，成為國(guó)際資本提前布局的重點(diǎn)城市。預(yù)計(jì)這輪購(gòu)房熱潮將由香港向廣深蔓延，形成香港上漲——深圳接棒——廣州跟進(jìn)的區(qū)域樓市熱度傳導(dǎo)鏈條。

香港樓市通過(guò)激活本地住房消費(fèi)、樓股資金切換、增量資金加持等方式，實(shí)現(xiàn)觸底反彈。2026年，預(yù)計(jì)廣深將精準(zhǔn)發(fā)力因城施策，包括房貸領(lǐng)域持續(xù)寬松，深化公積金制度改革，房貸貼息，交易稅費(fèi)定向優(yōu)惠減免等等。對(duì)比香港，廣深需要依托政策發(fā)酵見(jiàn)效、城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)、供求庫(kù)存去化等綜合因素形成全力，從而實(shí)現(xiàn)樓市復(fù)蘇。

2026年是中國(guó)十五五規(guī)劃開(kāi)局之年，預(yù)計(jì)廣深樓市將呈現(xiàn)房?jī)r(jià)由全面下跌轉(zhuǎn)向局部結(jié)構(gòu)性分化，新房?jī)r(jià)格企穩(wěn)，二手房有望回升，較2025年價(jià)格有明顯好轉(zhuǎn)?？傮w而言，上半年夯底蓄力，下半年穩(wěn)步升溫，成交量預(yù)計(jì)跑出前穩(wěn)后高走勢(shì)，上半年利好政策持續(xù)加碼，下半年隨經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和政策發(fā)酵，同比、環(huán)比都將出現(xiàn)不同程度上漲?？傮w而言，2026年廣深樓市成交量將率先逆勢(shì)上漲，緊隨其后房?jī)r(jià)逐步回升，量?jī)r(jià)實(shí)現(xiàn)同比轉(zhuǎn)正。當(dāng)然，不同區(qū)域、不同產(chǎn)品表現(xiàn)迥異，主城區(qū)、高品質(zhì)項(xiàng)目漲勢(shì)較顯現(xiàn)，外圍郊區(qū)、缺乏競(jìng)爭(zhēng)力項(xiàng)目難以出現(xiàn)普漲、甚至還會(huì)有下行風(fēng)險(xiǎn)。外部因素方面，2026年5月后，隨著美聯(lián)儲(chǔ)新任主席上任，股市樓市有望掀起全新一輪漲勢(shì)。廣深是中國(guó)一線城市，擁有強(qiáng)大吸引力，因此，2026年中會(huì)是個(gè)重要轉(zhuǎn)折契機(jī)。

進(jìn)入2026年，預(yù)計(jì)在香港、廣深強(qiáng)力帶動(dòng)下，周邊其他城市作為大灣區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)腹地，陸續(xù)走出下跌低谷，重振樓市信心。對(duì)于購(gòu)房者而言，置業(yè)者可以考慮在這關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折階段，加快逢低置業(yè)節(jié)奏，重點(diǎn)關(guān)注人口密集地段，公車、地鐵等交通便捷片區(qū)；主要選擇現(xiàn)房，或者成熟二手房，避開(kāi)高負(fù)債房企期房，確保順利交付。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉

要打通剛需和改善、二手房和新房循環(huán)的堵點(diǎn)

2025年，廣州、深圳樓市的亮點(diǎn)之一就是二手房市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)止跌回穩(wěn)，其中廣州1-11月二手住房交易量為4.2萬(wàn)套，同比與2024年基本持平，深圳二手房交易4.3萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)11%。在市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)弱，價(jià)格在二季度以后出現(xiàn)又一輪下滑的情況下，能實(shí)現(xiàn)止跌是非常不容易的。二手房占比方面，1-11月廣州、深圳二手住房交易占比分別為45%和60%，二手房已經(jīng)成為市場(chǎng)的主體。

二手房市場(chǎng)穩(wěn)定了，但我們并未在體感上有明顯的感覺(jué)，因?yàn)檫@部分群體可能不是我們周邊的人。從成交結(jié)構(gòu)看，廣州、深圳200萬(wàn)總價(jià)以下二手住房占比分別為60%和50%，300萬(wàn)以下占比分別為75%和60%。由于房?jī)r(jià)下跌明顯，購(gòu)房首付、月供、稅費(fèi)降到歷史最低，外來(lái)人群能買得起了，他們?cè)谥槿谴蚬ざ嗄?，希望擁有一個(gè)屬于自己的家。當(dāng)租金和月供差不多了，他們便入市了，這是二手房市場(chǎng)穩(wěn)定的主要原因。

這個(gè)變量不像有錢任性的“快變量”購(gòu)買力，他們是慢變量，但由于基數(shù)大、底座厚，持續(xù)性強(qiáng)，不僅成為穩(wěn)定二手房市場(chǎng)，特別是阻止老破小無(wú)底線下跌的生力軍，還是打通剛需和改善、二手房和新房循環(huán)腸梗阻的關(guān)鍵，也是2026年樓市能尋到底、探到底的關(guān)鍵。

看全國(guó)

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)

2026年庫(kù)存壓力將得到有效緩解

中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提及去庫(kù)存，表明對(duì)去庫(kù)存工作高度重視。2025年，全國(guó)100個(gè)城市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，庫(kù)存去化率創(chuàng)新高，這反映出當(dāng)前去庫(kù)存形勢(shì)較為嚴(yán)峻。其主要原因在于銷售端數(shù)據(jù)絕對(duì)規(guī)模偏低，導(dǎo)致去庫(kù)存動(dòng)力不足。

基于此，2026年去庫(kù)存應(yīng)有一些積極動(dòng)向。各地對(duì)庫(kù)存形勢(shì)的認(rèn)識(shí)將更加清醒，這種認(rèn)識(shí)也是建立在近幾年房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的基礎(chǔ)之上。盡管近兩年市場(chǎng)利好政策較多，但企業(yè)層面在去庫(kù)存銷售方面仍面臨客戶不足的問(wèn)題，尤其是2025年下半年開(kāi)始。從這一角度看，2026年去庫(kù)存思路應(yīng)十分清晰，即積極挖掘新市場(chǎng)需求，尋找去庫(kù)存的新動(dòng)力。

去庫(kù)存本質(zhì)上也是提振住房消費(fèi)的內(nèi)容，購(gòu)房相關(guān)政策必將發(fā)揮積極作用。2026年，降低首付、降低房貸利率、降低稅費(fèi)等一系列政策效應(yīng)將持續(xù)釋放。雖然可能出臺(tái)一些新的增量政策，但總體而言，房地產(chǎn)政策已較為寬松，對(duì)去庫(kù)存具有積極意義。

當(dāng)前去庫(kù)存還存在一些新利好點(diǎn)。各地調(diào)整房?jī)r(jià)后，泡沫減少，購(gòu)房性價(jià)比提高，有助于去庫(kù)存，也能更好地釋放政策效應(yīng)。此外，還需持續(xù)探索新的市場(chǎng)需求。例如，二手房賣掉后未及時(shí)換房的現(xiàn)象背后存在堵點(diǎn)，2026年關(guān)于市場(chǎng)循環(huán)和相互轉(zhuǎn)化方面，應(yīng)出臺(tái)新政策鼓勵(lì)房屋置換，這對(duì)去庫(kù)存十分關(guān)鍵。

從2025年下半年和明年的總體判斷來(lái)看，一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目受關(guān)注度高，如得房率高、設(shè)計(jì)有吸引力的房子，這有助于進(jìn)一步去庫(kù)存。同時(shí)，收購(gòu)存量商品房用作保障房的政策各地正在積極推進(jìn)，這一舉措將存量商品房與保障房市場(chǎng)需求相結(jié)合，為各地庫(kù)存快速去化提供了良好導(dǎo)向，具有重要意義。

總體而言，過(guò)去供大于求的矛盾較為激烈，到2026年將得到有效緩解。若市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)一步轉(zhuǎn)好，將加快一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的去庫(kù)存節(jié)奏。而且，這兩年的庫(kù)存房源很多是在高品質(zhì)土地上建成的，這對(duì)去庫(kù)存也將起到非常積極的作用。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波

未來(lái)三至五年，北上廣深核心城區(qū)房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升概率較大

2025年，全國(guó)二手房市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)提升。全國(guó)重點(diǎn) 65 城涉宅用地成交規(guī)劃建面僅 16439.8 萬(wàn)㎡，同比下降 11%，新房供給端持續(xù)收縮趨勢(shì)明確；與之形成鮮明對(duì)比的是，全國(guó)二手房成交規(guī)模預(yù)計(jì)接近7.5 億㎡，基本和新房成交規(guī)模相當(dāng)。包括北上廣深的核心 24 城，二手房成交占比達(dá) 64%，較2024年提升4個(gè)百分點(diǎn)，二手房已成為絕對(duì)主力需求載體。

不過(guò)，市場(chǎng)信心還在復(fù)蘇中，全國(guó)二手房交易周期普遍延長(zhǎng)。從安居客線上數(shù)據(jù)看，全國(guó)百城房源平均在架時(shí)長(zhǎng)從 78 天增至 84 天，一線城市達(dá)105天，其中上海在架時(shí)長(zhǎng) 98.75 天，同比增 15.26%，觀望情緒依然偏高。

在2025年底，北京出臺(tái)新政，其信號(hào)意義大于實(shí)際效果，預(yù)計(jì)上海、深圳也將跟進(jìn)限購(gòu)政策優(yōu)化。從需求結(jié)構(gòu)看，上海、深圳非京籍購(gòu)房群體占比同樣較高，預(yù)計(jì)會(huì)優(yōu)先調(diào)整社保年限要求，核心區(qū)域的二手房置換需求高，可能對(duì)限購(gòu)的門檻進(jìn)一步放低，但考慮到城市人口壓力，至少上海的政策不會(huì)全面放開(kāi)限購(gòu)。

房地產(chǎn)“觸底”本身有兩個(gè)重要直觀的觀測(cè)指標(biāo)，分別是房?jī)r(jià)和成交量。從成交量來(lái)看，上海的二手房成交量月均已經(jīng)在1.8萬(wàn)套左右，一二手房成交總量已經(jīng)連續(xù)兩年保持穩(wěn)定，市場(chǎng)“觸底”信號(hào)已非常明顯，甚至部分區(qū)域和板塊的成交量已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)同比明顯提升。

但從房?jī)r(jià)看，安居客線上數(shù)據(jù)顯現(xiàn)，12月北京二手房全城掛牌價(jià)格47046 元/㎡，環(huán)比下跌 0.77%，16 區(qū)中14區(qū)價(jià)格下滑。一線城市二手房?jī)r(jià)格下跌的趨勢(shì)并沒(méi)有改變，但也有部分區(qū)域的房?jī)r(jià)小幅上漲，而新房受供給結(jié)構(gòu)的影響，并不能完全反映房?jī)r(jià)的真實(shí)變動(dòng)情況，尤其是上海今年高端盤(pán)上市量多，對(duì)于房?jī)r(jià)上拉作用明顯。因此，房?jī)r(jià)層面已經(jīng)有點(diǎn)“跌穿底部”，但受慣性影響，還難言將快速反彈。

未來(lái)3-5年，四大一線城市內(nèi)部分化將會(huì)表現(xiàn)愈加明顯。核心城區(qū)例如北京五環(huán)內(nèi)、上海外環(huán)內(nèi)、以及廣州天河、深圳南山等區(qū)域憑借各自的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)、配套優(yōu)勢(shì)帶來(lái)更多人口流入，以高端產(chǎn)業(yè)、優(yōu)質(zhì)教育和醫(yī)療資源吸引更多潛在購(gòu)買力，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有升的概率較大；而遠(yuǎn)郊區(qū)區(qū)域由于產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和配套更新變，房?jī)r(jià)可能長(zhǎng)期平穩(wěn)甚至小幅調(diào)整。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶

分化與筑底仍將是全國(guó)市場(chǎng)核心特征

政策加力與關(guān)鍵堵點(diǎn)的突破，仍是明年市場(chǎng)企穩(wěn)最核心的抓手。從10月《“十五五”規(guī)劃建議》定調(diào)“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，并強(qiáng)調(diào)清理住房消費(fèi)不合理限制性措施，到12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，政策方向清晰且一以貫之。

預(yù)計(jì)短期政策方向包括：一是激活需求。北上深等核心城市限制性政策有望繼續(xù)優(yōu)化，城中村改造貨幣化安置、降低房貸利率、加大購(gòu)房補(bǔ)貼等同樣具備發(fā)力空間。二是優(yōu)化供給。一方面，住房保障的思路可能更傾向于“補(bǔ)人頭”與存量盤(pán)活；另一方面，土地市場(chǎng)已在“縮量提質(zhì)”，各地“好房子”的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)也在不斷完善，有望通過(guò)優(yōu)質(zhì)供給激發(fā)改善需求。此外，收購(gòu)存量土地與商品房的政策也有待提速，推動(dòng)庫(kù)存下降。

中長(zhǎng)期房地產(chǎn)政策預(yù)計(jì)將按照《“十五五”規(guī)劃建議》提出的高質(zhì)量發(fā)展目標(biāo)，加快構(gòu)建發(fā)展新模式，因時(shí)因勢(shì)推動(dòng)各項(xiàng)改革舉措落地。而隨著城市發(fā)展進(jìn)入提質(zhì)增效為主的階段，城市更新預(yù)計(jì)將進(jìn)入加速期，釋放這些住房改造潛力將為房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展注入新動(dòng)力，重點(diǎn)關(guān)注金融、財(cái)稅、土地等配套政策落地進(jìn)展。

從市場(chǎng)趨勢(shì)來(lái)看，2026年分化與筑底仍將是市場(chǎng)核心特征。銷售量?jī)r(jià)方面，政策落實(shí)、經(jīng)濟(jì)基本面好轉(zhuǎn)與居民就業(yè)收入預(yù)期改善，仍是購(gòu)房需求修復(fù)的重要基礎(chǔ)。根據(jù)中指測(cè)算，中性情形下，預(yù)計(jì)2026年全國(guó)新建商品房銷售面積同比下降6.2%，降幅較今年有所收窄。但價(jià)格表現(xiàn)預(yù)計(jì)將繼續(xù)分化，優(yōu)質(zhì)地塊的新項(xiàng)目?jī)r(jià)格有望保持穩(wěn)定，而早期項(xiàng)目仍面臨壓力。投資開(kāi)工方面，在控增量、去庫(kù)存政策導(dǎo)向下，預(yù)計(jì)2026年房屋新開(kāi)工面積下降8.6%，房地產(chǎn)投資額同比下降11%。供給縮量將有助于市場(chǎng)庫(kù)存下降，推動(dòng)供求關(guān)系改善。

看豪宅

合富輝煌廣州公司首席市場(chǎng)分析師胡廣東

一二線城市將迎豪宅供應(yīng)“大年”，將走出一波獨(dú)立行情

2025年四季度以來(lái)，廣深等城市的多個(gè)豪宅項(xiàng)目均在開(kāi)盤(pán)當(dāng)日取得耀眼的成交業(yè)績(jī)，部分項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)業(yè)績(jī)更是超100億（如廣州的保利玥璽灣），凸顯豪宅產(chǎn)品的抗風(fēng)險(xiǎn)力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2025年廣州一手住宅市場(chǎng)上總價(jià)3000萬(wàn)以上的單位成交約350套，同比增長(zhǎng)約33%，成交量也創(chuàng)下歷史新高。

可以預(yù)見(jiàn)，“好房子”戰(zhàn)略下，核心區(qū)域住宅用地的容積率等指標(biāo)將會(huì)寬松，會(huì)有助于促進(jìn)豪宅產(chǎn)品的升級(jí)迭代，進(jìn)而促進(jìn)豪宅需求的釋放；當(dāng)未來(lái)整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)明顯好轉(zhuǎn)、樓市重回上升軌道的時(shí)候，具備稀缺優(yōu)勢(shì)的豪宅產(chǎn)品顯然更有溢價(jià)能力。

當(dāng)前各城市整體去庫(kù)存壓力仍較大，剛需及改善型買家的購(gòu)買力普遍性下滑的勢(shì)頭預(yù)計(jì)仍將持續(xù)一段時(shí)間，市場(chǎng)上很多項(xiàng)目都在一邊控總價(jià)，一邊加配（即提升裝修標(biāo)準(zhǔn)）。對(duì)很多開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，從競(jìng)爭(zhēng)壓力、利潤(rùn)空間、品牌效應(yīng)等方面來(lái)看，豪宅市場(chǎng)已是壓力相對(duì)較小的一條賽道。

從實(shí)際情況看，2025年以來(lái)一線城市及各二線城市新入市的豪宅項(xiàng)目所呈現(xiàn)出的產(chǎn)品力的提升則更為明顯。除了高標(biāo)準(zhǔn)的室內(nèi)裝修配置外，酒店級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的地下車庫(kù)、更迎合當(dāng)前客戶群體喜好的會(huì)所、質(zhì)感與實(shí)用功能兼顧的架空空間、樹(shù)種名貴與設(shè)計(jì)感并重的園林等幾乎已經(jīng)成為眾豪宅項(xiàng)目的標(biāo)配。

而且，很多豪宅項(xiàng)目在產(chǎn)品展示階段即已充分體現(xiàn)出對(duì)客戶生活細(xì)節(jié)的尊重，并且在提前呈現(xiàn)及超預(yù)期兌現(xiàn)方面也給出足夠的誠(chéng)意以回饋客戶的信任，情緒價(jià)值直接拉滿。當(dāng)然，“好服務(wù)”這一項(xiàng)是要在各項(xiàng)目交付之后才能得以驗(yàn)證的，從目前各大品牌房企的發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)看，相信這一項(xiàng)也將會(huì)較以往有所提升。

相信在2026年，一線城市及二線重點(diǎn)城市將迎來(lái)豪宅供應(yīng)“大年”，百花齊放局面下，豪宅市場(chǎng)將走出一波獨(dú)立行情。

采寫(xiě)：南都·灣財(cái)社記者 邱永芬 王艷玲