本年，URI城市租住對(duì)全國(guó)15個(gè)藍(lán)領(lǐng)公寓品牌做長(zhǎng)期監(jiān)測(cè)，發(fā)布《2025中國(guó)住房租賃藍(lán)領(lǐng)公寓品牌星級(jí)指數(shù)榜》，這份覆蓋全國(guó)13家藍(lán)領(lǐng)公寓運(yùn)營(yíng)品牌的測(cè)評(píng)榜單，不僅勾勒出當(dāng)前行業(yè)頭部玩家的競(jìng)爭(zhēng)格局，更折射出藍(lán)領(lǐng)公寓市場(chǎng)的關(guān)鍵轉(zhuǎn)型信號(hào)。

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)健發(fā)展與產(chǎn)業(yè)功能深度轉(zhuǎn)型，第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口規(guī)模展現(xiàn)出顯著的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。自2011以來(lái)，第三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口占比逐年攀升，平均每年增長(zhǎng)約1.06%。以勞動(dòng)密集型為主的新型制造業(yè)和生活服務(wù)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，藍(lán)領(lǐng)群體規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。據(jù)相URI城市租住研究統(tǒng)計(jì)，截至2025年，藍(lán)領(lǐng)群體人數(shù)預(yù)估已突破4.11億，占中國(guó)7.5億就業(yè)人口的55%，這一龐大群體的租賃居住需求亟需市場(chǎng)補(bǔ)充。

過(guò)去，藍(lán)領(lǐng)人群受戶口和收入限制，在住房選擇上較為窘迫。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，約80%藍(lán)領(lǐng)人群因經(jīng)濟(jì)因素，無(wú)奈選擇群租房。但群租房不僅不受法律保護(hù)，還存在諸多安全隱患。因群租房引發(fā)的安全事故屢見(jiàn)不鮮。

但反觀2025年，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型深刻影響就業(yè)格局。新興產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，人工智能、新能源等創(chuàng)造大量新崗位，還帶動(dòng)上下游及服務(wù)業(yè)發(fā)展，拉動(dòng)就業(yè)。但產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型也帶來(lái)挑戰(zhàn)。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)如制造業(yè)、實(shí)體零售萎縮，造成人員失業(yè)。同時(shí)，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型對(duì)勞動(dòng)者技能要求改變，引發(fā)結(jié)構(gòu)性失業(yè)。此外，全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩、國(guó)際貿(mào)易環(huán)境惡化，也給企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來(lái)壓力，減少了就業(yè)崗位，大背景下勢(shì)必壓力下傳，對(duì)藍(lán)領(lǐng)住宿領(lǐng)域產(chǎn)生了一定的負(fù)面影響。

本期，URI城市租住學(xué)會(huì)應(yīng)用中國(guó)住房租賃品牌測(cè)評(píng)“五力模型”，以此評(píng)價(jià)住房租賃品牌的基本態(tài)勢(shì)。模型源于“波特五力模型”，由邁克爾·波特于20世紀(jì)80年代初提出?！安ㄌ匚辶δＰ汀卑ǎ汗?yīng)商的討價(jià)還價(jià)能力、購(gòu)買者的討價(jià)還價(jià)能力、潛在競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入的能力、替代品的替代能力、行業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者現(xiàn)在的競(jìng)爭(zhēng)能力。在實(shí)際測(cè)評(píng)中，URI通過(guò)熵權(quán)法客觀賦權(quán)，通過(guò)對(duì)各個(gè)維度按照每個(gè)子項(xiàng)的數(shù)量進(jìn)行歸一化處理，在數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化的前提下，求各子項(xiàng)比值，確定各維度權(quán)重計(jì)算綜合評(píng)分，最終通過(guò)星級(jí)形式展現(xiàn)。

具體可持續(xù)指標(biāo)推導(dǎo)展示如下：

01.榜單核心特征

國(guó)資占半壁江山

專業(yè)運(yùn)營(yíng)品牌突圍

從榜單排名來(lái)看，2025年國(guó)資背景品牌成藍(lán)領(lǐng)公寓賽道的絕對(duì)主力：杭州安居寧巢（國(guó)企）、錦江酒店·途羚公寓（國(guó)企）、首鋼創(chuàng)業(yè)公社·37度公寓（國(guó)企）、尚藍(lán)公寓（國(guó)企）四家國(guó)資品牌躋身前十，其中杭州安居寧巢更是拿下榜首，與樂(lè)璟生活社區(qū)、Ease Living城璟租住共同構(gòu)成五星梯隊(duì)，代表行業(yè)最高運(yùn)營(yíng)水準(zhǔn)。

市場(chǎng)化專業(yè)運(yùn)營(yíng)品牌同樣表現(xiàn)亮眼，樂(lè)璟生活社區(qū)、Ease Living城璟租住位列第二、三位，厘米公寓、九九住等品牌則以四星評(píng)級(jí)站穩(wěn)行業(yè)第二梯隊(duì)，展現(xiàn)出民營(yíng)機(jī)構(gòu)在產(chǎn)品打磨、運(yùn)營(yíng)效率上的差異化優(yōu)勢(shì)。

整體來(lái)看，前十品牌中既有國(guó)資的資源與規(guī)模優(yōu)勢(shì)，也有民企的靈活與創(chuàng)新能力，形成“國(guó)資主導(dǎo)、民企賦能”的行業(yè)生態(tài)雛形。

02.藍(lán)領(lǐng)公寓市場(chǎng)現(xiàn)狀

規(guī)模擴(kuò)容與品質(zhì)升級(jí)并行

政策與市場(chǎng)雙輪驅(qū)動(dòng)

2025年藍(lán)領(lǐng)公寓市場(chǎng)呈現(xiàn)三大核心特征：

1. 市場(chǎng)需求持續(xù)釋放：隨著制造業(yè)、服務(wù)業(yè)藍(lán)領(lǐng)群體的城市扎根需求提升，全國(guó)藍(lán)領(lǐng)公寓租賃需求較上年增長(zhǎng)約15%，核心城市的藍(lán)領(lǐng)住房缺口仍在擴(kuò)大，成為住房租賃市場(chǎng)的重要增量板塊；

2. 運(yùn)營(yíng)水平顯著提升：頭部品牌已從單純的“提供床位”轉(zhuǎn)向“打造社區(qū)生活”，如榜單中的樂(lè)璟生活社區(qū)、Ease Living城璟租住等品牌，在配套設(shè)施（食堂、健身房、共享空間）、增值服務(wù)（職業(yè)培訓(xùn)、社群活動(dòng)）上持續(xù)投入，藍(lán)領(lǐng)群體的居住體驗(yàn)成為品牌競(jìng)爭(zhēng)的核心維度；

3. 政策與市場(chǎng)雙輪驅(qū)動(dòng)：各地保租房政策向藍(lán)領(lǐng)群體傾斜，不少城市將藍(lán)領(lǐng)公寓納入保租房籌建范疇，同時(shí)市場(chǎng)化資本也開(kāi)始關(guān)注這一賽道，推動(dòng)行業(yè)規(guī)范化發(fā)展。

03.2026年市場(chǎng)預(yù)判

URI城市租住采訪從業(yè)人員

總結(jié)五大趨勢(shì)

URI城市租住結(jié)合行業(yè)發(fā)展規(guī)律與政策導(dǎo)向，2026年藍(lán)領(lǐng)公寓市場(chǎng)將迎來(lái)五大關(guān)鍵變化：

1) “非改居”規(guī)模向一線城市核心區(qū)延伸：上海、北京等一線城市將進(jìn)一步放開(kāi)工業(yè)、商業(yè)用房改造為藍(lán)領(lǐng)公寓的限制，中富旅居（樂(lè)璟生活社區(qū)）等企業(yè)已布局長(zhǎng)三角核心城市的“非改居”項(xiàng)目，這將有效補(bǔ)充核心區(qū)域藍(lán)領(lǐng)住房供給，緩解區(qū)位供需錯(cuò)配問(wèn)題；

2) 保障房與市場(chǎng)化項(xiàng)目形成“二分天下”格局：保障型租賃住房籌建規(guī)模將持續(xù)擴(kuò)大，政府主導(dǎo)的保租房項(xiàng)目聚焦基礎(chǔ)居住需求，市場(chǎng)化藍(lán)領(lǐng)公寓則主打品質(zhì)化、個(gè)性化服務(wù)，兩類產(chǎn)品將分別覆蓋不同層級(jí)的藍(lán)領(lǐng)租住需求，形成互補(bǔ)競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)；

3) 產(chǎn)品服務(wù)升級(jí)但租金穩(wěn)中有降：頭部品牌將圍繞“住好房”持續(xù)升級(jí)產(chǎn)品，如智能化管理、精細(xì)化物業(yè)服務(wù)、社區(qū)文化建設(shè)等，但受新項(xiàng)目集中入市影響，核心城市外圍及二三線城市的藍(lán)領(lǐng)公寓租金將呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)從“規(guī)模搶位”轉(zhuǎn)向“服務(wù)卡位”；

4) 保租房公募REITs迎來(lái)擴(kuò)容潮：隨著藍(lán)領(lǐng)公寓納入保租房范疇的比例提升，相關(guān)資產(chǎn)的證券化進(jìn)程將加快，保租房公募REITs的發(fā)行規(guī)模與覆蓋范圍將進(jìn)一步擴(kuò)大，為行業(yè)引入更多長(zhǎng)期資本，緩解運(yùn)營(yíng)企業(yè)的資金壓力；

5) “國(guó)資主導(dǎo)+專業(yè)機(jī)構(gòu)賦能”成主流格局：國(guó)資企業(yè)將憑借資源與政策優(yōu)勢(shì)持續(xù)占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位，民營(yíng)專業(yè)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)則以管理輸出、品牌合作等方式為國(guó)資項(xiàng)目賦能；個(gè)人房東與小型二房東的市場(chǎng)份額將進(jìn)一步收縮，尤其在非核心區(qū)域，規(guī)模化、專業(yè)化運(yùn)營(yíng)成為行業(yè)門檻。

結(jié)語(yǔ)

2025年的藍(lán)領(lǐng)公寓榜單，既是對(duì)過(guò)去一年行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的總結(jié)，也是2026年市場(chǎng)變革的預(yù)演。在國(guó)資引領(lǐng)、政策加持、資本入局的多重背景下，藍(lán)領(lǐng)公寓市場(chǎng)正從“解決有無(wú)”向“追求好壞”轉(zhuǎn)型，唯有兼顧規(guī)模與品質(zhì)、政策與市場(chǎng)的企業(yè)，才能在新一輪競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳跟。

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撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:韓曉

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