12月24日，在楊浦區(qū)長白新村街道昌平小區(qū)這個僅有126戶居民的“袖珍”老小區(qū)，一場關(guān)乎全體業(yè)主錢袋子的業(yè)主大會舉行，開箱計票的結(jié)果出人意料——在物業(yè)費普遍“漲價難”的當(dāng)下，該小區(qū)關(guān)于“調(diào)整物業(yè)服務(wù)計費標(biāo)準(zhǔn)方案”卻以96.08%的同意率高票通過。

“人情賬”里的信任底色

3毛錢中2毛是給自己“存”的

“老實講，一開始聽說要漲價，大家心里都咯噔一下?！奔易?2號樓三樓的一位阿姨是這里的老住戶，見證了小區(qū)的風(fēng)風(fēng)雨雨。

昌平小區(qū)位于內(nèi)江路384弄21、26、32號，小區(qū)竣工于1994年，設(shè)施日益陳舊。更嚴(yán)峻的是，小區(qū)的維修資金余額已不足首期籌集金額的30%，觸碰了“紅線”，處于凍結(jié)狀態(tài)。一旦遇到水管爆裂、屋頂漏水等急難愁盼，物業(yè)往往面臨“無米下鍋”的窘境。

“但是這筆賬，居委會和物業(yè)經(jīng)理給我們算得明明白白，甚至可以說是貼心。”這位阿姨話鋒一轉(zhuǎn)，提到了物業(yè)經(jīng)理吳菊萍。在昌平小區(qū)，吳菊萍是居民們的“定心丸”。“家里水龍頭壞了、下水道堵了，只要群里喊一聲或者打個電話，維修師傅馬上就到，很多時候只收個材料費，人工費從來不計較?！?strong>長期服務(wù)積累的“人情味”，成了此次調(diào)價最堅實的信任基石。

內(nèi)江路384弄居委會主任榮震深知，光靠人情不能解決根本問題，必須講清法理和利害?！拔覀冊谧鼍用窆ぷ鲿r，把這漲上去的3毛錢‘掰開揉碎’了講?！睒s震介紹，此次調(diào)整的0.3元中，只有0.1元是給物業(yè)公司的服務(wù)費，用于覆蓋日益增長的人力成本；而剩下的0.2元，則是直接補入小區(qū)業(yè)主的維修資金賬戶。

“就好比是給自己家存錢。”榮震給居民分析：“小區(qū)馬上要結(jié)合‘美麗家園’工程進行徹底改造，硬件設(shè)施會煥然一新。在改造后的最初幾年，大修需求會減少。利用這個窗口期，通過每月每平方米多交2毛錢，把維修資金的池子慢慢‘蓄’起來?！?/p>

“如果現(xiàn)在不‘細水長流’，等到將來真的要大修，就要一次性向每戶人家收取幾千甚至上萬元的續(xù)籌費用，到時候會更難?！边@筆“長遠賬”，最終說服了絕大多數(shù)居民。大家意識到，每年多出的幾百塊錢物業(yè)費，其實買的是未來居住的安全感。

最終業(yè)主大會順利通過決議，自2026年1月1日起，物業(yè)費將從30年未變的0.8元/平方米/月調(diào)整為1.1元/平方米/月。這上漲的“3毛錢”物業(yè)費，不僅打破了老舊小區(qū)物業(yè)費“死水微瀾”的僵局，更是在即將實施的上海物業(yè)招投標(biāo)新規(guī)背景下，長白新村街道探索“透明物業(yè)”治理模式的一次生動實踐。

“明白賬”后的治理破局

第三方評估讓“透明”看得見

信任不僅源于情感，更源于機制的透明。此次調(diào)價過程中，長白新村街道沒有沿用過去“閉門造車”定價的老路，而是引入了專業(yè)力量——上海嘉攸誠房地產(chǎn)評估咨詢有限公司。這是一家經(jīng)上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會備案的專業(yè)機構(gòu)。

“以前談漲價，居民總覺得物業(yè)在‘哭窮’，物業(yè)覺得居民‘不講理’，成本上就是一筆糊涂賬。”上海市楊浦區(qū)長白224街坊第五業(yè)主委員會主任顧忠培感慨道，“這次請了第三方來‘審賬’，情況就大不一樣了?！?/p>

評估公司對小區(qū)的門崗、保潔、綠化、維修等各個環(huán)節(jié)進行了全維度的實地勘察和成本測算，出具了一份詳盡的《物業(yè)服務(wù)價格評估報告》，即便是一個保安的工時成本、一個垃圾桶的清潔費用都有據(jù)可查。

“我們將評估報告和調(diào)價方案張貼在每個樓道，讓數(shù)據(jù)說話?！鳖欀遗嗾f，這種“透明物業(yè)”的操作流程，讓居民看到了每一分錢的去向。

這一做法，也契合了上海物業(yè)管理的政策導(dǎo)向。據(jù)悉，上海市房屋管理局公布的《關(guān)于進一步規(guī)范本市物業(yè)管理招投標(biāo)工作的若干意見》等新規(guī)將于2026年1月1日起正式施行，重點強調(diào)了物業(yè)選聘和定價的透明化、規(guī)范化，以及賦予業(yè)主更大的自主權(quán)。楊浦區(qū)昌平小區(qū)的這次實踐，無疑是新規(guī)實施前的一次成功“預(yù)演”。

“我們小區(qū)的停車費和物業(yè)費收入本就捉襟見肘，但只要居民信任我們，我們就不能撤。”上海萬伽物業(yè)管理有限公司物業(yè)經(jīng)理吳菊萍坦言，這次漲價通過，對物業(yè)而言不僅增加了微薄的收入，更是一種職業(yè)尊嚴(yán)的肯定，“漲的一毛錢服務(wù)費，代表的是居民對我們過去服務(wù)的認可?！?/p>

如今，隨著業(yè)主大會落幕，昌平小區(qū)不僅解決了維修資金的“枯竭”危機，更通過“美麗家園”建設(shè)與“加裝電梯”工程的同步推進，即將迎來“逆生長”。

從“怕談錢”到“主動存錢”，從“糊涂賬”到“透明賬”，昌平小區(qū)用“3毛錢”的杠桿，撬動了老舊小區(qū)治理的大難題。這背后是街道、居委、業(yè)委、物業(yè)與居民“五位一體”的同頻共振，也是上海在超大城市精細化治理中，讓“透明”成為社區(qū)最溫暖底色的生動寫照。

文字 |沈瑩

圖片 |沈瑩

編輯 | 熊乙

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