出品|中訪網(wǎng)

審核|李曉燕

在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的當(dāng)下，央企開發(fā)商正以創(chuàng)新的資本運作手段，在存量資產(chǎn)的盤活上尋找新的增長曲線。2025年12月25日，華潤置地攜手中信金石基金、華夏股權(quán)共同設(shè)立兩只合計規(guī)模30億元的購物中心私募股權(quán)投資基金，劍指Pre-REITs賽道，為商業(yè)地產(chǎn)的“投融管退”閉環(huán)寫下了新的注腳。

此次設(shè)立的兩只基金分工明確，總規(guī)模27億元的潤盈金石基金由中信金石基金擔(dān)任管理人，出資方涵蓋華潤置地、中信證券投資及多家保險和專業(yè)機構(gòu)投資者；規(guī)模3億元的潤盈華夏基金則由華夏基金全資子公司華夏股權(quán)管理?；饘⒕珳?zhǔn)投向西安西咸萬象城、貴陽萬象匯以及大連一處在建購物中心，三大項目總商業(yè)面積達51.5萬平方米，構(gòu)建起“在營+開發(fā)”的多元化資產(chǎn)組合。

從資產(chǎn)成色來看，三大標(biāo)的各具亮點。西安西咸萬象城坐落于地鐵一號線三橋站之上，總投資達100億元，商業(yè)面積42萬平方米，項目分期開發(fā)且部分區(qū)域已投入運營，TOD模式下的客流優(yōu)勢顯著；貴陽萬象匯總面積15.5萬平方米，2025年前9個月營收接近13億元，展現(xiàn)出強勁的現(xiàn)金流創(chuàng)造能力；大連在建項目則為基金儲備了未來的增長空間。值得注意的是，西安與貴陽的在營項目均存在存量抵押債務(wù)，相關(guān)債務(wù)將隨股權(quán)轉(zhuǎn)讓一并由基金承接，而這兩個項目的股權(quán)此前已在產(chǎn)權(quán)交易平臺掛牌，西安項目掛牌底價約9.7億元，貴陽項目約11.08億元，為基金的資產(chǎn)收購奠定了基礎(chǔ)。

作為此次資本運作的核心邏輯，Pre-REITs基金的設(shè)立直指資產(chǎn)盤活與資金回籠的雙重目標(biāo)。華潤置地將旗下購物中心項目轉(zhuǎn)讓給基金，能夠快速回籠資金反哺新項目開發(fā)；基金則負(fù)責(zé)對資產(chǎn)進行培育，待項目出租率、租金水平、現(xiàn)金流等指標(biāo)達到公募REITs發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)后，通過擴募方式將資產(chǎn)注入公募REITs平臺，實現(xiàn)投資人退出與收益兌現(xiàn)。這一“開發(fā)－出售－培育－上市－再開發(fā)”的閉環(huán)模式，不僅打通了商業(yè)地產(chǎn)的資金鏈條，更標(biāo)志著華潤置地從“重開發(fā)”向“重資管”的轉(zhuǎn)型邁出關(guān)鍵一步。

而此次合作的底氣，源于華潤置地與合作方在公募REITs領(lǐng)域的深厚積淀。華夏基金是國內(nèi)公募REITs市場的領(lǐng)軍者，在全市場10支購物中心REITs中，華夏基金管理的產(chǎn)品占據(jù)6席，其旗下華夏華潤商業(yè)REIT上市以來股價漲幅超50%，市值突破百億元，六個季度累計分紅近5億元，穩(wěn)定的業(yè)績表現(xiàn)為Pre-REITs基金的退出提供了清晰路徑。中信證券系與華潤置地亦有長期合作經(jīng)驗，此次聯(lián)手將合作鏈條延伸至Pre-REITs環(huán)節(jié)，進一步完善了商業(yè)地產(chǎn)的資本運作生態(tài)。

事實上，Pre-REITs基金的落地，是華潤置地轉(zhuǎn)型成效的集中體現(xiàn)。2025年半年報數(shù)據(jù)顯示，公司上半年實現(xiàn)營收949.2億元，同比增長近20%；歸母凈利潤118.8億元，同比增長16.2%。更為關(guān)鍵的是，公司利潤結(jié)構(gòu)發(fā)生質(zhì)的變化，經(jīng)常性業(yè)務(wù)貢獻的核心凈利潤占比突破60%，開發(fā)銷售業(yè)務(wù)占比降至四成以下，標(biāo)志著以購物中心運營為代表的資管業(yè)務(wù)，已成為華潤置地的核心利潤支柱。

從購物中心業(yè)務(wù)的具體表現(xiàn)來看，其增長動能尤為強勁。2025年上半年，華潤置地購物中心實現(xiàn)零售額1101億元，同比增長20.2%；在營購物中心數(shù)量達125個，管理面積1356萬平方米，近90%的項目零售額位列當(dāng)?shù)厥袌銮叭?7.3%的出租率與78.4%的毛利率，彰顯出品牌強大的運營實力。按照公司規(guī)劃，未來每年將新開約6個購物中心，到2028年底在營數(shù)量將達到109個，規(guī)模擴張的同時，資管能力也將持續(xù)提升。截至2025年6月底，華潤置地資產(chǎn)管理規(guī)模已達4835億元，較年初增長214億元，公司目標(biāo)是將華夏華潤商業(yè)REIT規(guī)模提升至300億至500億元，實現(xiàn)年均50億至100億元的擴募目標(biāo)，而2025年年內(nèi)兩次擴募的落地，已為這一目標(biāo)的實現(xiàn)奠定基礎(chǔ)。

當(dāng)然，在轉(zhuǎn)型的道路上，華潤置地仍面臨銷售端的壓力。2025年1—10月，公司合同銷售額1696億元，同比下降16.6%，10月單月銷售額152億元，同比跌幅達51%；開發(fā)銷售業(yè)務(wù)核心凈利潤同比減少23.8%。但即便如此，華潤置地仍保持著穩(wěn)健的拿地節(jié)奏，1—10月權(quán)益拿地金額達538億元，接近去年全年水平，且拿地布局全部聚焦于一二線城市，展現(xiàn)出對核心城市房地產(chǎn)市場的長期信心。

人事層面的調(diào)整，也為公司轉(zhuǎn)型提供了助力。2025年10月底，華潤置地控股董事長一職由徐榮接任，徐榮擁有豐富的政府系統(tǒng)工作經(jīng)歷，曾任深圳市城市更新辦公室主任，其專業(yè)背景將助力公司在城市更新、TOD項目等領(lǐng)域的拓展；新任財務(wù)總監(jiān)趙偉則擁有20余年華潤系統(tǒng)工作經(jīng)驗，將為公司資本運作與財務(wù)管理保駕護航。

在房地產(chǎn)行業(yè)告別高速增長的時代背景下，華潤置地以Pre-REITs基金為抓手，錨定資產(chǎn)管理轉(zhuǎn)型方向，不僅為自身開辟了新的增長賽道，更為行業(yè)提供了存量資產(chǎn)盤活的央企范本。未來，隨著資管規(guī)模的持續(xù)擴張與運營能力的不斷提升，華潤置地的轉(zhuǎn)型之路能否走得更穩(wěn)更遠(yuǎn)，值得市場期待。