對于新建商品房小區(qū)而言，業(yè)委會(huì)組建難、人車分流與便民服務(wù)難平衡，往往是繞不開的“坎”。靜安華邸也曾深陷其中：七年沒有業(yè)委會(huì)，公共事務(wù)推進(jìn)緩慢；人車分流雖保安全，卻讓快遞外賣“望而卻步”。而現(xiàn)在，這一切都已改變——黨建牽頭搭平臺(tái)，業(yè)委會(huì)在2025年順利組建完成；暖心舉措齊上陣，手繪地圖+便民推車讓快遞配送暢行無阻，靜安華邸走出了一條新建商品房治理的破局之路。

業(yè)委會(huì)組建破三重壁壘

七年磨一劍終成“家”

“從2019年居民陸續(xù)入住到2025年正式成立，業(yè)委會(huì)的誕生之路走了整整七年�！痹茦s居委會(huì)主任瞿琳宇在采訪中感慨道，“第一次組建失敗后，我們沒敢急著推進(jìn)，而是花了兩年時(shí)間摸情況、做溝通。新建商品房小區(qū)的痛點(diǎn)太集中了，廣大業(yè)主的態(tài)度、年輕業(yè)主的參與度、物業(yè)的顧慮，少解決一個(gè)都不行�！�

首次組建失敗的陰影，曾讓居民們對業(yè)委會(huì)成立一度失去信心。回溯過往，新建商品房的特性給業(yè)委會(huì)組建設(shè)置了三重難以逾越的壁壘。

一方面，小區(qū)包含商用房且開發(fā)商自持面積占比高，直接抬高了居民業(yè)主需達(dá)成的投票比率；加之物業(yè)公司初期心存顧慮，擔(dān)心業(yè)委會(huì)成立后自身被替換，對組建工作態(tài)度消極，首次投票時(shí)未予支持，導(dǎo)致面積維度難以達(dá)到2/3的表決要求。

另一方面，小區(qū)房屋出租率高、空關(guān)現(xiàn)象突出，疊拼區(qū)域初期入住率僅五成，不僅大幅拉低了業(yè)主的投票參與意愿，也給選票的有效送達(dá)與回收帶來了不小難度。

此外，小區(qū)年輕業(yè)主占比超60%，工作繁忙使得他們對社區(qū)公共事務(wù)參與意愿不強(qiáng)，加上對業(yè)委會(huì)職能認(rèn)知模糊，進(jìn)一步加劇了組建難度。

“我一開始不是很清楚業(yè)委會(huì)是干嗎的，覺得交了物業(yè)費(fèi)，物業(yè)就該把所有事辦好�！睒I(yè)主張先生是一名互聯(lián)網(wǎng)公司職員，他坦言最初對投票并不積極，“后來居委會(huì)工作人員上門，以維修基金舉例告訴我們只有成立業(yè)委會(huì)才能合法合規(guī)使用這筆錢，我才明白，這是跟自己切身利益相關(guān)的事�！�

破局始于黨建引領(lǐng)下的精準(zhǔn)發(fā)力。街道和居民區(qū)黨總支主動(dòng)牽頭，一方面搭建協(xié)同平臺(tái)，與開發(fā)商開展高頻次溝通協(xié)商，不僅達(dá)成席位分配共識(shí)，還吸納開發(fā)商代表擔(dān)任業(yè)委會(huì)委員，讓廣大業(yè)主從“旁觀者”變?yōu)椤皡⑴c者”；另一方面，針對年輕業(yè)主特點(diǎn)構(gòu)建“線上+線下”宣傳網(wǎng)絡(luò)，通過社區(qū)云、公眾號(hào)每日推送業(yè)委會(huì)知識(shí)，集中開展居民問卷調(diào)查和上門走訪，用通俗語言講解業(yè)委會(huì)對維修基金使用、物業(yè)監(jiān)督的重要作用。

為打消居民顧慮，社區(qū)實(shí)行“掛圖作戰(zhàn)、全程透明”機(jī)制：從籌備組組建、候選人自薦他薦到投票選舉，每一步流程均公開公示；召開18次座談會(huì)，邀請黨員、樓組長、居民代表參與討論，直擊“為何引入開發(fā)商代表”等敏感問題；邀請律師參與《三項(xiàng)規(guī)約》起草，確保程序合法合規(guī)。同時(shí)，推動(dòng)物業(yè)公司更換經(jīng)理、優(yōu)化服務(wù)，提前解決疊拼區(qū)域80余戶漏水問題，物業(yè)類12345工單同比下降50%，用實(shí)際成效實(shí)現(xiàn)居民與物業(yè)的“雙向奔赴”。

2025年10月，業(yè)委會(huì)組建正式啟動(dòng)，最終投票回票率達(dá)88.65%，面積占比超90%，成功選舉產(chǎn)生7人業(yè)委會(huì)團(tuán)隊(duì)。這支隊(duì)伍年齡覆蓋40至60歲，職業(yè)多元、分布均勻，黨員比例達(dá)標(biāo)。

“每戶業(yè)主繳納的數(shù)千元維修基金終于結(jié)束封存狀態(tài)，未來將取之于民、用之于民�！本用駛儗Υ顺錆M期待。

目前，業(yè)委會(huì)已啟動(dòng)雨污混排改造、銀行賬戶選擇等工作，定期召開例會(huì)收集居民需求，在綠化提升、設(shè)備維護(hù)等方面著手規(guī)劃。

手繪地圖+便民推車

破解“最后一公里”困局

“師傅您好，別墅區(qū)15號(hào)怎么走？”中午時(shí)分，京東秒送騎手孫毓提著外賣，匆匆趕到靜安區(qū)靜安華邸小區(qū)門口。

“您好，請出示訂單。”門崗保安核單后，隨即拿出一張塑封的手繪“騎手友好地圖”，用筆尖指著圖上的分區(qū)和路線快速指引：“順著這條道走到中間，找到27號(hào)再左轉(zhuǎn)，到路口馬上右轉(zhuǎn)……”

按照手繪地圖的提示，孫毓僅用3分鐘就完成了配送。返程歸還地圖時(shí)，他忍不住夸贊：“這圖太實(shí)用了，路線特別準(zhǔn)！以前送人車分流的小區(qū)，全靠系統(tǒng)導(dǎo)航，容易走錯(cuò)路�！睂O毓坦言，這張手繪地圖不僅能精準(zhǔn)指路，還能幫他們節(jié)省不少配送時(shí)間。

配送效率的提升，不止靠一張手繪地圖。當(dāng)快遞員小李停好車，搬下大件商品時(shí)，門崗保安主動(dòng)上前搭話：“師傅，有大件�。课医o你拿個(gè)手推車。”這句主動(dòng)的招呼，戳中了不少快遞員在人車分流小區(qū)配送的痛點(diǎn)。

過去，配送家電、米面等大件商品，快遞員要么徒手扛著穿行小區(qū)，要么得從站點(diǎn)專門借手推車，送完后還要折返歸還，光折騰推車就要多花不少時(shí)間。

“現(xiàn)在小區(qū)門崗直接配了平板推車，隨用隨取�！毙±罡锌�，如今送一臺(tái)洗衣機(jī)，比以前省了大半力氣。

誰能想到，這個(gè)如今讓騎手、快遞員連連點(diǎn)贊的小區(qū)，曾是他們集體“拒單”的對象。

人車分流本是新建高檔小區(qū)的亮點(diǎn)，卻讓靜安華邸的居民陷入“兩難”：既想守住小區(qū)內(nèi)無電動(dòng)車穿行的安全整潔，又盼著快遞外賣能及時(shí)送達(dá)。而對于配送員而言，小區(qū)樓棟多、布局復(fù)雜，加上電動(dòng)車禁入，配送難度陡增，最嚴(yán)重時(shí)多家快遞平臺(tái)直接拒絕接單。

矛盾的破解，源于黨建引領(lǐng)下的服務(wù)模式創(chuàng)新。為兼顧居民的安全訴求與配送員的工作便利，云榮居民區(qū)牽頭搭建聯(lián)席會(huì)議機(jī)制，聯(lián)合物業(yè)、保安、配送員多方，擬定“三人行‘驛’家親”暖新公約，明確“保安三做到”“小哥三理解”“物業(yè)三支撐”的行為準(zhǔn)則。

除了手繪地圖、便民推車，小區(qū)還增設(shè)了便民衛(wèi)生間，優(yōu)化了門崗登記流程。一系列暖心舉措，讓長期困擾配送員的“進(jìn)門登記耗時(shí)間、電動(dòng)車無法進(jìn)入、包裹分揀亂”的“三難”問題迎刃而解。

“雙11”期間，小區(qū)單日包裹量激增，卻未發(fā)生一起配送糾紛，門崗沖突率同比下降90%。

“現(xiàn)在外賣準(zhǔn)時(shí)、快遞新鮮，小區(qū)里也沒有電動(dòng)車亂竄，真是兩全其美！”居民王女士的笑容，道出了這場“雙向奔赴”的民生溫度。

“三駕馬車”合署辦公

構(gòu)建協(xié)同共治生態(tài)圈

兩大難題的破解，最終指向“黨建引領(lǐng)、三駕馬車、協(xié)同共治”的治理模式。如今，靜安華邸已開辟專屬空間，實(shí)行居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)合署辦公，建立“每周合署接待、每月聯(lián)席會(huì)議”制度，形成“大事共議、急事共辦、難事共解”的工作機(jī)制。

業(yè)委會(huì)的成立，讓社區(qū)治理有了“主心骨”。以前居民反映的綠化衰敗、設(shè)備老化等問題，只能通過居委會(huì)督促物業(yè)解決，而物業(yè)受采購流程、費(fèi)用權(quán)限等限制，響應(yīng)效率不高。

現(xiàn)在，業(yè)委會(huì)可牽頭動(dòng)用維修基金，針對外墻脫落等過質(zhì)保期的維修項(xiàng)目，組織居民投票決策，讓問題解決有了資金保障和民意支撐。同時(shí)，業(yè)委會(huì)承擔(dān)起物業(yè)監(jiān)督職責(zé)，要求物業(yè)公開賬目，確保服務(wù)“質(zhì)價(jià)相符”，徹底改變了以往“物業(yè)自說自話”的局面。

快遞配送難題的解決，則體現(xiàn)了治理理念的轉(zhuǎn)變。社區(qū)沒有局限于“禁止”或“放行”的二元對立，而是通過設(shè)施升級(jí)、服務(wù)優(yōu)化、規(guī)則共建，找到人車分流與便民服務(wù)的平衡點(diǎn)，既維護(hù)了小區(qū)環(huán)境秩序，又保障了居民生活便利。這種“換位思考、精準(zhǔn)服務(wù)”的思路，也成為社區(qū)治理的重要經(jīng)驗(yàn)。

“新建小區(qū)治理不能‘等靠要’，要主動(dòng)發(fā)現(xiàn)問題、破解難題�！贝髮幝方值老嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示，從業(yè)委會(huì)“難產(chǎn)”到高效運(yùn)轉(zhuǎn)，從快遞“配送難”到服務(wù)“零距離”，靜安華邸的實(shí)踐證明，黨建引領(lǐng)是核心動(dòng)力，精準(zhǔn)對接需求是關(guān)鍵路徑，協(xié)同共治是有效方法。

下一步，大寧路街道將系統(tǒng)提煉其治理經(jīng)驗(yàn)，推廣至轄區(qū)其他新建小區(qū)，讓更多居民受益于規(guī)范有序、充滿溫度的社區(qū)治理，不斷提升群眾的獲得感、幸福感、安全感。

記者：彭旭卉

圖片：彭旭卉

視頻：任超

編輯：陳攻

封面圖：圖蟲創(chuàng)意

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