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審核|李曉燕

近期，萬科“22萬科MTN004”中票展期談判歷經(jīng)兩輪會議、三輪議案仍未獲通過，引發(fā)市場廣泛關(guān)注。這筆20億元中票雖已進入30個交易日的寬限期，但談判的波折背后，既折射出行業(yè)調(diào)整期房企債務(wù)化解的共性難題，更彰顯出萬科在堅守經(jīng)營底線與尋求市場化解決方案之間的審慎平衡。在行業(yè)風(fēng)險化解進入深水區(qū)的背景下，萬科的化債之路雖顯艱難，卻正以穩(wěn)健自救為基、以長期價值為錨，探索著穿越周期的可行路徑。

債務(wù)談判的博弈，本質(zhì)是市場信心與現(xiàn)實條件的雙向適配。萬科展期方案屢遭否決，核心源于行業(yè)調(diào)整后投資人風(fēng)險偏好的顯著變化。歷經(jīng)近四年房企債務(wù)重組實踐，市場已從早期的信用信任轉(zhuǎn)向?qū)Α艾F(xiàn)金+硬增信”的實際訴求，這與萬科初期基于整體化債考量的方案設(shè)計形成階段性分歧。從客觀條件看，自11月初大股東支持態(tài)度調(diào)整至12月15日債券到期，僅一個半月的籌備時間，讓萬科難以快速拿出兼顧各方訴求的成熟方案。而90%的高表決門檻、投資人面臨的監(jiān)管壓力，以及過往部分房企二次展期的案例，進一步加劇了談判的復(fù)雜性，使得首筆債券展期成為各方訴求的集中磨合。

值得關(guān)注的是，寬限期議案以90.70%的高支持率通過，傳遞出市場的理性共識。這一結(jié)果既體現(xiàn)了債權(quán)人對萬科基本面的認可，也表明各方均不愿陷入“雙輸”局面。作為行業(yè)頭部企業(yè)，萬科的經(jīng)營底盤依然穩(wěn)固：2025年已累計交付197個項目、84167套房屋，其中1.2萬套實現(xiàn)提前交付，超50個項目達成“交付即交證”，保交付的扎實成效為債務(wù)化解奠定了民生基礎(chǔ)。在資產(chǎn)盤活方面，萬科更是展現(xiàn)出強勁的執(zhí)行能力，2023年至今累計盤活64個項目，2025年前三季度通過19個項目的大宗交易實現(xiàn)68.6億元回款，年內(nèi)已完成288.9億元公開債務(wù)兌付，現(xiàn)金儲備維持在840億元左右，為化債提供了實質(zhì)性支撐。

萬科的化債策略，始終立足“整體統(tǒng)籌、可持續(xù)經(jīng)營”的核心邏輯。與部分房企單只債券定向突破的路徑不同，萬科從一開始就著眼于全口徑債務(wù)的系統(tǒng)化解。若在首筆債券中輕易承諾分期支付，可能引發(fā)后續(xù)其他債權(quán)人的同權(quán)訴求，導(dǎo)致流動性壓力集中釋放，反而不利于整體風(fēng)險化解。這種“謀全局”的考量，雖短期內(nèi)增加了談判難度，卻為長期穩(wěn)定發(fā)展預(yù)留了空間。事實上，萬科已構(gòu)建起“大宗交易+REITs+Pre-REITs”的多層次資產(chǎn)退出體系，中金印力消費基礎(chǔ)設(shè)施REIT持續(xù)保持99%以上的出租率和租金收繳率，三支Pre-REITs基金成功引入保險等長期資本，為常態(tài)化資金回籠構(gòu)建了穩(wěn)定渠道。

在行業(yè)轉(zhuǎn)型的大背景下，萬科的債務(wù)化解進程更具示范意義。當(dāng)前房企債務(wù)重組已進入“減債式重組”新階段，14家房企通過市場化手段完成重組獲批，證明唯有立足自身經(jīng)營、聚焦核心業(yè)務(wù)，方能實現(xiàn)可持續(xù)紓困。萬科正加速向“開發(fā)+運營+服務(wù)”復(fù)合型企業(yè)轉(zhuǎn)型，通過剝離非核心資產(chǎn)集中資源深耕主業(yè)，同時與深鐵集團等合作伙伴深化戰(zhàn)略合作，在智慧物流、TOD開發(fā)等領(lǐng)域拓展新增長空間。這種“瘦身強體”的轉(zhuǎn)型實踐，不僅提升了自身抗風(fēng)險能力，更為行業(yè)探索發(fā)展新模式提供了樣本。

展望寬限期內(nèi)的談判，萬科已展現(xiàn)出積極調(diào)整的姿態(tài)。第二次展期方案中，公司明確承諾支付6000萬元到期利息，并提出相應(yīng)增信措施，相比初始方案已有實質(zhì)性優(yōu)化。隨著資產(chǎn)處置的持續(xù)推進——目前仍有19個項目處于大宗交易談判階段，加上REITs分紅等現(xiàn)金流補充，萬科的兌付能力將進一步增強。而行業(yè)政策層面，多部門持續(xù)支持房企通過市場化手段重組債務(wù)，為談判提供了良好的政策環(huán)境。

債務(wù)化解從來不是一蹴而就的過程，而是多方利益的動態(tài)平衡與共識凝聚。萬科的談判困境，是行業(yè)轉(zhuǎn)型期必然經(jīng)歷的陣痛，而其穩(wěn)健的經(jīng)營基本面、持續(xù)的自救行動和系統(tǒng)的化債思路，構(gòu)成了破局的核心底氣。隨著寬限期內(nèi)各方溝通的深化，以及萬科增信措施的進一步明確，有望找到兼顧債權(quán)人權(quán)益與企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的“最大公約數(shù)”。

在房地產(chǎn)行業(yè)邁向高質(zhì)量發(fā)展的轉(zhuǎn)型進程中，萬科的化債之路既是對企業(yè)自身的考驗，也是對行業(yè)風(fēng)險化解模式的探索。堅守保交付底線、強化資產(chǎn)盤活能力、構(gòu)建多元融資渠道，萬科正以實際行動穿越周期。市場應(yīng)給予房企債務(wù)重組更多耐心與空間，通過各方理性協(xié)商，共同推動行業(yè)風(fēng)險有序釋放，為房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展注入信心與動力。