東亞似乎總繞不開“炒房”這個循環(huán)——日本、韓國、中國都曾深陷其中，就連剛嶄露頭角、被稱作新“世界工廠”的越南，如今也開始顯現(xiàn)類似的苗頭。

當(dāng)?shù)胤績r一路猛漲，公寓均價已沖破每平米8000萬越南盾（約合2.1萬元人民幣），和我們國內(nèi)的蘇州、南京、成都等二線城市水平不相上下。

從經(jīng)濟層面看，越南目前人均 GDP 剛接近 5000 美元，大致相當(dāng)于中國 2010 年的水平。

而 2010 年時，上海、北京、深圳的房價才剛突破 2 萬元/平方米，廣州在一萬多，大部分二線城市還不到 1 萬元。

近年來越南在很多方面效仿中國——制造業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈的搭建幾乎是照抄中國的路徑，文化領(lǐng)域如影視劇和電影審美也在模仿，甚至“越南版李子柒”數(shù)量比中國還多，只是整體質(zhì)量略遜一籌。

唯獨在房地產(chǎn)上，越南的模仿可謂“青出于藍”。

觀察下來，越南房價之所以一路失控，背后的玩法與我們熟悉的套路高度相似，核心繞不開土地供應(yīng)與貨幣放水兩點，只是越南的操作更顯激進。

首先是土地。2024 年越南實施《新土地法》，主打市場化方向：取消政府限價，引入年度土地價格表，按市場原則評估地價。初衷雖好，效果卻適得其反——新法落地后，地價立刻飆漲三到五倍。這一幕我們并不陌生：面粉貴了，面包怎么可能便宜？

面對預(yù)期中的成本攀升，開發(fā)商在政策過渡期瘋狂搶地，進一步推高土地價格，形成“地價漲—搶地—地價再漲”的惡性循環(huán)。

開發(fā)商自然會把新增的成本全盤轉(zhuǎn)嫁到購房者身上。

越南的根本問題在于，經(jīng)濟發(fā)展速度很快，但法律法規(guī)明顯滯后，對開發(fā)商缺乏有效約束，于是大量房企開始囤地惜售，減少新房入市。

與此同時，越南正經(jīng)歷一場聲勢浩大的反腐風(fēng)暴，不少官員抱著“多做多錯、不做不錯”的心態(tài)，審批環(huán)節(jié)變得異常謹慎，大量項目卡在流程中，導(dǎo)致新房供應(yīng)驟然萎縮。2024 年，人口近千萬的胡志明市全年僅推出約 5000 套住宅，無異于杯水車薪。

一邊是土地和住房供應(yīng)“卡殼”，另一邊卻是貨幣供給如洪水般涌出，供需嚴重失衡，為房價失控埋下了伏筆。

為了穩(wěn)住經(jīng)濟增長，越南央行開啟了長達十余年的降息周期，基準(zhǔn)利率從高位一路滑落至 4.5% 的歷史低位。需要注意的是，不能用我國當(dāng)前的利率水平去類比——2010 年我國基準(zhǔn)利率還在 6% 以上，而越南經(jīng)濟剛起步就把利率壓到 4.5%，等于在“撒錢”。

市場上流動性激增，M2 增速長期保持在 13% 以上。但越南缺乏足夠多元的產(chǎn)業(yè)來吸納這筆巨量資金——原本放水意圖是引導(dǎo)資金流入制造業(yè)，可制造業(yè)根本接不�。航衲耆蛐枨笃＼洠B加貿(mào)易摩擦反復(fù)，工廠訂單不足，不敢大幅擴產(chǎn)。

于是，天量貨幣兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)又涌向房地產(chǎn)。資金像油遇火，一點就著，迅速推高市場熱度。銀行甚至推出面向 35 歲以下人群的零利率購房貸款，并打出“年輕人買房的黃金時代”等宣傳口號，精準(zhǔn)地把一代越南年輕人的未來與樓市深度綁定。

此外，越南還有一個特殊背景——外資和外國人群體龐大。伴隨全球產(chǎn)業(yè)鏈轉(zhuǎn)移，大批韓國、中國、日本的工程師、高管涌入越南北部工業(yè)園區(qū)，與本地快速崛起的富裕階層一起，構(gòu)成高端市場的強勁購買力。在河內(nèi)的高端公寓租賃市場，外籍租客占比超 40%，高租金回報支撐著更高的房價。對他們來說，以美元計價的越南房產(chǎn)并不算貴。不少越南人無奈調(diào)侃：房子是為外資高管和本土新貴建的，與普通民眾關(guān)系不大。

不過，從經(jīng)濟基本面看，越南的確一片火熱——去年 GDP 增速達 7.09%，在全球主要經(jīng)濟體中名列前茅，甚至超過印度。今年官方預(yù)計全年增速將突破 8%，發(fā)展勢頭迅猛。

這也解釋了為何外資爭相進入越南房地產(chǎn)市場。過去中國房地產(chǎn)上行時對資本流入設(shè)限，如今在越南，這些限制基本被放開。結(jié)合城鎮(zhèn)化率 45%、經(jīng)濟發(fā)展階段及相對年輕的人口結(jié)構(gòu)等因素，越南房地產(chǎn)仍有較大想象空間。

面對節(jié)節(jié)攀升的房價，不少本地購房者擔(dān)心房價后面繼續(xù)上漲，只能咬牙入市。

現(xiàn)在越南人對房價持續(xù)上漲的信念，就像我們曾對房價“只漲不跌”的篤信一樣，已在心里烙下了難以撼動的“思想鋼印”。

只是苦了許多越南普通年輕人——他們被迫接受房價上漲的現(xiàn)實，卻真切感受到自身的無力與無奈。

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