“我們就是要和宋莊掰掰手腕！”

這是上周踩盤，置業(yè)顧問給出的霸氣回應(yīng)。

今天要聊的這個板塊能不能吊打宋莊，我會碼字說說看法，最后說說結(jié)論，但可以確定的是通州臨鐵3萬+的第四代好房子要來了。

這個地方叫張家灣，最近兩次上新聞，一次是因為大集（這個跟普法有關(guān)，與樓市無關(guān)，就不說了），另一次則是城市副中心官v發(fā)布的消息，法拉利在全球布局的第三家主題樂園將落子通州，灣里還會同步建設(shè)高端品牌酒店，加上現(xiàn)有北京最大規(guī)模奧萊，環(huán)球交通樞紐，首旅集團總部入駐，未來將形成一個具備完整豐富度假功能的文旅區(qū)。

當(dāng)然，也要理性看待這些規(guī)劃消息，網(wǎng)上也有媒體表示，長期看，通州文旅公園眾多，未來三年內(nèi)幾大主題公園和周邊商業(yè)的資金運轉(zhuǎn)和運營狀況將是關(guān)鍵。

另外有些朋友會問，這么多規(guī)劃，是不是利好房價啊？我認為沒有直接關(guān)聯(lián)的，參考上海迪士尼，廣州長隆，包括北京環(huán)球影城等，國內(nèi)的主題樂園，游樂場所往往放在偏遠地區(qū)或郊區(qū)新城，好的是帶動新城發(fā)展，增加就業(yè)，促進經(jīng)濟；缺點是文旅對于購房群體來說吸引力有限，畢竟捫心自問，你愿意住在游客多，吃飯貴，假期開車擁堵的地方嗎？

所以對于張家灣來說，這些規(guī)劃利好區(qū)域的發(fā)展，帶來更多的配套，住在這的人享受到生活便捷度會越來越好，但受制于自身地理位置，他的受眾我認為更多就是本地改善和職住需求，外溢需求也可能有，比如近市區(qū)東邊上班的，想300萬買個地鐵新盤，還是三居，這種需求朝陽買不到房子，通州之前能買到，但項目少，且都沒有地鐵。

再來說說今天的主角，北投棲澐灣，地處通州東六環(huán)外張家灣鎮(zhèn)，其實是一個1992年設(shè)立的工業(yè)開發(fā)區(qū)，開車掃了一眼周邊的公司，有家裝家飾，建筑科創(chuàng)，涉及咨詢，化工等等行業(yè)，居民樓不多，有點城鄉(xiāng)小鎮(zhèn)的感覺，這里還有北京最大規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)社區(qū)之一太玉園。

即將入市的第四代好房子北投棲澐灣位于規(guī)劃中的m101張家灣站西側(cè)，共分東西兩個地塊，首期入市的西地塊步行到地鐵約558米，后入市的東地塊約370米，一期預(yù)計2027年開通，途經(jīng)站全部在通州區(qū)域內(nèi)，二期還有北延計劃，和朝陽東壩接駁。

另外，樓盤往西5公里車程可以千萬花莊站換乘7號線和八通線，這兩條線路可以通往市區(qū)。

從圖中可以發(fā)現(xiàn)，這個樓盤到城市副中心交通樞紐5站，車程8公里，到城市綠心公園1.4公里，也意味著就到了通州副中心三大地標，藝術(shù)中心、城市圖書館和大運河博物館，到環(huán)球影城7.6公里。

項目周邊城市界面現(xiàn)狀一般，比較熱鬧，看著繁華點的生活配套多集中在張鳳路兩側(cè)，以小型超市，飯館，銀行為主，可以步行到達，到樓盤1000米內(nèi)還有張家灣中心小學(xué)，張家灣中學(xué)，（樓盤東側(cè)還有9年一貫制教育用地規(guī)劃），通州運通中醫(yī)院等配套。

如果去大商場，三甲醫(yī)院，灣里奧萊車程5公里，萬象匯8.2公里，三級醫(yī)院有通州婦幼約7公里，到潞河，東直門醫(yī)院10公里，到友誼安貞潞河12公里。

介紹完區(qū)域和配套，再說說項目的基本信息。

首次入市為西地塊，12棟樓，478戶，其中11棟8-11層洋房，1棟15層小高層，小高層位于小區(qū)最北側(cè)樓棟，洋房1梯2戶，小高層2梯2戶，車位比1:1.2，層高3米，帶裝修交付。

開發(fā)為北投集團，又叫北京城市副中心投資建設(shè)集團有限公司，國企，主要負責(zé)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)和房地產(chǎn)開發(fā)等領(lǐng)域。

項目戶型面積為79平和89平兩面寬三居，107平和110平三面寬3居，125平和140平四葉草四居，總價300萬左右就能上車，整體得房率在90%左右。

主力戶型為89-107的3居，89平3居室目前同面積段兩面寬戶型的最新迭代產(chǎn)品，客廳4米面寬，側(cè)面飄窗贈送，主臥設(shè)備平臺，因為高贈送，北側(cè)可以有一間11平的臥室，整個空間尺度變大了（想獲取這個項目完整戶型圖資料，預(yù)約看房，可私信jiayefangtan22，備注“找小白”）。

這個樓盤做的較好的是無論79平小面積，還是140的大四居，全部為南北通透，全明戶型。

另外小區(qū)也融入了，時下新盤最新設(shè)計，酒店落客區(qū)，方便打車的朋友出行歸家；同時設(shè)置了下沉?xí)?，會有一些文化，健身，休閑等功能；還在院內(nèi)為老人孩子貼心設(shè)置了戶外洗手池。

目前項目還沒公布開盤價格，周邊二手房小區(qū)很少，離樓盤近一點的芳草園為90年代老社區(qū)單價2萬+，也沒法參考，從項目現(xiàn)場宣講來看，對標更多的是宋莊新盤，目前宋莊新盤售價32000-40000的都有，次新二手金地29000，考慮到張家灣有地鐵，我個人認為如果定價在30000-35000，當(dāng)下來看，可能會更合理一些。

最后說說，我為什么覺得這里吊打宋莊。

第一，從交通來看，宋莊無地鐵規(guī)劃，張家灣3年左右入住后，m101是可以等等的，且10-15分鐘車程可以換乘通往市區(qū)的八通線和7號線，從二手房流通的角度，能接受更多商圈的職住需求。

第二，如上文所述，北京300萬地鐵三居，還得是新房，四代住宅，東邊選擇極少，不排除后面還有新地能達到，但如果當(dāng)下買房，確實不好選，這一點是棲澐灣的優(yōu)勢。

第三，同樣是副中心概念樓盤，宋莊到副中心10公里，張家灣8公里，從距離上看，反而張家灣更近一些，而且將來有地體直達。

當(dāng)然也要說說項目不足，對于追求品牌物業(yè)和精裝裝標的購房人來說，可能該項目略有欠缺，但其實現(xiàn)在市面上其他非豪宅項目普遍裝標1000出頭，如果開發(fā)商讓步價格，你自己通過后期重裝，我覺得也不是不行，畢竟棲澐頌底子還是四代好房子的產(chǎn)品。

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