文/識(shí)局智庫(kù)研究組

2026年新年伊始，一篇來(lái)自頂級(jí)官媒的文章十分令人矚目。

今年第1期《求是》雜志在重要位置發(fā)表了特約評(píng)論員文章《改善和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期》（全文請(qǐng)點(diǎn)擊文末“閱讀原文”查閱）。

這篇文章的不同尋常之處在于其直面問(wèn)題的態(tài)度和罕見(jiàn)的表述方式，看起來(lái)是在為新一年的房地產(chǎn)政策奠定基調(diào)。

“政策要一次性給足，不能采取添油戰(zhàn)術(shù)”——這一看似簡(jiǎn)單的表述，實(shí)則終結(jié)了長(zhǎng)期以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)與政策之間的反復(fù)博弈。

過(guò)去，一些地方出臺(tái)政策時(shí)常?！傲闱盟榇颉?，既希望穩(wěn)定市場(chǎng)，又擔(dān)心市場(chǎng)過(guò)熱，結(jié)果反而延長(zhǎng)了市場(chǎng)的不確定性。

這種“擠牙膏”式的調(diào)控方式往往導(dǎo)致政策效果邊際遞減，無(wú)法真正扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期。而此次《求是》明確表態(tài)要“一次性給足”政策，彰顯了頂層設(shè)計(jì)穩(wěn)定市場(chǎng)的堅(jiān)定決心。

01房地產(chǎn)博弈論的終結(jié)與“一次性給足”邏輯

“添油戰(zhàn)術(shù)”這一軍事術(shù)語(yǔ)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的應(yīng)用，精準(zhǔn)描述了以往調(diào)控政策的漸進(jìn)式特點(diǎn)。

這種策略下，市場(chǎng)與政策常常陷入無(wú)休止的博弈狀態(tài)：購(gòu)房者觀望等待更多利好政策，地方政府一點(diǎn)點(diǎn)釋放政策紅利，雙方都在試探對(duì)方的底線。

其結(jié)果是政策效應(yīng)被稀釋?zhuān)袌?chǎng)預(yù)期始終無(wú)法形成穩(wěn)定共識(shí)?！肚笫恰反舜伟l(fā)聲，實(shí)際上是對(duì)這種低效博弈的終結(jié)宣言。

“一次性給足”政策背后，是對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的深度理解。當(dāng)政策力度能夠匹配市場(chǎng)期待，市場(chǎng)主體便有了明確的行為指南。購(gòu)房者可以更理性地做出置業(yè)決策，房企也能更明確地規(guī)劃經(jīng)營(yíng)策略。

這一轉(zhuǎn)變反映了政策制定者或已深刻認(rèn)識(shí)到：在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的今天，半心半意的措施無(wú)法扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期。

02從“支柱產(chǎn)業(yè)”到“基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)”的定位變遷

《求是》文章另一個(gè)值得關(guān)注的亮點(diǎn)是，它沒(méi)有回避問(wèn)題，且明確反駁了“房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要性下降”的觀點(diǎn)。

文章指出，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)度高，涉及鋼鐵、水泥、家電、家具等幾十個(gè)上下游行業(yè)，對(duì)投資、消費(fèi)、就業(yè)等關(guān)鍵經(jīng)濟(jì)指標(biāo)均有顯著影響，仍然是支撐國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。

這里使用的“基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)”提法與過(guò)去常說(shuō)的“支柱產(chǎn)業(yè)”有著微妙但重要的區(qū)別。

“支柱”強(qiáng)調(diào)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的直接支撐，而“基礎(chǔ)”則意味著其對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的根本性支撐作用。這一表述變化暗示房地產(chǎn)行業(yè)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的歷史使命已然改變，從過(guò)去的增長(zhǎng)引擎轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)社會(huì)的穩(wěn)定器。

數(shù)據(jù)最具說(shuō)服力：2024年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和建筑業(yè)增加值占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值的比重合計(jì)達(dá)13%，直接帶動(dòng)就業(yè)超7000萬(wàn)人。這一數(shù)據(jù)表明，盡管房地產(chǎn)行業(yè)處于調(diào)整期，其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的分量仍不容忽視。

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，美國(guó)、英國(guó)、德國(guó)、日本、澳大利亞等發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重平均都在10%以上，依然是經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的重要支撐。

03房地產(chǎn)新需求：新市民與存量更新

文章用翔實(shí)數(shù)據(jù)論證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展?jié)摿?，打破了“房地產(chǎn)需求枯竭”的錯(cuò)誤認(rèn)知。

需求端的發(fā)力方向?qū)⒕劢箖纱箢I(lǐng)域：一是新市民的剛性住房需求，二是存量住房的更新改造需求。

我國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率已達(dá)67%，但戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率不足50%，大量新落戶(hù)農(nóng)民工、新畢業(yè)大學(xué)生等“新市民”的剛性住房需求尚未得到充分釋放。

這一數(shù)據(jù)揭示了城鎮(zhèn)化質(zhì)量與數(shù)量之間的差距，也指明了未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)需求所在。

同時(shí)，城鎮(zhèn)已積累約350億平方米的住房存量，按照每年2%的折舊率估算，每年將產(chǎn)生約7億平方米的更新替代需求。這一數(shù)據(jù)回應(yīng)了那些認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)飽和的觀點(diǎn)。

住房改善需求同樣不可忽視。數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住房建筑面積在30平方米以下的家庭戶(hù)占比接近40%，約7%的城鎮(zhèn)家庭人均住宅建筑面積不足20平方米。居住條件的改善空間仍然廣闊。

04房地產(chǎn)發(fā)展新模式：從“開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售”到“運(yùn)營(yíng)服務(wù)”

《求是》文章深刻指出，傳統(tǒng)房地產(chǎn)發(fā)展模式已經(jīng)走到盡頭，房地產(chǎn)企業(yè)亟待向低負(fù)債、低杠桿、合理回報(bào)的模式轉(zhuǎn)變，由“類(lèi)制造業(yè)”升級(jí)為 “產(chǎn)品—服務(wù)—運(yùn)營(yíng)”一體化的綜合服務(wù)商。

這一表述清晰勾勒出行業(yè)轉(zhuǎn)型的核心方向，標(biāo)志著房地產(chǎn)行業(yè)將徹底告別規(guī)模擴(kuò)張的舊周期，邁入高質(zhì)量發(fā)展的新階段。

在新模式導(dǎo)向下，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)將發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變。以往房企比拼的是拿地能力和資金杠桿，未來(lái)則將聚焦產(chǎn)品力、運(yùn)營(yíng)能力和服務(wù)品質(zhì)。政策層面將鼓勵(lì)房企持有物業(yè)、提供高品質(zhì)居住服務(wù)，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子”。

這種轉(zhuǎn)變實(shí)際上是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)商業(yè)模式的重新定義。開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售模式側(cè)重于一次性交易，而“產(chǎn)品—服務(wù)—運(yùn)營(yíng)”一體化則強(qiáng)調(diào)長(zhǎng)期價(jià)值的創(chuàng)造。這意味著房企需要從“開(kāi)發(fā)商”轉(zhuǎn)變?yōu)椤俺鞘羞\(yùn)營(yíng)服務(wù)商”，從追求短期高周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向追求長(zhǎng)期穩(wěn)定回報(bào)。

05預(yù)期管理成為房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定的關(guān)鍵

《求是》文章強(qiáng)調(diào)，“房地產(chǎn)帶有顯著的金融資產(chǎn)屬性，關(guān)聯(lián)性強(qiáng)、涉及面廣、社會(huì)關(guān)注度高，加強(qiáng)預(yù)期管理對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)具有特殊重要性”。這一判斷抓住了當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的核心問(wèn)題。

預(yù)期的重要性在資產(chǎn)市場(chǎng)中遠(yuǎn)超過(guò)在普通商品市場(chǎng)。當(dāng)市場(chǎng)參與者形成一致預(yù)期時(shí)，預(yù)期往往會(huì)自我實(shí)現(xiàn)。因此，管理預(yù)期而非簡(jiǎn)單粗暴干預(yù)價(jià)格，成為更加精準(zhǔn)的調(diào)控手段。

文章還提到要“加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)價(jià)格等關(guān)鍵指標(biāo)監(jiān)測(cè)”，并加強(qiáng)對(duì)“企業(yè)、機(jī)構(gòu)和個(gè)人通過(guò)自媒體等散布不實(shí)信息的及時(shí)管控”。這表明決策者已經(jīng)意識(shí)到，在信息時(shí)代，輿論環(huán)境對(duì)市場(chǎng)預(yù)期形成具有重要作用。

近期，在事關(guān)居民核心資產(chǎn)的樓市、股市、車(chē)市，官方正以高度協(xié)同的姿態(tài)打響一場(chǎng)精準(zhǔn)的輿論“信心保衛(wèi)戰(zhàn)”。

一些地方網(wǎng)信、住建、市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)聯(lián)動(dòng)，清查渲染房?jī)r(jià)暴跌、制造“樓市崩盤(pán)”焦慮的自媒體賬號(hào)。這有助于阻斷“悲觀預(yù)期-行為收縮-資產(chǎn)下跌”的自我強(qiáng)化循環(huán)，穩(wěn)住市場(chǎng)預(yù)期。

隨著2025年底中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)”，以及此次《求是》文章的權(quán)威解讀，2026年房地產(chǎn)政策的輪廓已經(jīng)顯現(xiàn)。政策制定者已經(jīng)意識(shí)到，在市場(chǎng)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，預(yù)期引導(dǎo)比直接干預(yù)更重要。

房地產(chǎn)發(fā)展模式正在從“有沒(méi)有”向“好不好”轉(zhuǎn)變，從規(guī)模擴(kuò)張向品質(zhì)提升轉(zhuǎn)變。

對(duì)于購(gòu)房者而言，這意味著未來(lái)的住房將更注重居住品質(zhì)；對(duì)于房企而言，需要從“制造業(yè)”思維轉(zhuǎn)向“服務(wù)業(yè)”思維；對(duì)于投資者而言，房地產(chǎn)“暴利時(shí)代”已終結(jié)，但作為“穩(wěn)定收益資產(chǎn)”的價(jià)值依然存在。

隨著新政落實(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)在2026年有望真正企穩(wěn)回穩(wěn)。

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