得房率95% vs 85%！上海新房“偷面積”設(shè)計(jì)，正在改寫房?jī)r(jià)公式

上海二手房成交大漲24%背后的真相：300萬以下房源撐起半邊天

政策紅利釋放，產(chǎn)品力飛躍！上海住宅進(jìn)入“四代”，你跟上節(jié)奏了嗎？

規(guī)則變了，玩法換了！深度解讀上海住宅新標(biāo)，如何影響你的房產(chǎn)價(jià)值

上海樓市的數(shù)據(jù)最近有點(diǎn)意思。一邊是二手房成交量爬升，另一邊是新房市場(chǎng)熱度不減。這看起來有點(diǎn)矛盾，其實(shí)背后是市場(chǎng)正在悄悄分層。理解這種分化，或許能幫我們看得更清楚。

先看一組來自權(quán)威機(jī)構(gòu)的數(shù)字。2025年11月，上海二手住宅成交了22943套，這個(gè)數(shù)字環(huán)比增長(zhǎng)接近24%。很多人看到這個(gè)漲幅可能會(huì)覺得市場(chǎng)又熱起來了。但拆開看結(jié)構(gòu)，故事就不同了。在這近2.3萬套成交里，總價(jià)300萬元以下的房子占了大約60%。也就是說，市場(chǎng)真正的交易主力，依然是低總價(jià)的剛性需求。這部分購(gòu)買力非常扎實(shí)，它們支撐起了二手房市場(chǎng)的基本盤。

與此同時(shí)，新房市場(chǎng)呈現(xiàn)出另一番景象。雖然整體價(jià)格平穩(wěn)，但結(jié)構(gòu)性變化顯著。部分外圍區(qū)域在新政帶動(dòng)下，看房熱度明顯提升。更重要的是，新房的產(chǎn)品形態(tài)正在發(fā)生肉眼可見的進(jìn)化。這種進(jìn)化，直接源于上海近年來出臺(tái)的一系列提升住宅品質(zhì)的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與規(guī)劃意見。

這些新規(guī)的核心思路很明確：鼓勵(lì)開發(fā)商做好產(chǎn)品。比如，在符合條件的情況下，架空層、特定的風(fēng)雨連廊、為提升品質(zhì)而采用的高標(biāo)準(zhǔn)外立面飾面層等，其建筑面積可以不納入容積率計(jì)算。這意味著開發(fā)商如果愿意在公共空間、建筑顏值上多投入，就能獲得實(shí)實(shí)在在的獎(jiǎng)勵(lì)，而不是純粹增加成本。

再比如，對(duì)設(shè)備平臺(tái)、陽臺(tái)面積的規(guī)則也進(jìn)行了優(yōu)化。每戶可以設(shè)置一個(gè)特定條件的開敞陽臺(tái)，不計(jì)算建筑面積。住宅的層高標(biāo)準(zhǔn)也從“不宜低于2.8米”明確提升到了“不應(yīng)低于3.00米”。這些技術(shù)性條款的調(diào)整，最終都轉(zhuǎn)化為了我們購(gòu)房者能切身感受到的居住體驗(yàn)提升。

真如板塊最近有個(gè)新項(xiàng)目，它的123平米戶型做出了四開間朝南的格局。這是什么概念呢？就是除了廚房和衛(wèi)生間，主要的居住空間包括客廳和臥室都朝南。而同一個(gè)板塊，幾年前的一個(gè)知名次新房項(xiàng)目，135平米的戶型也只能做到三開間朝南。新房的面寬做到了約13.4米，采光和視野的通透感完全上了一個(gè)臺(tái)階。

“偷面積”這個(gè)詞可能不太準(zhǔn)確，但“優(yōu)化面積”卻是實(shí)實(shí)在在的。還是那個(gè)123平米的戶型，通過半贈(zèng)送的陽臺(tái)、全贈(zèng)送的轉(zhuǎn)角飄窗和可利用的設(shè)備平臺(tái)，其實(shí)際得房率能接近95%。對(duì)比之前很多得房率僅在85%左右的次新房，相當(dāng)于同樣的產(chǎn)權(quán)面積，你能多獲得十幾平米的使用空間。這筆賬，誰算都明白。

在徐匯的某個(gè)高端項(xiàng)目，這種產(chǎn)品力的進(jìn)化更為極致。它的窗墻比非常高，整面墻幾乎都是玻璃，營(yíng)造出將近60米的“景觀長(zhǎng)廊”視野。住宅的層高被拉到了3.55米，相比過去很多樓盤2.8米到3米的層高，空間感完全是兩種體驗(yàn)。你走進(jìn)去，那種開闊和明亮是傳統(tǒng)戶型很難給的。

甚至，這個(gè)小區(qū)的入口大堂直接設(shè)置在二樓，真正的一樓用作車庫和下沉式庭院。這樣，所有住戶的居住樓層實(shí)際上都從相當(dāng)于傳統(tǒng)小區(qū)的四五樓開始，徹底告別了低樓層的潮濕和遮擋問題。這對(duì)居住體驗(yàn)是質(zhì)的提升，而開發(fā)商也因?yàn)榈貛煸O(shè)計(jì)優(yōu)化了成本，實(shí)現(xiàn)了多贏。

所以，我們看到了一個(gè)非常清晰的趨勢(shì)：新房在產(chǎn)品力上，正在對(duì)過去的住宅，尤其是近十年的“三代”、“三代半”次新房，形成“代際差”式的優(yōu)勢(shì)。這種優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)在更寬的面寬、更高的得房率、更好的采光、更優(yōu)的層高和更用心的公區(qū)設(shè)計(jì)上。而價(jià)格，由于限價(jià)政策和得房率折算，實(shí)際差距可能遠(yuǎn)沒有掛牌價(jià)顯示的那么大。

那么，這是否意味著所有二手房都失去價(jià)值了？顯然不是。市場(chǎng)是分層的。總價(jià)300萬以下，尤其是在市區(qū)擁有成熟地段、完善配套的“老破小”或老舊小區(qū)，其需求非常穩(wěn)固。對(duì)于首次置業(yè)的家庭來說，用較低總價(jià)解決戶口、學(xué)區(qū)和生活便利性，是硬需求。這部分房產(chǎn)有其獨(dú)特的市場(chǎng)，價(jià)格也早已經(jīng)過調(diào)整。

真正感受到壓力的，可能是那些總價(jià)偏高、房齡不算太老，但產(chǎn)品力又明顯落后于新一代住宅的次新房。它們面臨著最直接的對(duì)比。當(dāng)購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)，多花一點(diǎn)錢或者同樣的錢，就能買到體驗(yàn)升級(jí)幾個(gè)檔次的新房時(shí)，這些次新房就必須在價(jià)格上體現(xiàn)出足夠的競(jìng)爭(zhēng)力。這不是崩盤，而是價(jià)值回歸和重新定價(jià)。

對(duì)于房東而言，理解這種趨勢(shì)比焦慮更重要。如果你的房子位于核心地段，擁有不可復(fù)制的配套資源，那么它的底層價(jià)值依然堅(jiān)固。如果房子在產(chǎn)品上有短板，那么通過維護(hù)、美化或在價(jià)格上展現(xiàn)誠(chéng)意，依然是可行的出路。市場(chǎng)永遠(yuǎn)需要流通，關(guān)鍵在于定價(jià)是否匹配價(jià)值。

對(duì)于購(gòu)房者，選擇變得前所未有的清晰。如果你是純粹的剛需，預(yù)算有限，那么市區(qū)功能齊全的二手房是務(wù)實(shí)的選擇。如果你是改善型需求，追求更好的居住品質(zhì)，那么新一代的新房在產(chǎn)品上的確提供了過去難以想象的選項(xiàng)�？辞遄约旱暮诵男枨�，匹配對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品，就能做出不后悔的決定。

上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)，正在從過去“普漲時(shí)代”的資產(chǎn)狂熱，轉(zhuǎn)向“品質(zhì)時(shí)代”的價(jià)值深耕。政策在引導(dǎo)，市場(chǎng)在響應(yīng)。產(chǎn)品的快速迭代，最終受益的是廣大居住者。這或許會(huì)帶來短期陣痛和價(jià)值的重新排列，但長(zhǎng)期看，一個(gè)鼓勵(lì)做好產(chǎn)品、提升居住品質(zhì)的市場(chǎng)，才是健康和有未來的。作為市場(chǎng)參與者，無論是買還是賣，看懂規(guī)則變化，順應(yīng)品質(zhì)趨勢(shì)，或許是當(dāng)下最需要做的事。