來源：成都淘房志

沒想到吧！2025年與2024年成都二手房成交數(shù)量

232453套！

截止目前，成都二手房成交量成功打破去年記錄，創(chuàng)下近5年新高！

不出意外的話，2025年成都二手房成交量或?qū)⒗^續(xù)在全國重點城市中排名第一，奪得冠軍寶座！

本以為2024年的231342套二手成交量就已是巔峰，沒想到成都還在發(fā)力。

誰還說沒人買房了？！

從今年這個市場大環(huán)境來看，成都能取得這個成績走出全國獨立行情實屬不易！

不過淘房君關(guān)注到，雖然在成交量上成都繼續(xù)獨領(lǐng)風騷，但在價格層面，成都今年其實和全國市場一樣，也出現(xiàn)了較大的波動。

根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的11月70個大中城市住宅銷售價格指數(shù)顯示：

11月，成都二手房價格環(huán)比下跌0.9%，同比下跌3.1%；

11月，成都新房價格環(huán)比下跌0.7%，同比下跌0.5%。

11月70個大中城市住宅銷售價格指數(shù) 圖源國家統(tǒng)計局

綜合來看，成都市場當前依舊走的以價換量的大趨勢，當前屬于喜憂參半：

雖然需求、購買力活躍，但因為存量太大，以及受到新規(guī)產(chǎn)品影響，前期不少高溢價的二手房源，其價格回調(diào)速度持續(xù)加快！

01

頭部板塊二手房源

價格持續(xù)創(chuàng)新低

雖然成交量再創(chuàng)新高，但成都不少核心板塊的二手，價格下滑的速度讓人擔憂。

拿成都一眾頭部板塊來舉例。

攀成鋼：

之前，伊泰天驕一套1樓467㎡降價2280萬，據(jù)說最后1400萬出手，成交單價2.99萬/㎡。

伊泰的二手成交單價首次跌破2字頭。

錦天府，一套183㎡的中間樓層，房東喊出底價470萬，單價2.5萬/㎡左右。

錦天府的183㎡，從22年開始至今，成交總價僅有1套低于500萬，這一套還是今年10月成交的。

23年高位時，同戶型房源成交價達到過700萬！

如果這次470萬成交，將再次刷新錦天府183㎡的成交新低。

2年多時間，跌了兩百多萬。

近期錦天府再次傳出消息，稱一套199戶型帶車位，一口價475萬。

再次創(chuàng)下該戶型成交價新低。

回調(diào)速度還在加快。

金融城：

西派國際，前段時間一套170㎡的套三中間樓層，喊出了630萬帶車位的價格，單價3.7萬/㎡。

今年以來，該同戶型的房源，成交過4套，最高成交價780萬，最低730萬。

而該戶型在23年高位時，成交價最高到過950萬。

兩年多時間，跌了超300多萬！

天西：

招商天府序，原價568萬買的精裝193㎡，現(xiàn)在經(jīng)過3次“交易”，最后終于以416萬硬虧超百萬出手。

保利天嶼二期，一套158㎡的清水掛牌355萬，單價2.2萬/㎡。

近日，有中介發(fā)出房東最新價格，285萬，單價1.8萬/㎡。

這套房源在20年底取證，取證總價大概在470-500萬，單價3.14-3.17萬/㎡。

5年時間，不算各種持有成本、資金利息，這套房已經(jīng)硬虧了接近兩百萬。

更為離譜的是，目前小區(qū)內(nèi)有一套221㎡大平層房源，掛牌總價440萬，掛牌單價1.98萬/㎡左右。

這個戶型的取證單價大概在3-3.2萬/㎡，總結(jié)在700萬左右，就目前掛出來，這套房源就已經(jīng)硬虧超200萬。

最老火的是，這個價格還沒有成交。

不難發(fā)現(xiàn)，成都這些頭部板塊，部分房源的下調(diào)還是沒有止住。

02

成交依舊是以

剛需為主！

核心板塊明明在跌，這么高的成交量是從哪里來的？

還是剛需在發(fā)力！

從成都房小團小程序統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示：

今年成都成交量排名前列的小區(qū)，大部分依舊是二圈層的剛需小區(qū)。

在價格和戶型分布上，也還是以總價100-150萬，90㎡左右為主的剛需群體為主。

但與之相反的是繼續(xù)高歌猛進的新房市場！

在官方政策驅(qū)動下，今年成都新房市場通過提高實得率、推廣第四代住宅等新規(guī)，加速產(chǎn)品迭代。

并且，隨著土地供應持續(xù)收縮，供需結(jié)構(gòu)性矛盾開始不斷顯現(xiàn)，新房頂豪與二手剛需的分化格局繼續(xù)拉大。

但這樣的極端分化，導致新房市場豪宅遍地，開始面臨去化困難。

之前淘房君統(tǒng)計過，成都當前主力戶型均價800萬以上的新房，目前在售中的比較知名的就有13個項目。

此外還有不少項目也有疊拼或頂躍也是千萬級的產(chǎn)品。

年底即將入市的還有太古里的國金豪庭、金三的建發(fā)、麓湖的玄鳥闕、國貿(mào)茶廠等。

清一色高端豪宅。

但就現(xiàn)狀而言，其實部分豪宅的去化并不樂觀，包括：

麓湖出現(xiàn)開盤順銷，金三頂豪出現(xiàn)去化艱難的現(xiàn)象。

加上今年下半年無論是主城還是天新的“面粉”價格逐漸回調(diào)。

淘房君認為，今年新房頂豪與二手剛需，這種兩極分化的格局或?qū)⒅饾u消失。

后續(xù)新房市場，或?qū)⒅饾u開始回歸普改、改善為主。

開發(fā)商無腦上頂豪的時代，可能要結(jié)束了。

03

關(guān)閉二手成交價

成都也開始了？

在今年的行情中，因為二手價格回調(diào)十分劇烈，導致不少房東開始呼吁：

關(guān)閉二手成交價。

令人沒想到的是，這個呼吁得到了不少平臺的重視，正陸續(xù)的實施起來。

淘房君發(fā)現(xiàn)，從今年下半年開始，部分一二線城市的二手成交價陸續(xù)被關(guān)閉。

成都現(xiàn)在貌似也蠢蠢欲動了。

近日，有網(wǎng)友稱，目前貝殼app成都二手房成交記錄：

只能看到2025年9月及9月以前的數(shù)據(jù)，10月以后的數(shù)據(jù)已被隱藏！

但截至發(fā)稿時，淘房君去看了下，可以明確表示：

成都目前還沒有關(guān)閉二手成交記錄，9月以后的二手成交記錄依然可以看見！

一些成交量高的小區(qū)，目前成交記錄依舊可以看見。

當然，無風不起浪。

淘房君認為，就目前這個情況而言，后續(xù)一些中介平臺關(guān)閉部分時期的成交信息的概率還是很大。

有購房需求的朋友，當前還是多多關(guān)注一下成交信息，好做到心中有數(shù)。

其實關(guān)閉二手成交信息這個事，對于成都市場來講早就不陌生了。

2021年，為抑制投機炒作，官方發(fā)布政策，要求建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制。

隨后，貝殼等平臺連夜下架所有小區(qū)成交均價、成交套數(shù)及調(diào)價軌跡，僅保留掛牌價。

到22年中旬恢復顯示“成交均價”，到2024年初才恢復“具體房源成交價”。

當然，對于淘房君來講，還是希望不要直接關(guān)閉成交信息！

畢竟，一個健康的市場，終究需要在充分的信息流動中，完成價值的真實回歸。

成交數(shù)據(jù)的公開透明，才是成為重塑買賣雙方理性預期、幫助市場自身發(fā)現(xiàn)合理價格、并最終實現(xiàn)良性循環(huán)的重要基礎(chǔ)設施。

你認為呢？