隨著2026年腳步臨近，不少貸款購房者將迎來月供下降的利好消息。房貸主要分為公積金貸款與商業(yè)貸款兩類，兩類貸款在利率調(diào)整機制上存在顯著差異，直接影響著不同貸款群體的還款負擔。

今年5月，央行發(fā)布公積金貸款利率調(diào)整政策，首套房5年以上利率由2.85%降至2.6%，二套房從3.325%下調(diào)至3.075%。根據(jù)公積金貸款定價規(guī)則，全國所有公積金貸款均以每年1月1日為重新計價日，因此2026年1月1日起，首套房和二套房公積金貸款利率將統(tǒng)一降低0.25個百分點。

這一調(diào)整雖惠及全體公積金貸款用戶，但受限于申請門檻，許多購房者因不符合條件無法享受該政策。相比之下，商業(yè)貸款覆蓋面更廣，絕大多數(shù)購房者均涉及此類貸款，其利率變動對更廣泛人群產(chǎn)生實際影響。

商業(yè)貸款利率構成遵循“五年期LPR+固定加點數(shù)”的公式，其中固定加點數(shù)通常保持穩(wěn)定，除非國家出臺統(tǒng)一調(diào)整政策，所以商業(yè)貸款利率下調(diào)的關鍵在于五年期LPR的變動。

存量商業(yè)貸款的重新定價日分為兩類：一是“對月對日”模式，如2016年7月6日發(fā)放的貸款，每年7月6日為重新定價日；二是固定于每年1月1日調(diào)整，這類貸款占比更高。

對于固定在每年的1月1日進行商貸利率重新定價的貸款人而言，利率調(diào)整實際上是取決于前一年12月的五年期LPR是否降低。

2025年全年LPR只調(diào)整了一次，是在今年的5月，五年期LPR由3.6%下調(diào)至3.5%，之后一直維持不變，所以2025年12月的五年期LPR是3.5%，而2024年12月的五年期LPR為3.6%，這意味著從2明年1月1日起，重新定價日為每年1月1日的商業(yè)貸款將獲得0.1個百分點的降息幅度。

以具體案例說明。假設張三的住房商業(yè)按揭貸款的固定加點數(shù)為-45個基點，重新定價日為每年1月1日。2024年12月五年期LPR為3.6%，2025年1月1日起其商貸利率為3.6%-0.45%=3.15%；2025年12月五年期LPR為3.5%，2026年1月1日起利率調(diào)整為3.5%-0.45%=3.05%。

可見，商貸利率降幅與五年期LPR變動幅度完全一致，均為0.1個百分點。

從實際影響看，以100萬元30年期等額本息商貸為例，利率從3.15%降至3.0.5%后，月供由4297.4元降至4243.1元，每月減少54.3元。

雖然月均節(jié)省金額僅50多元，對多數(shù)家庭經(jīng)濟狀況影響有限，但長期累加效應顯著。尤其是對比2022年之前的高利率時期，當前利率下調(diào)帶來的月供減少已形成可觀差距。

關于是否提前還款，需結合個人財務狀況綜合判斷?，F(xiàn)在的定期存款、國債和穩(wěn)健型理財產(chǎn)品收益率普遍低于2%，明顯低于商貸利率水平，因此在保障日常生活開支和應急資金的前提下，提前還款仍具性價比。

但對于具備較高投資能力的群體，若年化收益能穩(wěn)定達到4%至5%甚至更高，則保留資金進行投資更為劃算。

總體而言，2026年1月1日起，符合條件的公積金貸款及部分商業(yè)貸款將迎來利率下調(diào)，雖單月節(jié)省金額有限，但長期累加效應值得關注。購房者需根據(jù)自身貸款類型、重新定價日規(guī)則及財務狀況，理性評估月供變化及提前還款決策，以實現(xiàn)家庭財務的最優(yōu)配置。

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