靜安華邸，靜安區(qū)大寧路街道的新建商品房小區(qū)。因種種原因，業(yè)委會籌建一度困難，“空窗期”近七年。業(yè)委會空缺，少了依法自治共治的重要一環(huán)，矛盾糾紛不斷，直觀的體現就是，涉該小區(qū)12345熱線工單頻繁。

今年以來，在黨建引領物業(yè)治理的大背景下，大寧路街道黨工委、靜安區(qū)級社會工作部門、靜安華邸居民區(qū)黨組織等多方努力，不僅讓物業(yè)公司扭轉思維細化服務，更在網上網下搭建起年輕業(yè)主參與社區(qū)治理的平臺和渠道。商戶代表、年輕居民逐漸從旁觀者變成參與者，再成為推動者。一種“有事好商量、有事能商量”的氛圍，經由一次次坦誠議事、一項項微小社區(qū)更新中，蔓延開來。

11月底，靜安華邸小區(qū)最終順利成立起業(yè)主委員會，居民區(qū)黨組織也爭創(chuàng)為區(qū)新時代居民區(qū)先鋒堡壘。

難在哪兒

靜安華邸業(yè)委會“難產”，是一系列“難”的疊加。

靜安華邸業(yè)主超60%為年輕人，他們想法多元，維權意識強，但又少有精力和時間投入社區(qū)事務。“高關切、低參與”的狀態(tài)，使得大規(guī)模線下動員艱難，業(yè)委會籌建在起步階段就面臨“人氣不足”。

小區(qū)前期由開發(fā)商自有物業(yè)提供服務，且部分樓棟處于新建住宅五年質量保修期內。這意味著，許多涉及房屋小修小補的維修成本仍由開發(fā)商“兜底”。而一旦成立業(yè)委會、啟動房屋維修基金，就要“自掏腰包”，這讓部分業(yè)主“積極不起來”。

還有一個特殊性。

居民區(qū)黨總支書記沈平說，根據《民法典》，成立業(yè)主大會需專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。華邸是個商住混合的多元社區(qū)，人才公寓、商業(yè)辦公樓與住宅并存。開發(fā)商自持的商業(yè)和辦公面積體量龐大。

比如有商戶代表、辦公樓負責人王斌就提出疑問：“我有32張產證，為何只有一張選票？”

解開死循環(huán)

物業(yè)不積極，業(yè)主頻吐槽，矛盾積弊時現，但總有能破解的切口。

突破，始于關鍵角色的轉變與精細化工作。

在居民區(qū)黨總支反復溝通下，物業(yè)公司認識到：與其在業(yè)主投訴與開發(fā)商“化緣”間被動周旋，不如主動投資社區(qū)品質、修復信任關系。物業(yè)率先貼補資金，啟動了一系列看得見的維護更新：從水景修復、地庫環(huán)氧地坪翻新、綠化補種，到單元大門養(yǎng)護、兒童樂園器材更新，乃至景觀燈具與地面小品的添置。

這些舉措釋放出一個明確信號：物業(yè)愿意伴著社區(qū)一同成長。

針對年輕業(yè)主多、線上活躍度高等特點，小區(qū)所在的云榮居民區(qū)構建了“線上+線下”的立體動員網。線上，活用社區(qū)云、公眾號、樓組群，制作發(fā)布候選人海報、短視頻，甚至由居民自發(fā)創(chuàng)作了雙語投票宣傳片；線下，結合“四百”大走訪，工作人員與志愿者在小區(qū)里“地推”，將政策宣講滲透到各類社區(qū)活動中。

針對商戶辦公樓宇業(yè)主，業(yè)委會籌備組也在協商社區(qū)管理規(guī)約時，確立“分類規(guī)范、協商約定”的原則，逐條推敲規(guī)約文本。針對商務樓宇改造分割等條款，根據不同業(yè)態(tài)，在充分溝通中尋求理解與共識，便于樓宇運營出租。

這打動了商戶業(yè)主王斌，從一名心存疑慮的商戶，轉變?yōu)榉e極的參與者，并積極競選業(yè)委會成員。

最終，1316戶業(yè)主和4幢商務樓業(yè)主參與投票，表決投票率占88.65%，投票專有部分面積占90.54%。業(yè)委會成立起來，開始有組織、有規(guī)則地參與社區(qū)事務討論。

精細化“分類而治”

業(yè)委會成立了，沈平帶領居民區(qū)干部探索“精細化治理”的模式。

成效，體現在對“人”的細微體察上。華邸小區(qū)實行“人車分流”，外賣騎手進入占地35萬平方米的社區(qū)后，只能一路快跑，“重物提不動，餐食冷了，超時扣款”成為常態(tài)。

經由“三駕馬車”討論，物業(yè)在崗亭自備了手推車和社區(qū)內部分布圖。上海入冬后，還升級為一個溫暖的社區(qū)倡議。大家在小區(qū)入口處設立“暖冬補給站”，配備暖寶寶、熱水等。

眼下，物業(yè)也主動拿出一處空間用作“三駕馬車”合署辦公的場所。王斌也提議新設想：商業(yè)區(qū)與住宅區(qū)間的合用圍墻，未來或許可以在業(yè)委會主導下，引入公益廣告等方式，探索產生可持續(xù)的微量收益，反哺社區(qū)公共建設?！斑^去商業(yè)和住宅常常是各算各的賬?！蓖醣笳f，“業(yè)委會作為一個合法的平臺和信任樞紐，讓雙方有了對接合作的渠道?！?/p>

靜安華邸的逆襲，意義遠超單個社區(qū)。

近年來，新建商品房小區(qū)如何從“開發(fā)商主導的前期管理”平穩(wěn)過渡到“業(yè)主有序的自我治理”，成為超大城市基層治理的重點之一。僅以靜安華邸所在的大寧路街道為例，有6個小區(qū)面臨相似挑戰(zhàn)。街道相關負責人稱，靜安華邸的成功也為同類社區(qū)提供了可借鑒路徑：在黨建引領下，精細化動員，以協商民主整合多元訴求，在法理框架內實現治理主體的有效生成。