全國銀行個人房貸余額，今年居然還沒2021年的高。

你敢想嗎？這背后到底發(fā)生了什么？老百姓扛下了所有壓力，如今，也終于扛不住了。我為什么篤定，樓市一定會迎來一波瘋狂的救市？

12.8萬億天量提前還貸！老百姓扛不住, 樓市救市, 這次真的要來了?

今天跟大家扒一組扎心又硬核的數(shù)據(jù)，這一條內(nèi)容，對你買房、賣房的判斷，都至關(guān)重要。

2021年末，全國個人房貸余額是38.32萬億，今年二季度末的房貸余額，僅為37.74萬億。首先明確一點，這個房貸余額，只算貸款的本金部分，不包含任何利息，純本金統(tǒng)計。

你要知道，這四年里，全國新房銷售額基本常年站穩(wěn)10萬億級別：2022年13.3萬億，2023年11.7萬億，2024年9.7萬億，今年預(yù)估也有9萬億。這四年下來，新房銷售總額足足增加了40萬億。

按照房貸占房款六成的保守比例計算，單新房這一塊，房貸余額就該至少增加24萬億。二手房的部分我暫且不算，因為二手房交易里，賣家賣房要結(jié)清房貸，買家買房再辦房貸，同一套房子的房貸需求，基本能相互抵消大半。就算二手房每年能新增1萬億房貸，四年也該有4萬億增量。

新房加二手房，理論上四年房貸余額該新增28萬億。再把這四年里，大家正常還貸的本金部分刨掉——按平均貸款十年的周期計算，2021年末的38萬億房貸，四年正常還貸的本金占比約40%，也就是要減掉15.2萬億。

答案呼之欲出，真相只有一個：這28萬億的理論增量，被天量的提前還貸徹底抵消了。保守測算，這四年大家的提前還貸規(guī)模，就高達(dá)12.8萬億，這個數(shù)字，我已經(jīng)算得極盡保守。

你們可以驗證我的邏輯，看一組2019到2020年的真實數(shù)據(jù)，就能徹底印證。2019年末全國房貸余額26.87萬億，2020年末漲到34.44萬億，一年時間足足增加7.57萬億，漲幅28.2%。那一年，根本沒有大規(guī)模提前還貸的現(xiàn)象。

12.8萬億天量提前還貸！老百姓扛不住, 樓市救市, 這次真的要來了?

2020年的新房銷售額是17.4萬億，按六成房貸比例算，新增房貸需求是10.44萬億。2019年的26.87萬億房貸，按十年周期算，當(dāng)年正常還貸本金是2.69萬億。用10.44萬億的新增需求，減掉2.69萬億的正常還貸，得出7.75萬億的理論增量，和實際新增的7.57萬億幾乎完全吻合。這就證明，我這套推導(dǎo)邏輯，絕對沒問題。

這也解釋了，為什么你永遠(yuǎn)查不到官方公布的提前還貸具體數(shù)據(jù)——這個數(shù)字，根本不會對外公布。一旦公布，只會引發(fā)更大的市場恐慌，繼而掀起更洶涌的提前還貸潮，這也是央行兩次下調(diào)存量房貸利率的核心原因，純粹是被逼到了墻角。

說白了銀行這四年，靠個人房貸業(yè)務(wù)幾乎沒賺到錢，房貸本金余額沒漲反跌，還在持續(xù)賠錢。

存量房貸的利率，現(xiàn)在跌到了之前的差不多一半，利息收入直接腰斬。而個人房貸業(yè)務(wù)，占了銀行整體貸款業(yè)務(wù)的40%，這塊核心業(yè)務(wù)，四年里一直處于持續(xù)失血的狀態(tài)。

這也是為什么，現(xiàn)在銀行的整體凈息差，已經(jīng)跌到了1.42%。要知道，1.8%是銀行凈息差的國際警戒線，跌破警戒線，意味著銀行的盈利能力和抗風(fēng)險能力，都到了臨界點。

要知道，個人房貸，曾是銀行眼里最香甜的一塊肥肉。正常情況下，房貸業(yè)務(wù)穩(wěn)賺不賠，還幾乎沒有風(fēng)險，因為房貸的所有風(fēng)險，早就被全部轉(zhuǎn)移到了個人身上。個人一旦斷供還不上房貸，要背負(fù)無限連帶責(zé)任，哪怕房子被法拍，債務(wù)也不會清零，房子沒了，債還在。

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但現(xiàn)在，房貸的風(fēng)險斬殺線，已經(jīng)徹底變了。全國房價平均跌幅超三成，大批房產(chǎn)已經(jīng)淪為負(fù)資產(chǎn)，房貸的風(fēng)險，再也不是只壓在普通人身上。第一波承壓的是老百姓，第二波，風(fēng)險已經(jīng)徹底上移，開始由銀行來扛，房貸的斬殺線，正式轉(zhuǎn)到了銀行頭上。

到這個節(jié)點，樓市瘋狂救市的時間窗口，就真的不遠(yuǎn)了。你永遠(yuǎn)要記住一點：只要他們想救，就一定能救起來。

而他們一定會不顧一切、拼盡全力救市的那一刻，就是他們自己扛不住的時候。