房地產(chǎn)銷售投資雙降，外資機(jī)構(gòu)卻預(yù)測(cè)2027年企穩(wěn)，邏輯何在？

過(guò)去買房看漲幅，未來(lái)買房看什么？品質(zhì)與地段成為硬道理。

市場(chǎng)調(diào)整期正是機(jī)會(huì)窗口？給購(gòu)房者的理性建議來(lái)了。

11月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)出爐：一線城市二手房環(huán)比降1.1%，釋放什么信號(hào)？

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的11月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，再次成為市場(chǎng)觀察的窗口。數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比繼續(xù)下行。一線城市二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下降1.1%，新房?jī)r(jià)格環(huán)比下降0.4%。這個(gè)數(shù)字背后，是市場(chǎng)情緒與復(fù)雜現(xiàn)實(shí)的交織。簡(jiǎn)單的“漲跌”二元論，已不足以概括當(dāng)前樓市的真實(shí)圖景。市場(chǎng)正處在一個(gè)關(guān)鍵的轉(zhuǎn)換階段，舊的模式在褪去，新的邏輯在建立。理解這一點(diǎn)，比單純焦慮數(shù)字的浮動(dòng)更有價(jià)值。

上海新房?jī)r(jià)格在11月實(shí)現(xiàn)了0.1%的環(huán)比微漲。這雖然只是細(xì)微的波動(dòng)，卻像一束微光，穿透了彌漫的觀望情緒。它至少說(shuō)明，市場(chǎng)并非鐵板一塊。在整體調(diào)整的背景下，核心城市具備稀缺價(jià)值的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，依然能獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。這背后是供需關(guān)系在微觀層面的真實(shí)反映，而非簡(jiǎn)單的炒作。

將目光從房?jī)r(jià)本身移開(kāi)，更能看清全局。今年1至11月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額同比下降了15.9%。這個(gè)降幅確實(shí)不小，但需要結(jié)合背景看。它部分反映了企業(yè)在新的市場(chǎng)環(huán)境下，投資行為更趨謹(jǐn)慎和理性，正在從過(guò)去追求規(guī)模擴(kuò)張，轉(zhuǎn)向追求運(yùn)營(yíng)質(zhì)量和安全。這是一種被動(dòng)的收縮，也包含主動(dòng)的調(diào)整。

銷售端的數(shù)據(jù)同樣呈現(xiàn)復(fù)雜性。前11個(gè)月，全國(guó)新建商品房銷售面積和銷售額同比均有下降。然而，市場(chǎng)的另一面正在浮現(xiàn)。根據(jù)貝殼研究院的監(jiān)測(cè)，重點(diǎn)50城二手房成交量在11月環(huán)比增長(zhǎng)了4.7%。這意味著，龐大的存量房市場(chǎng)開(kāi)始加速流動(dòng)。住房需求并沒(méi)有消失，而是從“買新房”部分轉(zhuǎn)向了“換舊房”，交易的結(jié)構(gòu)發(fā)生了深刻變化。

市場(chǎng)的溫度，政策層感知得最為清晰。近期的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，對(duì)房地產(chǎn)的著墨體現(xiàn)了新的思路。會(huì)議提到要“持續(xù)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”，這其中自然包括房地產(chǎn)市場(chǎng)。更值得留意的是，會(huì)議提出要“加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式”。這短短一句話，為未來(lái)的政策方向定了調(diào)。新模式的核心，在于將市場(chǎng)與保障更緊密地結(jié)合。

許多城市已經(jīng)展開(kāi)了行動(dòng)。例如，山東濟(jì)南推出了“賣舊換新”的購(gòu)房支持政策。居民出售自有住房后，在限定期限內(nèi)購(gòu)置新房，可以獲得一定的財(cái)稅補(bǔ)貼。福建泉州則提高了多子女家庭的公積金貸款額度。這些政策并非大水漫灌，而是像手術(shù)刀一樣精準(zhǔn)，旨在降低改善性需求的換房成本，暢通“賣一買一”的循環(huán)鏈條。

政府收購(gòu)存量商品房用作保障性住房，是當(dāng)前政策工具箱中的一項(xiàng)關(guān)鍵舉措。這項(xiàng)舉措具有多重意義。一方面，它能幫助部分開(kāi)發(fā)商加快庫(kù)存去化，回籠資金，緩解流動(dòng)性壓力。另一方面，它能夠快速增加保障性住房的供應(yīng)，滿足不同群體的居住需求。這相當(dāng)于在市場(chǎng)和保障之間架起了一座橋梁，實(shí)現(xiàn)“一舉多得”的效果。

貨幣金融政策的配合也至關(guān)重要。目前，5年期以上LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）已處于歷史較低水平。這直接降低了購(gòu)房者的按揭貸款成本。有市場(chǎng)分析認(rèn)為，未來(lái)貨幣政策仍有空間，通過(guò)營(yíng)造適宜的利率環(huán)境，來(lái)穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，支持剛性和改善性住房需求。金融資源的流向，正從支持?jǐn)U張轉(zhuǎn)向支持項(xiàng)目和交付安全。

外資機(jī)構(gòu)的視角也提供了一種參考。瑞銀在近期一份報(bào)告中預(yù)測(cè)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整可能會(huì)持續(xù)，但預(yù)計(jì)到2026年跌幅將收窄，市場(chǎng)有望在2027年左右企穩(wěn)。摩根士丹利的報(bào)告也持類似看法，認(rèn)為市場(chǎng)正在尋找新的平衡點(diǎn)。這些判斷并非空穴來(lái)風(fēng)，其基礎(chǔ)在于對(duì)城鎮(zhèn)化進(jìn)程、人口結(jié)構(gòu)及政策效力的綜合評(píng)估。

企穩(wěn)并不意味著回到過(guò)去那種普漲狂奔的狀態(tài)。未來(lái)的市場(chǎng)，分化將是主旋律。人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)、公共服務(wù)優(yōu)質(zhì)的核心城市，其房地產(chǎn)市場(chǎng)將率先找到堅(jiān)實(shí)的支撐。而對(duì)于一些人口支撐不足、前期開(kāi)發(fā)過(guò)度的區(qū)域，調(diào)整的周期可能會(huì)更長(zhǎng)。房子的價(jià)值將越來(lái)越與其所處的城市能級(jí)、地段配套、產(chǎn)品品質(zhì)本身緊密綁定。

對(duì)于普通購(gòu)房者而言，當(dāng)下的市場(chǎng)環(huán)境提出了新的要求。過(guò)去那種“閉著眼睛買都能賺”的時(shí)代已經(jīng)徹底過(guò)去?，F(xiàn)在需要更多的理性和專業(yè)知識(shí)。是選擇核心城市核心地段的產(chǎn)品，還是選擇更具性價(jià)比的郊區(qū)大盤？是購(gòu)買新房，還是淘一淘二手市場(chǎng)的“次新房”？這需要根據(jù)自身的工作、生活規(guī)劃和財(cái)務(wù)實(shí)力來(lái)審慎決定。

房地產(chǎn)行業(yè)自身也在經(jīng)歷一場(chǎng)痛苦的轉(zhuǎn)型。高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債的“三高”模式難以為繼。一批房企出清，而活下來(lái)的企業(yè)，必須真正回歸產(chǎn)品本身，像制造業(yè)一樣，靠提升房屋質(zhì)量、優(yōu)化社區(qū)服務(wù)、做好長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)來(lái)贏得客戶。這是一個(gè)去蕪存菁的過(guò)程，雖然陣痛，但對(duì)行業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展是必要的。

從更宏觀的視角看，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)中的角色正在被重新定義。它不再被簡(jiǎn)單視為刺激經(jīng)濟(jì)的短期工具，而是被納入民生保障和社會(huì)發(fā)展的長(zhǎng)遠(yuǎn)框架中。讓全體人民住有所居，是政策的重要出發(fā)點(diǎn)。這意味著，市場(chǎng)的穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)的化解，與滿足老百姓的居住需求、提升居住品質(zhì)，正越來(lái)越緊密地結(jié)合在一起。

市場(chǎng)的每一次深度調(diào)整，都會(huì)帶來(lái)觀念的刷新。房?jī)r(jià)單邊上漲的信仰被打破之后，住房的居住屬性、社會(huì)屬性被前所未有地重視。人們開(kāi)始更認(rèn)真地思考，房子對(duì)于家庭而言，究竟意味著什么。是投資增值的資產(chǎn)，還是安身立命的家園？這個(gè)問(wèn)題的答案，正在悄然變化。

歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，沒(méi)有一個(gè)市場(chǎng)會(huì)只漲不跌，同樣，也沒(méi)有一個(gè)市場(chǎng)會(huì)只跌不漲。當(dāng)前的深度調(diào)整，是在擠兌過(guò)去多年積累的泡沫與非理性預(yù)期。當(dāng)價(jià)格逐漸回歸到與居民收入、租金回報(bào)相匹配的水平時(shí)，市場(chǎng)的底部也就自然形成了。這個(gè)過(guò)程可能比想象中要長(zhǎng)，但方向是清晰的。

作為市場(chǎng)最重要的參與者，購(gòu)房者的心態(tài)至關(guān)重要?？只藕兔つ繕?lè)觀都不可取。基于真實(shí)居住需求，仔細(xì)甄別房源，充分評(píng)估自身財(cái)務(wù)能力，在這樣的前提下做出的決策，才是最理性、最不容易后悔的。市場(chǎng)永遠(yuǎn)有機(jī)會(huì)，但機(jī)會(huì)只留給有準(zhǔn)備的人。

未來(lái)的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，可能會(huì)變得更“平淡”，但也會(huì)更健康。它將從一個(gè)充滿金融投機(jī)色彩的“賽道”，回歸到一個(gè)關(guān)系到億萬(wàn)家庭幸福的民生行業(yè)。它的發(fā)展將更平穩(wěn)，與整體經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)性會(huì)更強(qiáng)。這或許會(huì)少一些造富神話，但會(huì)讓社會(huì)的根基更加穩(wěn)固。

所以，當(dāng)我們?cè)倏?1月的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)時(shí)，或許可以多一份淡定。下跌的數(shù)字背后，是舊模式的退場(chǎng)；而一些城市顯露的韌性，以及政策層面構(gòu)建的長(zhǎng)效機(jī)制，則預(yù)示著新局的開(kāi)啟。風(fēng)物長(zhǎng)宜放眼量，給市場(chǎng)一些時(shí)間，也給我們自己的判斷多一些依據(jù)。