深圳樓市分化加劇：頂豪秒光與300萬以下房源成交大漲背后的真相

信號出現(xiàn)了！深圳樓市正在積累向上的力量。

半年成交5.1萬套！深圳樓市的冷與熱都藏在這些數(shù)字里。

只盯著頂級豪宅就錯了，看懂深圳樓市要關(guān)注“大多數(shù)”。

深圳灣頂級豪宅開盤攬金百億的消息，總能瞬間點(diǎn)燃輿論。但2025年的深圳房地產(chǎn)市場，全貌遠(yuǎn)非一個“火爆”能概括。最新數(shù)據(jù)顯示，今年上半年深圳一二手住宅總成交套數(shù)達(dá)到了5.1萬套。這個數(shù)字背后，是冰與火交織的復(fù)雜圖景。

真正支撐市場基石的，是另一股沉默卻強(qiáng)大的力量。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會的報告揭示了一個關(guān)鍵事實(shí)：當(dāng)前市場成交的絕對主力，是總價在300萬至500萬之間的房源。更細(xì)致地看，總價低于300萬的房產(chǎn)，其成交占比已連續(xù)多月超過四分之一。這些數(shù)字勾勒出的，是無數(shù)個普通家庭安家深圳的務(wù)實(shí)選擇。與動輒數(shù)千萬的豪宅相比，這部分需求才是市場基本盤。

樂有家研究中心的數(shù)據(jù)也印證了這一點(diǎn)。上半年二手房成交熱度前十的片區(qū)，如龍崗中心城、布吉、坂田等，無一不是傳統(tǒng)的宜居板塊。購房者用真金白銀投票，選中的是配套成熟、總價可控的“實(shí)用派”住宅。

市場的溫度，同樣體現(xiàn)在那些被爭搶的“網(wǎng)紅盤”上。

去年底，位于龍崗的中建觀玥項(xiàng)目首次開盤便實(shí)現(xiàn)了“日光”。這個項(xiàng)目沒有頂級地段的光環(huán)，它的吸引力源于精準(zhǔn)的產(chǎn)品定位。項(xiàng)目主打?qū)嵱眯腿了姆浚靡嬗谛碌慕ㄖO(shè)計規(guī)范，得房率相當(dāng)可觀。用看房者的話說，“房間尺度感比同價位二手房好太多”。

類似的案例還有光明的鵬宸云筑、深鐵閱云境。它們的熱銷密碼高度一致：在主流價位段里，把產(chǎn)品力做到極致。要么是戶型設(shè)計有巧思，預(yù)留了靈活改造空間；要么是地鐵、商業(yè)、學(xué)校等配套兌現(xiàn)速度快。購房邏輯徹底變了，規(guī)劃藍(lán)圖不如眼前實(shí)景，投資概念不如居住品質(zhì)。

這種變化，是政策與市場共同作用的結(jié)果。

從去年到今年，一系列房地產(chǎn)政策優(yōu)化措施密集落地。首付比例降至歷史低點(diǎn)，房貸利率也持續(xù)下調(diào)。這些舉措的核心目標(biāo)非常明確，就是降低真實(shí)居住需求的購房門檻和成本。政策的效果正在向市場傳遞。

一些中介店長感受到了這種變化。有門店負(fù)責(zé)人提到，近期外地來看房的客戶明顯多了，深圳在非核心區(qū)域優(yōu)化購房門檻后，釋放了部分新增需求。另一位置業(yè)顧問觀察到，從看房到成交的決策周期在縮短，買賣雙方的價格博弈空間正在收窄。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，住房市場正回歸其本質(zhì)。過去由強(qiáng)烈漲價預(yù)期和概念炒作驅(qū)動的模式已經(jīng)退潮。如今的市場，是由結(jié)婚、生子、換房等實(shí)實(shí)在在的居住需求在推動。這才是健康市場本該有的樣子。

那么，未來的深圳樓市會走向何方？

斷言市場將快速反彈或持續(xù)下行都為時過早。更可能的路徑，是一種“結(jié)構(gòu)性復(fù)蘇”。這意味著市場很難再現(xiàn)普漲行情，但分化將成為常態(tài)。

核心地段的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因其稀缺性，依然能獲得高凈值人群的青睞。而占據(jù)市場交易主流的普通住宅，其價格將與地段、產(chǎn)品、配套所呈現(xiàn)的居住價值緊密掛鉤。

對于普通的購房者而言，新的市場環(huán)境也提出了新的思考題。試圖精準(zhǔn)抄底變得既困難又無太大意義。更務(wù)實(shí)的做法，是重新審視自身的核心需求：通勤時間能否接受？社區(qū)環(huán)境是否宜居？未來幾年的家庭計劃是什么？房子的資產(chǎn)屬性依然存在，但其居住屬性必須被置于首位。

深圳市房地產(chǎn)和城市建設(shè)發(fā)展研究中心主任李妍認(rèn)為，隨著各項(xiàng)支持政策進(jìn)一步落地，市場預(yù)期有望走向平穩(wěn)。

是的，當(dāng)下深圳樓市的所謂“撕裂感”，實(shí)質(zhì)是一場深刻的價值重估。它擠出了投機(jī)的水分，讓真實(shí)的需求浮出水面。

這個過程或許會伴隨價格的波動與市場的迷茫，但它最終導(dǎo)向的，是一個更健康、更透明、更專注于“讓人住得好”的市場。這不僅是深圳樓市的出路，更是所有參與者——從開發(fā)者到居住者——都需要共同面對的新起點(diǎn)。