最近和幾個(gè)同行朋友聊天，聊到一個(gè)現(xiàn)象，大家都深有感觸：

現(xiàn)在上海樓市，置換的房東，都有一股很強(qiáng)的“報(bào)復(fù)心”。

這種報(bào)復(fù)心很復(fù)雜，既有情緒，又有理性。

簡(jiǎn)單說就是，賣房時(shí)挨的刀，買房時(shí)要全補(bǔ)回來。

“一賣一買”的置換房東，正成為市場(chǎng)上砍價(jià)最兇的人。

看著你跌，再砍你一刀

普陀曹楊的張姐，有套90年代的老破大。

最初掛850萬，去年一路降到720萬才有人問，最終被買家砍到680萬才成交。

這一刀虧了150萬不止。

賣房后，張姐扎進(jìn)了大寧的次新房市場(chǎng)。

鎖定一套120平的三房，房東掛牌1150萬，比半年前市場(chǎng)價(jià)跌了50萬。

換做普通買家，可能覺得這個(gè)價(jià)格也差不多了。

但張姐的“報(bào)復(fù)心”直接拉滿，開門見山報(bào)1000萬。

“你這房子掛3個(gè)月沒成交，我全款現(xiàn)付，就這個(gè)價(jià)，不行我就看別的�！�

房東一開始還想硬扛，說低于1100萬不考慮。

張姐也不著急，每天讓中介傳個(gè)話，說周邊又有一套同戶型降價(jià)了。

僵持了一周，房東扛不住了。

最終1020萬成交。

算下來，張姐賣老破大虧的150萬，在買次新房的時(shí)候不僅全找補(bǔ)回來，還多省了10萬。

這就是置換房東的核心邏輯：上一道挨的刀，下一次下刀更狠。

這種“報(bào)復(fù)心”背后，其實(shí)是置換房東的覺醒。

一方面，房東清楚自己的房子是“弱勢(shì)資產(chǎn)”，比如老破大、老破小、遠(yuǎn)郊動(dòng)遷房。

這類房子在熊市跌得快、流動(dòng)性差。

想快速成交必須讓利，這是不得不挨的刀。

另一方面，他們更清楚自己要換的房子是“優(yōu)勢(shì)資產(chǎn)”，比如次新房、核心區(qū)改善房。

這類房子雖然也在跌，但跌幅沒那么大，且房東同樣有成交壓力，這就是他們“下刀”的機(jī)會(huì)。

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哪些人在主導(dǎo)這場(chǎng)“報(bào)復(fù)性置換”

根據(jù)我們?cè)谝痪�接觸的大量案例，置換房東主要有三類：

1、向上置換（約40%）

這是當(dāng)下最爽的一類房東。

自己的房子雖然跌了，但要置換的房子跌的更多。

用最低的成本，追求更大面積、更好地段、更優(yōu)學(xué)區(qū)。

向上置換是市場(chǎng)的主力，也是“報(bào)復(fù)心”最強(qiáng)的一類。

這類房東對(duì)踏準(zhǔn)節(jié)奏的要求最高，容錯(cuò)率最低。

2、養(yǎng)老/套現(xiàn)（約40%）

賣掉大房子套現(xiàn)養(yǎng)老的房東也不少。

我們接觸的很多退休房東，賣掉市區(qū)大三房，換個(gè)小房子養(yǎng)老，手拿現(xiàn)金去云南旅居。

或者干脆賣掉多余房產(chǎn)，持幣觀望。

3、向下置換（約10%-20%）

向下置換的也有兩類，一類是退休老人，賣掉郊區(qū)大平層，換到市區(qū)小房子。

喜歡市區(qū)的煙火氣，最關(guān)鍵的是離醫(yī)院近。

另一類是被動(dòng)降杠桿的中產(chǎn)，因?yàn)楣窘敌讲脝T，被房貸壓得喘不過氣。

這種反向換房是一場(chǎng)無奈的“消費(fèi)降級(jí)”，也是財(cái)務(wù)壓力的自救。

這種房東往往會(huì)是市場(chǎng)“砸盤”的主力。

剩下的，是一些特殊原因，比如離婚，債務(wù)問題等。

純粹的剛需上車房東在減少，帶有強(qiáng)烈目的性和計(jì)算屬性的置換需求，占據(jù)了絕對(duì)主導(dǎo)。

這也意味著，市場(chǎng)上的買家，可能越來越不好對(duì)付了。

深層原因

為什么“報(bào)復(fù)心”會(huì)成為市場(chǎng)的主流情緒？

核心原因，這一輪買房，大家都不敢加大杠桿了。

過去，房?jī)r(jià)單邊上漲，置換是錦上添花。

賣500萬的房子，貸300萬，買800萬的。

大家預(yù)期未來房?jī)r(jià)上漲，能覆蓋杠桿成本。

現(xiàn)在，房?jī)r(jià)預(yù)期改變，置換是生存游戲。

拿劣質(zhì)資產(chǎn)換優(yōu)勢(shì)資產(chǎn)，在風(fēng)險(xiǎn)可控下追求利益最大化。

樓市游戲從“共同做大蛋糕”變成了“零和博弈”。

你多砍一刀，我未來的現(xiàn)金就多一分。

我少讓一分，我置換的底氣就足一截。

既然無法依賴房?jī)r(jià)普漲創(chuàng)造新財(cái)富，那就在存量池子里慘烈搏殺。

交易的每一方，都想把自己承受的損失、焦慮和不公，轉(zhuǎn)移給鏈條的下一個(gè)環(huán)節(jié)。

這不是道德的淪喪，這是市場(chǎng)機(jī)制下，人性與理性的必然。

資產(chǎn)增值的美好幻想已經(jīng)褪去了，現(xiàn)在是現(xiàn)金為王的冷酷現(xiàn)實(shí)。

一賣一買間，就成了一門風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖的藝術(shù)。

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一些建議

不是所有置換都能 “報(bào)復(fù)成功”，也有不少房東把一手好牌打爛了。

我見到的就有一個(gè)，房東想賣掉松江的房子，置換到徐匯。

結(jié)果松江的房子跌了40%，買家還要再砍50萬。

而徐匯看中的房子因?yàn)槭呛诵膶W(xué)區(qū)房，價(jià)格基本沒怎么跌。

最后“賤賣了自己的，買不下想要的”，吃了大虧。

所以對(duì)于想要置換的上海房東，我們也有幾個(gè)建議：

第一，先看要買的，再?zèng)Q定怎么賣。

別埋頭先賣房，先把目標(biāo)板塊的房源摸透。

摸清底價(jià)，心里有底了再給自家房子定價(jià)，這樣才能精準(zhǔn)下刀。

第二，算清兩筆賬。

一筆是自己房子的跌幅，看看在同地段是不是跌透了。

另一筆是目標(biāo)房子的跌幅，看看是不是調(diào)整到位了。

只要目標(biāo)房子跌得比自己的多，置換窗口就打開了。

第三，絕對(duì)不要先買后賣。

下行市場(chǎng)里，先買后賣的風(fēng)險(xiǎn)極高。

不僅要同時(shí)承擔(dān)兩套房的資金壓力。

更要命的是，一旦讓下家知道你已經(jīng)買好房子著急賣房，到時(shí)候慢慢磨你心態(tài)，妥妥被拿捏。

小結(jié)

上海置換房東的“報(bào)復(fù)心”，是下行市場(chǎng)的必然產(chǎn)物。

在樓市新周期里，理解適應(yīng)規(guī)則，比抱怨規(guī)則更重要。

畢竟，在資產(chǎn)的戰(zhàn)場(chǎng)上，沒有感情，只有計(jì)算。

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注：該篇文章僅代表個(gè)人見解，不構(gòu)成交易建議。

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