“一代版本一代神”

01

上周末，一個(gè)年輕讀者A君小窗我，說他剛搬到深圳一家泊寓3個(gè)月，就要被清退了。

“剛接到泊寓管家電話，突然說年底清退，給我兩個(gè)選擇，要么和房子的業(yè)主重新簽，房租、水電照舊；要么換到新的泊寓門店?！?/p>

A君來自湖南，跟很多深飄一樣，大學(xué)畢業(yè)后就來到深圳打拼。我建議他選擇前者，因?yàn)閾Q到其他泊寓門店，不敢保證后續(xù)會(huì)不會(huì)也被清退。

就在他吐跟我槽后不久，有關(guān)萬科泊寓清退租客、魔方公寓經(jīng)營(yíng)異常之類的帖子就大量推送到了我的社交賬號(hào)上。

現(xiàn)在搜索“泊寓”“魔方公寓”等關(guān)鍵詞，彈出來的不是租房攻略，而是“清退”“斷水?dāng)嚯姟薄氨├住钡茸盅邸?/p>

首先是泊寓，從網(wǎng)友的發(fā)帖情況來看，被爆出已經(jīng)清退租戶或者正在清退的門店，光深圳就已經(jīng)超過10家：

• 包括大發(fā)埔公社、長(zhǎng)發(fā)新村、觀瀾錦鯉公社、平山村、大學(xué)城、白石廈、芳華、龍騰閣馬山小區(qū)等，都有租客陸續(xù)收到了清退通知。

魔方公寓的情況更不樂觀，廣州天河客運(yùn)站、天河區(qū)黃村等多處魔方公寓項(xiàng)目因租金拖欠問題，被物業(yè)方強(qiáng)制停水停電。

有網(wǎng)友發(fā)帖稱，廣州市內(nèi)多家魔方公寓的大門上張貼了物業(yè)的租賃解除公告，有的還附帶了催繳欠款的律師函。

根據(jù)公告內(nèi)容梳理，魔方公寓在廣州的運(yùn)營(yíng)主體——廣州紅璞公寓管理有限公司，拖欠了多處物業(yè)租金和水電費(fèi)，比如：

• 天河區(qū)元崗路200號(hào)物業(yè)自編B5、B7棟，分別拖欠物業(yè)租金將近104萬元、76萬元。

• 天河區(qū)高唐軟件園區(qū)公寓物業(yè)，拖欠租金27萬余元以及水電費(fèi)用8萬余元。

與此同時(shí)，上海、杭州、武漢等多地的魔方公寓也曝出了類似的欠費(fèi)清退公告。

（素材來源：小紅書@想做只熊貓）

這些欠費(fèi)、清退公告背后，都指向了同一個(gè)隱憂：部分魔方公寓的資金鏈可能已經(jīng)出現(xiàn)了問題。

隨著事件繼續(xù)發(fā)酵，社交媒體上，魔方公寓的許多租客開始拉群“對(duì)賬”：哪家門店被物業(yè)斷電，哪棟樓清退租戶，哪里的退房押金遲遲不到賬......

事實(shí)上，有關(guān)魔方公寓清退租客、閉店的相關(guān)報(bào)道，從今年11月開始就明顯增加。

魔方公寓曾作出回應(yīng)，關(guān)閉的少量門店，是因?yàn)樵缙陧?xiàng)目業(yè)主不再續(xù)租，以及公司房源結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性優(yōu)化所致，不影響公司整體運(yùn)營(yíng)。

但這樣的回復(fù)，顯然并沒有打消租客和房東的疑慮，社交媒體上質(zhì)疑的聲音越來越多。

02

在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，暴雷并不算是新鮮事，早在5年前，類似的場(chǎng)景已經(jīng)在蛋殼公寓上演過一次。

彼時(shí)，蛋殼公寓資金鏈斷裂，旗下多地項(xiàng)目相繼停擺，大量房東因長(zhǎng)期收不到租金選擇清退租客，40多萬租客被坑，很多租客押金和預(yù)付租金至今仍然石沉大海。

不僅如此，蛋殼公寓破產(chǎn)之后，甚至還讓許多年輕人背上了一筆數(shù)目不小的“租金貸”。

在業(yè)內(nèi)人士C總看來，無論是早年暴雷的蛋殼公寓，還是近期泊寓、魔方公寓正在清退的部分門店，基本都走的是同一條路——包租模式。

簡(jiǎn)單來說，就是從房東手里把整棟物業(yè)包下來，進(jìn)行統(tǒng)一裝修后，再分割成獨(dú)立的單間租給客人，中間的租金差價(jià)，就是包租的利潤(rùn)。

這種二手房東的包租模式有兩個(gè)典型的特征：“高收低出”和“長(zhǎng)收短付”。

• “高收低租”：企業(yè)以高于市場(chǎng)價(jià)從房東收房，再以低價(jià)出租吸引租客。

• “長(zhǎng)收短付”：向租客一次性收取長(zhǎng)期租金（如一個(gè)季度或者一年），但向房東按月支付。

在上行周期里，這套模式幾乎沒有對(duì)手，租金年年漲，城市不斷擴(kuò)張，年輕人持續(xù)流入。

但問題在于，這套模式本質(zhì)上玩的還是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)金流把戲，用新租客的預(yù)付款，來覆蓋舊房源的固定支出。

“一旦租金回落、出租率下滑，出現(xiàn)拿房成本高于出租租金的倒掛現(xiàn)象，運(yùn)營(yíng)方資金鏈就很容易出問題?！?/p>

“比如蛋殼公寓，高峰期管理房源超過40萬間，但資金鏈斷裂只用了不到一個(gè)季度。”

前段時(shí)間，萬科在一份擔(dān)保文件中，披露了泊寓的運(yùn)營(yíng)情況：從2024年的盈利近3200萬，到2025年前11月，變成了虧損超過8800萬。

根據(jù)文件披露，泊寓平均出租率為94%，虧損的原因是萬村租約進(jìn)入調(diào)漲周期，導(dǎo)致部分樓棟出現(xiàn)虧損。

（資料來源：萬科官網(wǎng)財(cái)報(bào)）

但事實(shí)上，除了文件中提到租約調(diào)漲之外，租金下滑可能才是壓倒多米諾骨牌的主要原因。

根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，全國(guó)50城住宅平均租金，從2021年開始逐年下滑。

• 2025年1-11月，全國(guó)50城住宅平均租金累計(jì)下跌3.04%，累計(jì)跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

• 今年11月份，50城住宅平均租金為34.4元/平方米/月，同比下跌3.57%。

（素材來源：中指研究院）

當(dāng)市場(chǎng)進(jìn)入租金下行周期，規(guī)模反而會(huì)變成負(fù)擔(dān)，你“包租”的房子越多，需要?jiǎng)傂灾Ц兜姆吭醋饨稹⒕S護(hù)成本、人員成本占比反而會(huì)越高。

于是，清退便成了一種“止血”方式，不是因?yàn)闆]人住，而是因?yàn)槔^續(xù)運(yùn)營(yíng)，比停下來更貴。

03

有意思的是，在行業(yè)租金下滑，頭部公寓集團(tuán)忙著清退部分虧損項(xiàng)目的背景下，頭部長(zhǎng)租公寓集團(tuán)的規(guī)模卻不降反增。

據(jù)中指研究院的統(tǒng)計(jì)，2023年中國(guó)TOP30集中式長(zhǎng)租公寓企業(yè)，累計(jì)開業(yè)房源量突破百萬間，達(dá)108.6萬間。

到了2025年11月，TOP30長(zhǎng)租公寓企業(yè)，開業(yè)規(guī)模已經(jīng)高達(dá)140.9萬間，2年間增長(zhǎng)了近3成。

其中，萬科泊寓、魔方生活服務(wù)集團(tuán)開業(yè)規(guī)模分列第一、第四。

（素材來源：中指研究院）

可能很多人會(huì)問，前面還在暴雷，怎么規(guī)模反倒越做越大了？

這里邊有一個(gè)很關(guān)鍵的指標(biāo)，租金房?jī)r(jià)比。

前面說了全國(guó)租金整體是下行趨勢(shì)，但是房?jī)r(jià)下行的幅度更大，這兩條斜率不同的線，產(chǎn)生的剪刀差不斷拉大，讓租金房?jī)r(jià)比不斷攀升。

根據(jù)中指研究院的數(shù)據(jù)：

• 2023年12月50個(gè)重點(diǎn)城市住宅租金房?jī)r(jià)比為1.80%。

• 2025年11月50個(gè)重點(diǎn)城市住宅租金房?jī)r(jià)比為2.23%。

部分二三線城市的租金房?jī)r(jià)比，甚至能接近3%。

（素材來源：中指研究院）

換句話說，這幾年住房租賃投資市場(chǎng)的回報(bào)率其實(shí)在上升，這也正是長(zhǎng)租公寓巨頭們繼續(xù)加注的底層邏輯。

所以，這次長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的清退、暴雷風(fēng)波，并不是巨頭們真的要退出這個(gè)市場(chǎng)，更像是一個(gè)模式切換的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

把過去包租模式下的不良資產(chǎn)剝離，切換到輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式。如果你研究過酒店業(yè)的發(fā)展史，會(huì)發(fā)現(xiàn)一個(gè)極其相似的拐點(diǎn)。

早期酒店靠自持、自建、重資產(chǎn)擴(kuò)張；到了現(xiàn)在加盟管理、品牌輸出成為主流。

今天的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，正在經(jīng)歷同樣的階段。

根據(jù)多家媒體的公開報(bào)道，早在今年初，萬科泊寓官方公眾號(hào)曾連續(xù)多次發(fā)布招募加盟商的消息，盡管后面被撤下，但還是引起了行業(yè)熱議。

在住家公寓創(chuàng)始人卞亞光看來，包租這種高風(fēng)險(xiǎn)低利潤(rùn)玩法會(huì)逐步退出歷史舞臺(tái)。

“長(zhǎng)租公寓行業(yè)只會(huì)剩下兩個(gè)方向，要么是房東自持的重資產(chǎn)，要么是管理公司主導(dǎo)的輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，由專業(yè)管理公司輸出品牌、運(yùn)營(yíng)和會(huì)員流量，房東承擔(dān)資產(chǎn)與基礎(chǔ)成本，類似酒店加盟模式。”

“同時(shí)，長(zhǎng)租與短租的邊界將被打破，未來集中式公寓，一定是長(zhǎng)短租結(jié)合的方式，來提升整體入住率與現(xiàn)金流的穩(wěn)定性?！?/p>

值得一提的是，在過去幾年間，中國(guó)的酒店集團(tuán)巨頭們也加快了在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的布局。

比如，在今年的華住20周年大會(huì)上，有一個(gè)小細(xì)節(jié)是，服務(wù)式公寓與全季大觀同級(jí)發(fā)布。

“服務(wù)式公寓”作為華住的一個(gè)獨(dú)立業(yè)務(wù)板塊和品牌矩陣首次正式亮相，其背后的信號(hào)不言自明。

“未來長(zhǎng)租公寓的單一品牌體量可能超過200萬間，甚至是500萬間。”在卞總看來，中國(guó)長(zhǎng)租公寓品牌的體量未來一定會(huì)超過酒店。