開發(fā)商向業(yè)主收物業(yè)費(fèi)很常見，但業(yè)主反向開發(fā)商收費(fèi)的你見過嗎？近日，佛山兩個小區(qū)的做法，就意外上演了這樣的“反向操作”。

PART 01

欠款超5個月！禪城一小區(qū)開發(fā)商被催繳物業(yè)費(fèi)？

日前，禪城石灣的龍光玖龍灣小區(qū)業(yè)委會發(fā)布《關(guān)于提醒龍光駿景房地產(chǎn)公司按時交物業(yè)費(fèi)的函》。

函件指出，佛山市禪城區(qū)龍灣華府小區(qū)第一屆業(yè)主委員會與廣東龍光集團(tuán)物業(yè)管理有限公司佛山分公司簽訂了《物業(yè)服務(wù)合同》，自2025年7月1日起，小區(qū)的物業(yè)費(fèi)交到業(yè)委會賬戶。根據(jù)合同，業(yè)主應(yīng)在每月20日前向業(yè)主共有資金賬戶支付當(dāng)月物業(yè)費(fèi)，欠費(fèi)超過3個月的業(yè)主將被通報，欠費(fèi)超過6個月的業(yè)主將被訴訟追討。而按照函件，龍光地產(chǎn)須向業(yè)委會繳清7月-12月的物業(yè)費(fèi)。那么問題來了，與龍光物業(yè)同屬龍光集團(tuán)的龍光地產(chǎn)，又為什么會拖欠小區(qū)物業(yè)費(fèi)呢？根據(jù)業(yè)委會發(fā)文指出，此次提醒佛山市龍光駿景房地產(chǎn)公司繳納的物業(yè)費(fèi)主要針對的是項目的未售產(chǎn)權(quán)。而根據(jù)透明社區(qū)小程序拖欠公示數(shù)據(jù)顯示，項目多個無業(yè)主住宅商鋪產(chǎn)權(quán)都存在物業(yè)費(fèi)拖欠的情況，最短2個月，最長5個月，拖欠累計超10萬。

而根據(jù)業(yè)委會12月18日的最新發(fā)文，其指出截至11月30日，龍光物業(yè)還欠全體業(yè)主8.0336萬元。

回顧今年6月，龍光玖龍灣的業(yè)委會與龍光物業(yè)公司在存院圍社區(qū)居委會會議室簽訂了新的物業(yè)服務(wù)合同，成為佛山首個探索“透明酬金制”模式的小區(qū)。

根據(jù)新的物業(yè)服務(wù)合同，小區(qū)業(yè)委會獲授權(quán)以公共賬戶保管物業(yè)管理費(fèi)、公共收益。小區(qū)業(yè)主通過引入的第三方平臺“透明社區(qū)”交納物業(yè)管理費(fèi)。業(yè)委會根據(jù)新的物業(yè)服務(wù)合同，對物業(yè)公司工作進(jìn)行事前、事中、事后的監(jiān)督管理。

至于物業(yè)費(fèi)方面，最新物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為房產(chǎn)2.18元/平/月（含公攤費(fèi)）、商鋪4.08元/平/月（公攤費(fèi)另算）、非子母車位50元/個/月、子母車位75元/個/月。

其中住宅部分物業(yè)費(fèi)雖然沒變，但從不含公攤費(fèi)變更為了含公攤費(fèi)，也相當(dāng)于每平方米省下了0.2-0.3元/㎡。

PART 02

返還413.98萬！順德一小區(qū)告贏物管

與龍光玖龍灣業(yè)委會同樣硬氣的還有位于順德凱藍(lán)名都小區(qū)的業(yè)委會。就在近日，據(jù)中國裁判文書網(wǎng)，佛山市順德區(qū)凱藍(lán)名都小區(qū)業(yè)委會與物業(yè)公司的公共收益糾紛終審落槌，佛山中院駁回物業(yè)公司上訴，維持一審判決，物業(yè)公司需返還業(yè)主413.98萬元公共收益。

據(jù)了解，該小區(qū)于2023年7月正式成立小區(qū)業(yè)主委員會后，發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司在管理小區(qū)期間，以小區(qū)外圍露天停車位出租、電梯和大門上貼廣告、豐巢柜占用場地等方式營收，但這些收益始終沒有歸到全體業(yè)主名下。

圖源：貝殼航拍業(yè)委會主張，這些利用小區(qū)共有部分產(chǎn)生的收益，在扣除合理成本后應(yīng)歸全體業(yè)主所有。而物業(yè)方則認(rèn)為，其中大部分露天車位屬于“規(guī)劃車位”，產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸屬開發(fā)商，相關(guān)收益不應(yīng)算作業(yè)主公共收益。在協(xié)商未果后，其將物管公司告上了法院，要求物業(yè)公司返還2021年11月至2023年8月的外圍停車場停車費(fèi)、2020年4月至2023年8月小區(qū)露天停車場停車費(fèi)，以及廣告場地占用收益費(fèi)用。對此，法院認(rèn)為，在開發(fā)商未能充分證明車位建設(shè)成本未分?jǐn)側(cè)敕績r、且當(dāng)事人對車位歸屬無特殊約定的情況下，這些規(guī)劃露天車位的土地使用權(quán)隨房屋出售已轉(zhuǎn)移至全體業(yè)主。因此，利用該部分車位產(chǎn)生的停車收益，屬于業(yè)主共有收益。最終，法院最終判定開發(fā)商須向凱藍(lán)名都業(yè)主委員會返還小區(qū)公共收益4139800.48元。

PART 03

最長籌備超4年！業(yè)委會成立有多難？

通過上述兩個案例，不難看出業(yè)委會的成立對于小區(qū)的重要性，不僅可以掌握小區(qū)物業(yè)的話語權(quán)，還能接手物業(yè)公司的小區(qū)業(yè)主公共收益。

然而事實(shí)上，業(yè)委會的成立卻并沒有想象那么簡單。

首先，你得需要成立業(yè)主籌備組。

《條例》明確，滿足“百分之二十以上業(yè)主同意、交樓建面超50%、首期交樓超2年”三個條件中任意一個才能向街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府提出成立業(yè)主大會的書面要求；

其次，要成立業(yè)委會籌備組。

業(yè)主大會籌備組中的業(yè)主代表應(yīng)當(dāng)由五名以上業(yè)主聯(lián)名推薦，也可以由街道辦事處、鎮(zhèn)人民政府組織業(yè)主聯(lián)名推薦；

最后，也是最難的一步，就是業(yè)委會的成立。

這一步，需要業(yè)主大會籌備組及時核實(shí)、更新業(yè)主清冊及業(yè)主聯(lián)系方式等信息，并舉行首次業(yè)主大會進(jìn)行選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會；

而據(jù)《民法典》第二百七十八條規(guī)定，業(yè)主共同決定事項，應(yīng)當(dāng)由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決。

而據(jù)樂居觀察，佛山眾多小區(qū)的業(yè)委會都需要漫長的籌備階段，最長甚至超過4年。所以，你們小區(qū)成立業(yè)委會了嗎？