年底了，很多物業(yè)公司都在搞促銷活動，比如一次交半年物業(yè)費送米面油，交一年送電磁爐……

看到這種活動，不少人都會心動參與。但也有細心業(yè)主發(fā)現(xiàn)不對勁：

“明明已經交了物業(yè)費，怎么又冒出來一堆‘附加費用’？”

“物業(yè)費賬單，越看越糊涂了？”

很多人對此不解，每月按時繳費本是為了享受，整潔的小區(qū)環(huán)境、完善的社會維護、貼心的物業(yè)服務，可有些物業(yè)卻鉆空子，巧立名目亂收費。

如果遇到這種情況怎么辦？別急，2025年《物業(yè)管理條例》及《民法典》相關規(guī)定早已明確劃定收費紅線，以下6種物業(yè)費已被正式定為“違規(guī)收費”，勸你別傻傻交錢了。

.01

物業(yè)費私自漲價——沒經過業(yè)主同意，漲了也不算數

“物業(yè)費上個月還是1.8元/㎡，這個月就漲到2元/㎡，費用說漲就漲？”

告訴你，這種物業(yè)單方面發(fā)出的漲價通知，在法律上是無效的！

法律依據：

《民法典》第278條明確，物業(yè)費漲價必須經過“雙重多數”同意，即專有部分面積占比三分之二以上且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并獲得參與表決業(yè)主的雙過半同意，同時物業(yè)公司需提前30天公示漲價方案、成本測算依據等信息，否則漲價行為一律無效。

典型案例：

廣州某小區(qū)物業(yè)擅自將物業(yè)費上調30%，業(yè)主們集體拒絕交費并投訴。監(jiān)管部門查實后，責令物業(yè)恢復原價，并退還多收的錢。

記�。壕退阄飿I(yè)以“人工成本漲了”“服務要升級”為理由提出漲價，也必須走法定程序。如果物業(yè)拿不出合法依據，你就有權拒交超額部分，并向有關部門投訴。

.02

電梯維修費——已經包含在物業(yè)費里，另外收就違規(guī)

“電梯壞了要修，每戶攤300元�！�

如果看到這種通知，先別急著交錢——這可能是不合規(guī)收費。

法律依據：

根據《山東省物業(yè)服務收費管理法》第四十七條，電梯日常維護、年檢費用已納入物業(yè)費，不得單獨收取。若電梯需大修且專項維修資金不足時，須經雙2/3業(yè)主書面同意后方可分攤（《民法典》第278條）。

典型案例：

湖北某小區(qū)物業(yè)以“電梯鋼絲繩老化”，要每戶交800元維修費。業(yè)主投訴后，住建部門調查發(fā)現(xiàn)只是常規(guī)保養(yǎng)，所謂“大修”根本不存在。最后物業(yè)被要求退錢，還罰了款。

提醒：如果物業(yè)讓你單獨交設備維修費，先讓他們出示維修記錄、費用明細，以及業(yè)主大會同意的證明文件。拿不出來，你就別交，直接向住建部門反映。

.03

代收水電費的手續(xù)費——代收是義務，多收錢就違規(guī)

“物業(yè)要求代收電費，每戶加10元服務費；代收水費，還要加5元。”

告訴你，這種收費早就被明令禁止了！

法律依據：

《物業(yè)管理條例》第四十四條明確：物業(yè)代收水電費不得收取手續(xù)費、保證金。杭州、上海等地新規(guī)進一步強調，供水供電單位應直收到戶，物業(yè)僅提供無償代收服務。

典型案例：

湖北某小區(qū)物業(yè)在水費里固定加收0.33元/噸作為“加壓費和水損”，而且沒有公開核算。被業(yè)主投訴后，市場監(jiān)督管理局對其沒收違法所得31萬余元，并處以等額罰款。

注意：如果看到賬單里有“水電費手續(xù)費”“代收服務費”等名目，你有權要求物業(yè)出示收費依據。如果發(fā)現(xiàn)不合規(guī)，可以直接打12315投訴。

.04

公共區(qū)域能耗費——很可能重復收費

“樓道燈、綠化水、電梯燈、公廁用電……這些公共區(qū)域電費，要我們再單獨交？”

小心，這可能是重復收費！

法律依據：

國家發(fā)改委《物業(yè)服務收費管理辦法》第十一條明確規(guī)定，公共區(qū)域的水電費、取暖費等，屬于物業(yè)費中的“共用設施設備運行維護費”，物業(yè)公司在制定物業(yè)費標準時已將該部分成本納入考量。

當然，除非物業(yè)服務合同里明確寫著“公共能耗費單獨核算”，否則物業(yè)單獨收取““公共能耗費”、“公攤水電費”，就屬于典型的重復收費。

典型案例：

南京某小區(qū)物業(yè)除了收物業(yè)費，還每月單獨收取30-50元不等的“公共能耗費”。業(yè)主查合同發(fā)現(xiàn)根本沒這一項，于是向相關部門投訴，核查后，發(fā)現(xiàn)該物業(yè)兩年多收了80多萬元，最后被責令全部退還并公開道歉。

.05

門禁卡/電梯卡工本費——超過成本價收費就違規(guī)

“門禁卡一張50，電梯卡一張100，太貴了吧！”確實，這種遠高于成本價的收費，就屬于違規(guī)行為。

法律依據：

《物業(yè)服務收費明碼標價規(guī)定》，物業(yè)公司向業(yè)主收取門禁卡、電梯卡等出入證件的費用，不得超過其實際采購成本，且必須向業(yè)主提供采購票據備查。

現(xiàn)在很多地方甚至要求，物業(yè)應該免費為業(yè)主配備一定數量的門禁卡，補辦也只能按成本價收費。

典型案例：

廣州某小區(qū)門禁卡收費150元/張，業(yè)主投訴后，物價部門查出卡片成本僅12元/張。最終物業(yè)被要求退錢、罰款，還免費為業(yè)主補辦了新卡。

建議：如果需要補辦門禁卡，可以要求物業(yè)公開采購成本。收費明顯過高的話，你就可以拒絕支付超出部分，或向物價部門反映。

“裝修前先交2000元押金，裝完沒問題再退。”

.06

裝修押金——驗收合格后必須按時退還，變相克扣屬違規(guī)

裝修押金本身不違規(guī)，但很多物業(yè)會找各種理由克扣、拖延不退。

法律依據：

住建部《住宅室內裝飾裝修管理辦法》明確規(guī)定，物業(yè)公司收取的裝修押金，在業(yè)主裝修工程驗收合格后7日內，必須全額退還。

物業(yè)只有在業(yè)主裝修造成公共設施損壞時，才能要求賠償，而且必須提供維修報價單，不能隨口說扣就扣。

典型案例：

北京某小區(qū)物業(yè)以“陽臺封裝不合規(guī)”為由，拒絕退還業(yè)主5000元裝修押金。業(yè)主告到法院后，最后法院判決物業(yè)全額退還押金并支付利息。

提醒：裝修押金維權的關鍵在于證據留存，切記裝修前記得給房屋和公共區(qū)域拍照，和物業(yè)簽好協(xié)議時，要明確押金金額和退還條件。而且驗收時最好讓物業(yè)出具書面確認。如果物業(yè)無理由克扣押金，可以向住建部門投訴或走法律途徑。

.08

這些催收手段，也是明令禁止的

除了亂收費，根據《物業(yè)管理條例》，下面3種催繳方式也是違規(guī)的：

1. 強制停水停電：物業(yè)不能用停水、停電、停氣或者限制使用電梯、門禁等方式逼你交費。違規(guī)最高可罰5萬元，若因此造成你蒙受損失，他們還要賠。

2. 軟暴力催收：比如深夜打電話、上門催繳，在小區(qū)貼“欠費曝光單”辱罵業(yè)主，或者泄露業(yè)主個人信息，這些都違法，嚴重可能被拘留或重罰。

3. 捆綁收費：如果物業(yè)以“不交物業(yè)費就不給門禁卡”、“不結清費用不讓收快遞”等方式催收，你也可以直接拒絕并投訴。

.09

遇到違規(guī)收費或催收，4步高效維權1. 保存證據：收費通知、溝通記錄、現(xiàn)場情況拍照或拍視頻留存證據；保留好合同、繳費憑證、聊天記錄和錄音等，這些都是證據，最好聯(lián)合其他業(yè)主一起，證據更充分。

2. 書面催告：給物業(yè)發(fā)送《整改催告函》，寫清楚哪里違規(guī)、依據什么法律，要求限期整改。用EMS寄送并留存妥投憑證，明確告知對方在未整改前將暫緩繳納相關費用；

3. 投訴舉報：如果物業(yè)不改？就打12345政務服務熱線轉相關部門，如果亂收費就撥打12315，如果是物業(yè)違規(guī)可撥打12319住建服務熱線，相關部門須在規(guī)定時間內響應并介入處置；

4. 法律途徑：如果前面步驟都沒用，可以聯(lián)合其他業(yè)主一起起訴物業(yè)，要求退錢、賠償。集體訴訟成本低，成功率也更高。

物業(yè)費的本質是“用錢買服務”。我們交合理的費用，物業(yè)就應該提供符合約定的服務。如果你遇到上面這些不合規(guī)的收費或催繳，千萬別忍氣吞聲，果斷維權，才能讓物業(yè)公司不敢再隨意亂來。