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澳明年房價料再創(chuàng)新高 布市柏斯房價料仍將領(lǐng)漲

預(yù)計2026年澳洲房地產(chǎn)市場將再創(chuàng)新高，及時澳洲儲備銀行（RBA）不再進(jìn)一步降息，部分首府城市的房價漲幅甚至可能達(dá)到兩位數(shù)。

最新發(fā)布的realestate.com.au房地產(chǎn)市場展望預(yù)測顯示，明年全國房價年增率預(yù)計在6%至8%之間。

一系列降息措施提振了購屋者的信心和購買意愿，澳洲房價連續(xù)11個月上漲，不過近期通膨飆升削弱了人們對明年進(jìn)一步降息的預(yù)期，許多經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測，澳洲央行的下一步將是升息而非降息。

根據(jù)realestate.com.au的經(jīng)濟(jì)學(xué)家摩爾、克雷格和弗萊厄蒂撰寫的報告顯示，這不會阻止未來一年房價上漲，但預(yù)計將會減緩價格增長的速度。

摩爾說，我們預(yù)計房價將繼續(xù)上漲并創(chuàng)下新高，原因是今年已經(jīng)出現(xiàn)了幾次降息，而這些降息的影響仍在持續(xù)。今年支撐房價上漲的供應(yīng)緊張局面依然存在，但購房能力的下降和利率的長期停滯將抑制房價上漲的速度。

過去一年，澳洲房價中位數(shù)上漲了8.7%，達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的87.3萬澳元，比五年前上漲了51%。

報告對六個首府城市的房地產(chǎn)市場進(jìn)行了價格預(yù)測，其中布里斯本和柏斯預(yù)計將實現(xiàn)最強(qiáng)勁的價格增長，漲幅在7%至10%之間。過去12個月表現(xiàn)最佳的十大地區(qū)均位于昆州和西澳。

阿德雷德過去一年的房價也上漲了12.2%，但由于購屋能力受限，明年漲幅可能將減半，不過預(yù)計仍能夠上漲6%至9%。

柏斯、布里斯本和阿德雷德的房源嚴(yán)重短缺是這些市場持續(xù)表現(xiàn)優(yōu)異的關(guān)鍵原因，這些市場的活躍房源數(shù)量比疫情前水準(zhǔn)下降了約45%，新建房屋的速度跟不上人口增長的速度。這些城市也是2025年表現(xiàn)最快的市場，而且這種勢頭很可能會延續(xù)到明年。

悉尼和墨爾本的房價預(yù)計將溫和增長5%至7%，與去年的漲幅基本持平。侯巴特的漲幅預(yù)計范圍略寬，為4%至7%。

摩爾說，悉尼和墨爾本在2025年的表現(xiàn)略遜于其他首府城市，預(yù)計2026年它們的表現(xiàn)仍將略遜一籌，如果沒有進(jìn)一步的降息，由于購屋能力的限制，悉尼較為經(jīng)濟(jì)實惠的外環(huán)和中環(huán)郊區(qū)將吸引大部分需求，而墨爾本仍在從多年來相對于其他首府城市表現(xiàn)不佳的局面中恢復(fù)，這將影響其2026年的前景。

侯巴特尚未恢復(fù)到2022年的峰值，預(yù)計將經(jīng)歷「一段盤整期」，而非再次繁榮。

達(dá)爾文和坎培拉房價預(yù)測未包含在內(nèi)。

02

澳洲最搶手房產(chǎn)榜出爐：悉尼、布里斯班霸榜，買家被逼向“遠(yuǎn)郊＋公寓”

澳大利亞2025年最受買家追捧的熱門置業(yè)區(qū)域名單出爐，從全國最昂貴地段之一的公寓，到今年表現(xiàn)最強(qiáng)勁市場中一處易受洪水影響的郊區(qū)，全都榜上有名。

這些數(shù)據(jù)也反映出日益嚴(yán)峻的住房可負(fù)擔(dān)性危機(jī)：越來越多買家被迫向城市更外圍移動，或選擇公寓作為進(jìn)入房地產(chǎn)市場的“入場券”。

REA集團(tuán)高級經(jīng)濟(jì)學(xué)家 Anne Flaherty 表示，在澳大利亞大多數(shù)首府城市中，需求最旺盛的區(qū)域普遍集中在價格相對可負(fù)擔(dān)的地段，通常是外城區(qū)。

她說：“這凸顯出一個現(xiàn)實：越來越多買家已被內(nèi)城區(qū)和中環(huán)區(qū)域不斷上漲的房價擠出市場?！?/p>

realestate.com.au 團(tuán)隊根據(jù)實際買家詢問量（而非房源點擊量）分析數(shù)據(jù)，評選出2025年最受歡迎的置業(yè)區(qū)域。

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所謂“關(guān)鍵詢問量”，指的是潛在買家主動聯(lián)系中介的真實詢問次數(shù)，而不是單純?yōu)g覽房源。

數(shù)據(jù)顯示，悉尼 Darlington 的公寓在過去12個月內(nèi)成為首府城市和主要地區(qū)中最受關(guān)注的房產(chǎn)類型，每套公寓平均獲得 154次買家詢問，高居榜首。

該內(nèi)城區(qū)的房屋中位價高達(dá) 182萬澳元，而公寓中位價目前為 125萬澳元，過去一年下跌了 7.4%。

一年前，該區(qū)公寓中位價為 135萬澳元。

緊隨其后的同樣是 154次詢問量 的房產(chǎn)，包括：

• 悉尼外西區(qū)及藍(lán)山地區(qū) St Marys 的獨(dú)立屋

• 悉尼東區(qū)富人區(qū) Point Piper 的獨(dú)立屋

• 悉尼外西區(qū) Werrington 的獨(dú)立屋

• 布里斯班南部、曾多次發(fā)生洪水的 Rocklea 郊區(qū)

Flaherty 指出，雖然榜單中大多數(shù)區(qū)域位于可負(fù)擔(dān)性較高的地段，但 Point Piper 和 Rose Bay 這類房價遠(yuǎn)高于悉尼平均水平的高端區(qū)域之所以入榜，是因為這些區(qū)域房源極為稀缺，一旦掛牌就會引發(fā)強(qiáng)烈需求。

與此同時，Rocklea 盡管存在洪水風(fēng)險，但在布里斯班仍屬價格較低的區(qū)域，因此吸引不少買家愿意在風(fēng)險與價格之間做出權(quán)衡。

進(jìn)入需求榜前15名的區(qū)域還包括：

• 悉尼獨(dú)立屋區(qū)：Allawah、Wollstonecraft、Rose Bay、Crows Nest、Windsor Downs

• 悉尼公寓區(qū)：Fairfield Heights

• 布里斯班公寓區(qū)：Herston

• 新州中海岸：Holgate

• 悉尼西南外區(qū)：Kentlyn

• 布里斯班 Logan–Beaudesert 區(qū)：Forestdale

Flaherty 表示，類似的因素也在區(qū)域市場中發(fā)揮作用。

“以湯斯維爾為例，其相對可負(fù)擔(dān)的房價、人口增長以及穩(wěn)健的經(jīng)濟(jì)，正吸引自住買家和投資者，其中不少人已經(jīng)被昆州更昂貴的地區(qū)擠出市場。”

在湯斯維爾，Condon 的獨(dú)立屋成為最受關(guān)注區(qū)域，每套房產(chǎn)平均獲得 63次詢問；而 Cranbrook 的公寓則達(dá)到 70次。

凱恩斯方面，最熱門的區(qū)域分別是 White Rock（獨(dú)立屋，65次） 和 Earlville（公寓，52次）。

其他首府城市和主要地區(qū)中，最受關(guān)注的獨(dú)立屋區(qū)域包括：

• 珀斯：White Gum Valley

• 阿德萊德：Summertown

• 霍巴特：Herdmans Cove

• 達(dá)爾文：Driver

• 堪培拉：Belconnen

• 吉朗：Whittington

• 黃金海岸：Bilinga 與 Stapylton

澳洲房地產(chǎn)買方代理協(xié)會（REBAA）主席 Melinda Jennison 表示，如今尋求買方代理協(xié)助的，早已不只是富裕人群。

她說，客戶涵蓋首次置業(yè)者、投資者、州際及海外買家，甚至是時間緊張、難以跟上快速市場變化的本地人。

“很多房產(chǎn)在幾天內(nèi)就會成交，而且不少買家并不真正了解市場。”

她指出，有報告顯示，不少買家仍在“落后于市場”的價格區(qū)間內(nèi)尋找早已不存在的房源。

“他們不了解真實市場價值，因此需要專業(yè)人士幫助他們校準(zhǔn)預(yù)期，才能真正買進(jìn)市場?！?/p>

Jennison 還表示，目前的問題在于，尤其是在昆州東南部，許多房源不標(biāo)價或標(biāo)價區(qū)間嚴(yán)重偏離市場現(xiàn)實。

“中介喜歡制造大量詢問，看起來對賣家有利，但卻讓買家更難識破人為制造競爭的手法?！?/p>

她補(bǔ)充說，在供給持續(xù)不足的背景下，高需求正在制造強(qiáng)烈的 FOMO（錯失恐懼），導(dǎo)致部分買家倉促決策，甚至承擔(dān)過高的財務(wù)風(fēng)險。

她透露，不少首次置業(yè)者的父母也開始聘請買方代理，幫助子女避免買貴、識別風(fēng)險，例如涉及物業(yè)管理費(fèi)（body corporate）的公寓項目。

Canstar 最新《消費(fèi)者脈搏報告》也印證了這些焦慮：住房成本已連續(xù)第四年成為澳洲人最大的財務(wù)擔(dān)憂。

即便今年已有三次降息，住房壓力依然居高不下。

Canstar 數(shù)據(jù)洞察主管 Sally Tindall 表示：“央行的降息確實帶來一定緩解，但遠(yuǎn)不足以抵消多年來房貸飆升和租金上漲帶來的壓力?！?/p>

03

墨爾本房市冰火兩重天，2025年拍賣場現(xiàn)分化格局

從被標(biāo)榜為“親民價”的650萬澳元圖拉克（Toorak）豪宅，到一年內(nèi)貶值百萬的布賴頓（Brighton）大宅，墨爾本2025年的房產(chǎn)拍賣市場猶如過山車般跌宕起伏。全年拍賣成交率在初春時節(jié)走強(qiáng)并達(dá)到峰值，隨后逐漸回落，其走勢與市場對降息預(yù)期的樂觀情緒轉(zhuǎn)向悲觀不無關(guān)聯(lián)。根據(jù)Cotality數(shù)據(jù)，截至11月，墨爾本房產(chǎn)價值全年上漲4.2%，中位值定格在82.3萬澳元。

首次購房者成為本年度最大贏家之一。聯(lián)邦政府大幅擴(kuò)展了“5%首付計劃”的覆蓋范圍，取消收入限制，并將墨爾本符合資格的房產(chǎn)價格上限提升至95萬澳元。年初市場曾對降息抱有厚望，此前在2022年至2023年間，央行曾連續(xù)加息13次。

然而，通常不受普通市場波動影響的高端豪宅領(lǐng)域，卻在利率峰值末期遭遇波折。二月，布賴頓一處位于黃金地段“黃金英里大道”（Golden Mile）的房產(chǎn)流拍后以850萬澳元售出，較前一年的950萬澳元成交價縮水百萬。

奢華地段南雅拉（South Yarra）亦未能幸免。前網(wǎng)球名將阿什·巴蒂（Ash Barty）的聯(lián)排別墅拍賣遇冷，185萬澳元的最高報價未能達(dá)到底價而流拍。鄰近的東圣基爾達(dá)（St Kilda East），一套毗鄰教堂街（Chapel Street）的四居室住宅因唯一競標(biāo)者缺席而未能成交。在丘區(qū)（Kew），一位2022年末斥資600萬澳元購入五居室住宅的賣家，在拍賣后以578萬澳元的價格轉(zhuǎn)手。馬歇爾懷特（Marshall White）中介丹尼爾·布拉德（Daniel Bradd）指出，此前的較高成交價處于受疫情影響房市的末期，賣家如今已“認(rèn)清市場現(xiàn)實”。

二月，澳大利亞儲備銀行實施年內(nèi)首次降息，將現(xiàn)金利率下調(diào)至4.1%，此舉不僅增強(qiáng)了買家借貸能力，也提振了市場對后續(xù)降息的信心。三月，兩位首次購房者展開馬拉松式角逐，最終以147.7萬澳元競得唐卡斯特東（Doncaster East）一套家庭住宅。同月，六位尋求小戶型住宅的買家在中區(qū)公園（Middle Park）激烈競標(biāo)一套標(biāo)價285萬澳元的單層愛德華時代風(fēng)格（Edwardian）住宅。四月，六位競標(biāo)者為一套擁有115年歷史的布倫瑞克（Brunswick）老宅“大打出手”。這套1910年以89英鎊5先令（約合現(xiàn)今貨幣）購入、基本保持原貌的房產(chǎn)，雖已被木板封窗且布滿涂鴉，最終仍以略高于百萬澳元的價格易主。

五月迎來第二次降息，至六月買家熱情全面釋放。一對年輕夫婦在科林伍德（Collingwood）豪擲102.5萬澳元，購入一套設(shè)計獨(dú)特的兩居室公寓。該公寓因其獨(dú)特的造型與棕-紅-棕的配色，被戲稱為“拉明頓蛋糕公寓”（lamington）。八月第三次降息后數(shù)日，一個年輕家庭在埃森登（Essendon）以高出保留價20萬澳元的價格，拍下一套四居室時代住宅（period home）。

與此同時在圖拉克，一位本地投資者以651萬澳元的價格“撿漏”一套基本保持原貌的三居室住宅。該房產(chǎn)因土地產(chǎn)權(quán)附有兩項限制開發(fā)的契約（covenants）而影響了價值?！霸谶@個區(qū)域，這個價格絕對算得上‘親民’，但房產(chǎn)本身也受到限制，”Kay & Burton中介兼拍賣師斯科特·帕特森（Scott Patterson）在調(diào)整預(yù)期價格后如此評價。

北墨爾本（North Melbourne）一套由酒吧改造的住宅吸引三位競標(biāo)者爭奪，最終以101.6萬澳元成交。九月，月度拍賣成交率在Domain數(shù)據(jù)統(tǒng)計下攀升至69.3%的峰值。然而，年內(nèi)剩余時間因通脹再度抬頭，進(jìn)一步降息的希望破滅，令期待低利率環(huán)境交易的買賣雙方愿望落空。十月，五套參與真人翻新秀《街區(qū)》（The Block）的戴爾斯福特（Daylesford）房產(chǎn)中，三套成功拍出，兩套流拍。

十一月市場氣氛更為凝重。隨著潛在買家擔(dān)憂未來加息風(fēng)險，墨爾本月度拍賣成交率回落至63.4%。同月，維多利亞州政府宣布將出臺新規(guī)，要求房地產(chǎn)中介在房源掛牌前至少七天公布真實保留價（reserve price），以打擊報價虛低（underquoting）行為。

長期支持公開保留價的基廷地產(chǎn)（Keatings Real Estate）負(fù)責(zé)人約翰·基廷（John Keating），在伍登德（Woodend）一套計劃于十一月下旬拍賣的住宅信息中，照例公布了67.5萬澳元的保留價。拍賣首輪競價68萬澳元即超保留價，最終以78.3萬澳元成交。西墨爾本（West Melbourne）一套倉庫風(fēng)格公寓在公布保留價后進(jìn)行拍賣，以102萬澳元成交，高出保留價17萬澳元。一個年輕家庭以247萬澳元的價格，購得記者邁克爾·羅蘭（Michael Rowland）及其妻子尼古拉·韋伯（Nicola Webber）位于雅拉維爾（Yarraville）的住宅，比保留價高出18萬澳元。

鑒于利率在可預(yù)見的未來將保持穩(wěn)定，分析師蒂姆·勞利斯（Tim Lawless）預(yù)測，中低端市場住宅仍將是2026年市場中最強(qiáng)勁的板塊，這一趨勢將因創(chuàng)紀(jì)錄的住房可負(fù)擔(dān)性惡化問題而得到鞏固，專家預(yù)計該問題在新一年將持續(xù)加劇。

04

數(shù)據(jù)預(yù)測：澳洲本世紀(jì)內(nèi)不會成為“租客國家”，但正在變成…

澳大利亞的住房格局正在發(fā)生變化。雖然大多數(shù)家庭仍然擁有自己的房屋，無論有沒有抵押貸款，但租賃正在上升。我們正逐步從三期制——全額擁有房屋、房貸和出租——轉(zhuǎn)向兩期制，主導(dǎo)市場要么是抵押貸款，要么是租賃。

簡短的回答是，短期內(nèi)不會。隨著年齡增長，澳大利亞正逐漸成為抵押貸款或租賃國家，但按照當(dāng)前趨勢，租戶占多數(shù)的國家仍是下個世紀(jì)的前景。

2021年，只有55%的千禧一代（25-39歲）擁有房主（全資擁有或抵押貸款），相比之下，2006年X世代為62%，1991年同齡嬰兒潮一代近66%。

利用2006年至2021年按年齡劃分的ABS人口普查持有權(quán)數(shù)據(jù)，我們采用了準(zhǔn)縱向方法，追蹤每個年齡群體年齡增長時所有權(quán)率的變化，并預(yù)測這些增長的趨勢。該模型將這些群體的增長數(shù)據(jù)在人口中滾動，展示了當(dāng)今租戶較多的年輕群體如何根據(jù)當(dāng)前趨勢在系統(tǒng)中老化和流動。

結(jié)果顯示，租戶比例在2030年代至2050年代穩(wěn)步上升，而完全擁有者比例下降，更多澳大利亞人在抵押貸款中停留的時間更長。

許多曾經(jīng)幫助人們買房的人生里程碑，比如找到穩(wěn)定的工作、配對和組建家庭，依然存在。但現(xiàn)在它們在完全不同的住房環(huán)境中展開，存押金需要更長時間，人們在租賃市場停留更久，即使買房后還款速度也更慢。

在每個年齡組內(nèi)，擁有住房率仍趨于隨著年齡增長而上升，但增長較慢且較慢。在不同年齡組中，現(xiàn)今的年輕澳大利亞人成年初期擁有住房率低于同齡人，可能永遠(yuǎn)無法趕上年長一代的水平。

到2050年，超過三分之一的澳大利亞人將處于55歲及以上。老齡化本身使全國擁有權(quán)率保持較高，因為年長的澳大利亞人更傾向于擁有所有權(quán)，這意味著全國平均產(chǎn)權(quán)趨向較老年齡，支持整體擁有率，并保持全國持股率高于主要的青年數(shù)據(jù)。

這就是為什么整體上仍是多數(shù)股東，盡管年輕一代租房時間更長。簡而言之，澳大利亞正經(jīng)歷向抵押貸款或租金組合轉(zhuǎn)變，大多數(shù)人要么租房，要么持有抵押貸款，盡管老齡化使全國所有權(quán)比例保持在50%以上。

模型顯示，租戶人口比例直到2100年以后才會超過50%。到本世紀(jì)中葉，租戶比例約為36%，到2100年升至約40%。租賃依然在多個人生階段擴(kuò)展，不再是二十多歲的短暫停留。自2006年以來，租房在各個年齡段都有所增加，尤其是在30多歲和40多歲人群中，而年長的澳大利亞人現(xiàn)在在租房中所占比例更高。

變化最明顯的信號出現(xiàn)在30至39歲人群中，自2006年以來，租戶比例上升了8個百分點以上。這些變化反映了后期家族形成和更高的礦床障礙，是拖慢所有權(quán)進(jìn)程的一些關(guān)鍵摩擦。即使測試了更高移民率、租戶增長更快以及住房增長減弱等更嚴(yán)格的假設(shè)，租戶比例仍在上升，但直到21世紀(jì)仍低于多數(shù)。

根據(jù)2021年人口普查，擁有抵押貸款的房主數(shù)量已經(jīng)超過了完全擁有者。而準(zhǔn)縱向分析表明，自2024年左右起，抵押貸款和租金集團(tuán)成為主導(dǎo)存在，并將持續(xù)數(shù)十年。部分原因是從“抵押貸款”向“全資擁有”的轉(zhuǎn)變正在放緩。人們買得晚，貸款金額更大，還款速度也變慢。

25至39歲的嬰兒潮一代全額擁有房屋的可能性大約是同齡千禧一代的三倍。而且因為買房的人越來越少，越來越多的人將終身租房，從而提升了人口的抵押貸款或租金總比。

澳大利亞正從大多數(shù)人退休時完全擁有房屋的模式，轉(zhuǎn)變?yōu)樵S多人仍有抵押貸款或根本不買房的模式。盡管我們可能會看到更多人選擇終身租房，但澳大利亞短期內(nèi)并不會成為以租戶為主的國家。

要實現(xiàn)這一點，必須出現(xiàn)趨勢斷裂，永久拖延年輕一代，甚至阻止他們進(jìn)入購房。長期甚至永久租客的群體不斷增加，意味著政策必須認(rèn)識到，如今的租房涵蓋了比以往更多的人生階段。

我們不能假設(shè)租客會簡單地從一個短期租約跳到另一個——政策需要提升租賃市場的安全性、質(zhì)量和公平性。此外，缺乏財富積累的相對劣勢將成為社會挑戰(zhàn)。

與此同時，重心已轉(zhuǎn)向抵押貸款或租賃。這種轉(zhuǎn)變加深了代際間和代際間的分歧。代際間，當(dāng)存款增長快于收入時，年輕澳大利亞人買得更晚，背負(fù)債務(wù)的時間也更長。在幾代人內(nèi)，擁有房屋的機(jī)會比過去更加依賴收入和家庭財富。每個群體中最貧困的澳大利亞人以及沒有父母幫助或繼承權(quán)的人都被排除在外。

如果政策制定者能讓建房更容易，加快供應(yīng)，并保持住房市場更穩(wěn)定和包容，人們?nèi)詴S著時間從租房到自有住房的轉(zhuǎn)變，只是比前幾代人更晚、更慢。挑戰(zhàn)在于讓房市雙方更加公平，確保長期租客有安全保障，同時為有志購房者提供更清晰的購房路徑。

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