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12月24日，三江街道D-06地塊出讓。經(jīng)過(guò)1輪報(bào)價(jià)，楠盛以4.23億元競(jìng)得該地塊，樓面價(jià)6897元/㎡。

成交頁(yè)面

三江街道D-06地塊位于永嘉縣三江商務(wù)區(qū)，楠甌大道以北、三塘線(xiàn)以南，土地用途為城鎮(zhèn)住宅用地兼容商業(yè)用地、商務(wù)金融用地。

地塊區(qū)位示意圖

該地塊占地約87.62畝，總建筑面積約61332m2，容積率約1.05，且住宅用地容積率應(yīng)大于1.0，建筑限高36米。

可以看出，這是一宗低密度住宅地塊，且無(wú)法通過(guò)拔高兼容商業(yè)、商務(wù)用地（損容），來(lái)使得住宅的容積率低于1.0。

根據(jù)出讓須知，該地塊不得建設(shè)別墅、“私家莊園”類(lèi)等房地產(chǎn)項(xiàng)目，不得規(guī)劃建設(shè)獨(dú)棟住宅。以聯(lián)排建筑布局形式建設(shè)的住宅，原則上應(yīng)為三個(gè)及以上分割單元。

地塊實(shí)景

此前，三江商務(wù)區(qū)以高密度、高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)著稱(chēng)，住宅普遍80米以上，其中不少住宅高達(dá)約130-140米不等，最高的達(dá)約200米。

建成及在建的商辦建筑，不少也高約150-350 米不等，其中不少都是類(lèi)住宅，購(gòu)房者實(shí)際上也用于居住。

因?yàn)I江CBD一系列超高層建筑還在建設(shè)中，目前三江商務(wù)區(qū)是溫州超高層建筑最多的區(qū)域。

高密度、高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)的三江商務(wù)區(qū)

在超高層住宅之中，突然出現(xiàn)一宗低密度地塊，這反差實(shí)在有些明顯。

當(dāng)然，三江商務(wù)區(qū)的超高層建筑，都在楠甌大道以南，而該地塊在楠甌大道以北，適當(dāng)拉開(kāi)了一些距離。

該地塊西側(cè)規(guī)劃為三江之心公園，作為三江商務(wù)區(qū)的核心景觀，但遲遲未啟動(dòng)建設(shè)。

倘若今后公園建成，這宗低密度住宅將具備生態(tài)優(yōu)勢(shì)。

三江之心公園效果示意圖

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以高密度、高強(qiáng)度開(kāi)發(fā)的三江商務(wù)區(qū)，為什么突然轉(zhuǎn)向低密度？

事實(shí)上，當(dāng)前三江商務(wù)區(qū)的高層、超高層住宅不好賣(mài)，還有一千多套現(xiàn)房庫(kù)存（數(shù)據(jù)來(lái)源：市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)，不含商辦產(chǎn)權(quán)類(lèi)住宅）。

同時(shí)，三江商務(wù)區(qū)也有大量全新安置房，在二手房市場(chǎng)上低價(jià)掛牌。

在此情況下，三江商務(wù)區(qū)的高層住宅地塊，若無(wú)南向一線(xiàn)江景資源，幾乎不可能成交，只得改掛牌低密度地塊。

三江商務(wù)區(qū)

相比較之下，當(dāng)前永嘉的低密度住宅幾乎都在北部山區(qū)，甌北、三江、黃田、上塘等城市開(kāi)發(fā)區(qū)域，均缺乏低密度住宅。

同時(shí)，溫州市區(qū)的低密度住宅，也基本位于東片，老城區(qū)附近也缺乏這類(lèi)低密度住宅。

盡管三江沒(méi)有甌北那么繁華，但城市界面比甌北好很多，對(duì)低密度住宅來(lái)講，不利因素更少一些。

該地塊向東約3公里都錦玉潮明，是一個(gè)高低配住宅，周邊較為荒涼，受北外灘開(kāi)發(fā)滯緩而影響了預(yù)期，最近其合院拍賣(mài)成交價(jià)在約292-518萬(wàn)元，實(shí)際成交單價(jià)近20000元/m2（因地下室計(jì)入面積，明面上成交單價(jià)僅約7000-9300元/㎡）。

錦玉潮明

在溫州1號(hào)等南向一線(xiàn)江景房加持之下，三江商務(wù)區(qū)已聚集了一批高凈值人群，不僅限于永嘉，也有來(lái)自溫州市區(qū)，甚至有賣(mài)掉置信原墅搬來(lái)三江的富豪。

該地塊南側(cè)的慧中公學(xué)，也是一所口碑優(yōu)良的民辦學(xué)校，能滿(mǎn)足高凈值人群子女的就學(xué)需求。

更何況，三江商務(wù)區(qū)交通便利，有甌越大橋、甌北大橋、新老楠溪江大橋、永嘉大橋等連接甌江南岸、楠溪江西岸，府東路過(guò)江隧道也正在建設(shè)中，高鐵溫州北站可直達(dá)滬杭等長(zhǎng)三角核心城市。

以上，都構(gòu)成了高端住宅的基本條件。

三江商務(wù)區(qū)建設(shè)中的大交通

這么看來(lái)，這宗低密度住宅即便與三江商務(wù)區(qū)有些不符，但還是有不小的市場(chǎng)。

一般來(lái)講，沿江區(qū)域會(huì)用高層住宅來(lái)體現(xiàn)江景資源，因此三江商務(wù)區(qū)今后低密度住宅地塊預(yù)計(jì)會(huì)非常有限。

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這宗低密度住宅地塊的出讓?zhuān)蚱屏私陙?lái)三江商務(wù)區(qū)的僵局，將為該板塊樓市注入新生力量。

但是，具備優(yōu)越區(qū)位條件、巨大潛力的三江商務(wù)區(qū)，因種種原因而發(fā)展遠(yuǎn)不及預(yù)期，著實(shí)令人惋惜。

想要真正破局三江商務(wù)區(qū)低迷現(xiàn)狀，尚需加快相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施的建設(shè)，并提升運(yùn)營(yíng)水平。

三江商務(wù)區(qū)

其中，立體城購(gòu)物中心作為當(dāng)前三江商務(wù)區(qū)唯一建成投用的商業(yè)綜合體，運(yùn)營(yíng)水平低下，嚴(yán)重影響了該板塊的生活便利性。

不久前，立體城購(gòu)物中心被新希望集團(tuán)轉(zhuǎn)讓?zhuān)I(mǎi)家據(jù)稱(chēng)是來(lái)自龍灣的幾個(gè)合伙人。

也有坊間傳聞稱(chēng)，今后立體城購(gòu)物中心，將由新的買(mǎi)家成立商管公司自營(yíng)。那么，立體城購(gòu)物中心是否會(huì)有起色？尚待繼續(xù)觀察。

立體城購(gòu)物中心

除立體城購(gòu)物中心外，國(guó)鴻中心的商業(yè)綜合體部分也停工已久，需有關(guān)部門(mén)配合，推動(dòng)其盡快復(fù)工。

三江商務(wù)區(qū)大量商辦建筑，需招引更多企業(yè)、產(chǎn)業(yè)入駐，可將永嘉本地企業(yè)總部集聚在三江商務(wù)區(qū)，使其成為名副其實(shí)的商務(wù)區(qū)。

還有該地塊西側(cè)的三江之心公園，以及周邊道路網(wǎng)，均需盡快開(kāi)工，以提升區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施與人居環(huán)境。

三江商務(wù)區(qū)

從更大范圍來(lái)看，三江商務(wù)區(qū)的發(fā)展前景，還在于溫州北站的高鐵班次增加、客流提升。

倘若能實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，作為城市北門(mén)戶(hù)的三江商務(wù)區(qū)，將迎來(lái)更多發(fā)展機(jī)會(huì)，也有利于推進(jìn)溫州建成真正的大都市。

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