中國房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒉饺胄乱惠單C(jī)。曾被視為“穩(wěn)健典范”的萬科企業(yè)股份有限公司，如今也被推至風(fēng)口。其一筆2027年到期的美元債本周交易價(jià)格跌破44美分，跌至自2025年1月以來的最低水平，進(jìn)入市場(chǎng)所謂的“困境價(jià)位”。 德媒認(rèn)為，中國地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)在新年之際陷入新的困境。德國《商報(bào)》相關(guān)報(bào)道現(xiàn)編譯如下：

中國房地產(chǎn)市場(chǎng)上，一場(chǎng)新的震蕩是否正在醞釀？如今已有跡象表明，這場(chǎng)持續(xù)多年的房地產(chǎn)危機(jī)再度抬頭。中國房地產(chǎn)開發(fā)商萬科，作為繼恒大、碧桂園之后的行業(yè)第三大企業(yè)，正站在“暴雷”的邊緣。

目前的焦點(diǎn)集中在一筆規(guī)模為20億元人民幣（約2.84億美元）的公司債券上。這筆債券已于12月15日到期，至今尚未償付，寬限期也于12月22日晚間結(jié)束。在此之前，出資方需決定是否與萬科重新協(xié)商貸款條件，或是啟動(dòng)違約程序。路透社援引內(nèi)部消息稱，現(xiàn)階段暫時(shí)“虛驚一場(chǎng)”：寬限期被延長(zhǎng)了30天，但此前提出將其延長(zhǎng)12個(gè)月的申請(qǐng)已被否決。

▲圖源：WirtschaftsWoche

危機(jī)早在11月底便已初現(xiàn)端倪。當(dāng)時(shí)，兩筆總額57億元人民幣（約8.05億美元）的債券再融資談判意外破裂，兩家銀行中斷了溝通。據(jù)彭博社報(bào)道，其中一家銀行甚至在尚未收到正式詢價(jià)前，便已明確拒絕合作。消息傳出后，萬科股價(jià)應(yīng)聲下跌，盤中一度下挫8.5%。而這一階段的“谷底”早已所剩無幾：按照當(dāng)前價(jià)格約0.46美元（3.54港元）計(jì)算，該股較2018年初的歷史高點(diǎn)已跌去超過九成。

比股價(jià)更具風(fēng)險(xiǎn)的是債券價(jià)格的劇烈波動(dòng)。一筆2027年到期、規(guī)模達(dá)10億美元的債券，在再融資失敗后迅速縮水23%。彭博數(shù)據(jù)顯示，該周累計(jì)跌幅高達(dá)60%。

這家總部位于深圳、在香港上市的企業(yè)，與整個(gè)行業(yè)一樣，承受著沉重的債務(wù)負(fù)擔(dān)。自2021年“借貸驅(qū)動(dòng)”的房地產(chǎn)繁榮戛然而止后，萬科管理層試圖通過一系列措施控制損失。然而，這些策略如今似乎已接近極限。迫在眉睫的債務(wù)兌付壓力疊加股價(jià)持續(xù)走低，使得公司總額約1300億美元的債務(wù)負(fù)擔(dān)愈發(fā)沉重，償還能力受到嚴(yán)峻考驗(yàn)。

▲圖源：WirtschaftsWoche

若公司在未來幾周內(nèi)無法找到解決方案，至少可以免于“信息披露不充分”的指責(zé)。早在2025年4月發(fā)布2024年年報(bào)時(shí)，公司管理層便已提示相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。盡管公司多次嘗試自救，流動(dòng)性問題仍未完全緩解。董事會(huì)在報(bào)告中指出：“集團(tuán)將在2025年面臨大規(guī)模公開債務(wù)集中到期的局面，這將進(jìn)一步加大流動(dòng)性壓力?！?/p>

進(jìn)入11月，利空消息再次襲來。評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)普在月初將萬科信用評(píng)級(jí)由B-下調(diào)至CCC，并解釋稱：“該評(píng)級(jí)表示企業(yè)當(dāng)前對(duì)外部沖擊較為敏感，盡管尚具備履約能力，但仍高度依賴良好的金融和經(jīng)濟(jì)環(huán)境。”

在所有“有利條件”中，深圳地鐵集團(tuán)的角色至關(guān)重要。作為萬科最大股東，這家國有公共交通企業(yè)持有其27.18%的股份，長(zhǎng)期以來被視為關(guān)鍵支持力量。萬科在年報(bào)中指出，深圳地鐵曾向其子公司提供了低于市場(chǎng)利率的貸款，這些資金被用于償還其他債券的利息與本金。

▲圖源：Carl Godfrey

彭博數(shù)據(jù)指出，僅在2025年，深圳地鐵便以股東貸款形式向萬科提供了約40億美元，為其債務(wù)償付提供了重要支持。這種“間接國家支持”的象征意義重大，但目前正趨于弱化。據(jù)報(bào)道，深圳地鐵已在11月表示將收緊未來貸款條件。

盧克爾分析公司（Lucror Analytics Pte）高級(jí)信貸分析師勞（Leonard Law）指出，萬科提出延長(zhǎng)境內(nèi)債券到期日的方案，顯示深圳市政的融資支持力度正明顯減弱，相關(guān)方已不再具備、或不愿承擔(dān)繼續(xù)兜底的能力。

▲圖源：dpa

深圳市態(tài)度的轉(zhuǎn)變與融資難題也被標(biāo)普捕捉到，隨后將萬科信用評(píng)級(jí)進(jìn)一步下調(diào)至CCC-。該機(jī)構(gòu)表示：“我們認(rèn)為，萬科當(dāng)前面臨債務(wù)違約或重組風(fēng)險(xiǎn)，其財(cái)務(wù)狀況十分脆弱?！?/p>

綜合來看，政府支持意愿的減弱、銀行態(tài)度觀望、評(píng)級(jí)連續(xù)下調(diào)、利率持續(xù)上升與償債期限臨近等多重因素，正匯聚成一股生存危機(jī)的風(fēng)暴。更為不利的是，二手房?jī)r(jià)格的持續(xù)下行，也導(dǎo)致萬科用于抵押的資產(chǎn)價(jià)值同步縮水。最終局勢(shì)仍有待觀察，但在現(xiàn)金流為負(fù)、未來債務(wù)密集到期的背景下，公司所承受的壓力已達(dá)前所未有的高度。

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