海南封關(guān)開(kāi)啟自貿(mào)港時(shí)代，房?jī)r(jià)會(huì)大漲嗎？先看清這兩段歷史

海南封關(guān)，自由貿(mào)易港正式起航，近期關(guān)于海南的新聞熱度居高不下。如果不了解歷史，很容易被這類(lèi)重大利好沖昏頭腦，覺(jué)得海南會(huì)一躍成為第二個(gè)香港、新加坡或迪拜。要判斷房?jī)r(jià)走勢(shì)，我們需要從兩個(gè)層面回顧歷史，答案或許就藏在其中。

第一個(gè)層面，看自由貿(mào)易港的“前輩”——自由貿(mào)易區(qū)。2018年國(guó)家賦予海南國(guó)際自由貿(mào)易港的定位，而自由貿(mào)易區(qū)早在2013年就已落地中國(guó)，第一個(gè)自貿(mào)區(qū)就在上海。當(dāng)時(shí)關(guān)于自貿(mào)區(qū)的炒作，遠(yuǎn)比當(dāng)前海南封關(guān)的熱度更高，畢竟這是新生事物。包括我在內(nèi)的很多上海市民都以為，去自貿(mào)區(qū)買(mǎi)進(jìn)口商品能免稅，價(jià)格會(huì)比外面便宜很多，可事實(shí)證明，普通居民和消費(fèi)者很難從自貿(mào)區(qū)中獲得直接、直觀的利益。

再看資本市場(chǎng)的反應(yīng)：2013年上海自貿(mào)區(qū)宣布后，相關(guān)股票連續(xù)拉升，外高橋更是連續(xù)十幾個(gè)漲停板；而2018年以來(lái)，海南相關(guān)上市公司的股價(jià)漲幅，遠(yuǎn)不及當(dāng)年上海自貿(mào)區(qū)落地時(shí)的熱度。對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，海南過(guò)去就有免稅品商店，我曾經(jīng)也在海南買(mǎi)過(guò)一塊手表，現(xiàn)在只是把免稅區(qū)域擴(kuò)大到整個(gè)海南，升級(jí)為自由貿(mào)易港而已。

第二個(gè)層面，看海南這塊土地的“政策紅包史”。作為超大型熱帶海島，海南的地理風(fēng)貌與全國(guó)其他地區(qū)大不相同，歷史上曾多次受到政策紅包眷顧，這次設(shè)立自由貿(mào)易港是第三次，前兩次均與房地產(chǎn)炒作密切相關(guān)。

第一次是1988年，海南成為全國(guó)最大的經(jīng)濟(jì)特區(qū)——其他四個(gè)特區(qū)都是城市（深圳、廈門(mén)、珠海、汕頭），只有海南是全省。優(yōu)惠政策落地后，海南立刻成為全國(guó)投機(jī)之風(fēng)最嚴(yán)重的地區(qū)：一類(lèi)是投機(jī)炒作進(jìn)口商品，比如小汽車(chē)；另一類(lèi)就是炒作房地產(chǎn)。全國(guó)第一個(gè)房地產(chǎn)泡沫就發(fā)生在海南，1993年6月國(guó)家出臺(tái)嚴(yán)厲調(diào)控政策，迅速刺破泡沫。

最高峰時(shí)全海南平均房?jī)r(jià)達(dá)5000元/平米，之后連續(xù)下跌近十年，暴跌80%。好在當(dāng)時(shí)中國(guó)很多城市還沒(méi)有商品房，這場(chǎng)區(qū)域泡沫并未對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成沖擊。如今回頭看，1988年成為最大經(jīng)濟(jì)特區(qū)的海南，過(guò)去三十多年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展成就，遠(yuǎn)不及深圳，也明顯不如廈門(mén)和珠海。

第二次是2009年12月，國(guó)家批準(zhǔn)海南設(shè)立國(guó)際旅游島。消息一出，海南再次陷入狂熱，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)暴漲，開(kāi)發(fā)商搶地皮，散戶(hù)炒房子，那種高度亢奮感，幾乎復(fù)刻了1988年的場(chǎng)景。如今十幾年過(guò)去，海南國(guó)際旅游島的建設(shè)情況，總體來(lái)看還是低于預(yù)期。

過(guò)去幾十年，海南兩次手握政策紅包，都沒(méi)有按預(yù)期崛起，甚至引發(fā)了兩次房地產(chǎn)泡沫。2018年以來(lái)的第三次機(jī)會(huì)——成立自由貿(mào)易港，海南能崛起嗎？能吸取前兩次的教訓(xùn)嗎？這個(gè)命題很大，值得每個(gè)人思考。如果是飽含智慧的人，對(duì)未來(lái)10年、20年海南的經(jīng)濟(jì)走勢(shì)和樓市走向，心里應(yīng)該已有答案。