這幾年，西安的住宅地塊容積率在逐步的降低，這是很明顯的一個趨勢。

但即使如此，容積率能夠在2.0以下的住宅地塊也是少之又少。

這個時候，一旦有低容積率項目入市，必將引發(fā)業(yè)內(nèi)、購房者的關(guān)注。

曲江二期，繼今年中鐵置業(yè)摘得的1.7容積率地塊之后，在附近又曝出了一宗容積率1.2-1.7的住宅地塊！

周邊成熟的配套，再加上超低的容積率，準(zhǔn)備在西安拿地的開發(fā)商，可以緊盯這塊地了！

01

曲江二期曝出容積率1.2-1.7住宅地塊

2025年12月17日，曲江新區(qū)官網(wǎng)發(fā)布了《曲江新區(qū)QJ-05-21-02地塊實施詳細(xì)規(guī)劃及QJ8-9-39宗地規(guī)劃條件公示》。

此次發(fā)布規(guī)劃條件的這塊地，位置在公田四路與春臨四路交匯處西南角，土地面積30.0075畝，土地性質(zhì)為住宅用地，容積率1.2-1.7，建筑密度不大于28%，綠地率不小于35%，地上建面24006㎡-34000㎡。

雖然這塊地的體量不大，但是其位置、低容積率，已經(jīng)決定了這塊地的價值。

從這塊地所處的區(qū)域來看，屬于曲江二期。

曲江二期在十年前的時候曾經(jīng)迎來過一波開發(fā)熱潮，當(dāng)時保利、萬科、中海、金輝、天地源、招商蛇口、金地等房企同一時間在曲江二期有項目開發(fā)。

因此，經(jīng)過十幾年開發(fā)之后，如今的曲江二期已經(jīng)成熟，包括教育、地鐵、商業(yè)等配套均已經(jīng)兌現(xiàn)。

當(dāng)然，十年前的大規(guī)模開發(fā)，也意味著曲江二期如今可供開發(fā)的住宅地塊已經(jīng)越來越少。

在近5年時間里，南三環(huán)以南、雁塔南路以東、西康高速以西、航天大道以北的整個曲江二期僅供應(yīng)了4宗住宅用地，并且都是今年供應(yīng)。這4宗住宅用地，成交了3宗，中鐵置業(yè)拿下了2宗，另外一宗緊鄰西康高速的小幅地塊就是前幾天規(guī)劃剛剛公示的曲江御府。

目前整個曲江二期唯一一個已亮相的新盤，就是中鐵云岫曲江。

從這個角度，可以看出曲江二期住宅地塊的稀缺性。

而此次公示規(guī)劃的這塊地，位置可以說是非常好。這塊地的北側(cè)、南側(cè)、西側(cè)目前均是公園，東側(cè)是曲江電競產(chǎn)業(yè)園，其所擁有的視野優(yōu)勢可以想象，在家門口就可以擁有區(qū)域級的體育場館、足球場。

同時，這塊地的東南側(cè)一路之隔就是曲江競技中心。

擁有10415座的曲江競技中心，已經(jīng)成為大型體育賽事、文娛活動的舉辦地，先后舉辦了男排巴黎奧運(yùn)會資格賽、2024世界斯諾克·西安大獎賽、胡彥斌2025「是一場煙火?剎那」巡回演唱會、竇靖童西安演唱會、趙傳2024巡回演唱會等。

除了公園環(huán)繞、城市級的場館曲江競技中心之外，這塊地的周邊還分布著多所學(xué)校。曲江三小、曲江三小東校區(qū)、曲江三中、曲江二中等，均位于周邊。

從容積率的角度來講，這塊地的容積率僅有1.2-1.7，整個2025年西安僅供應(yīng)了3宗容積率2.0以下的地塊，最低容積率1.7，超低的容積率進(jìn)一步提升了地塊的價值與稀缺性！

規(guī)劃已經(jīng)公示，接下來就會進(jìn)入到供地環(huán)節(jié)，準(zhǔn)備在西安拿地的開發(fā)商，可以緊盯了。

02

西安還有哪些項目容積率2.0以下？

在十年前的時候，西安市場上的住宅項目以城改項目為主， 因此當(dāng)時的項目容積率普遍在3.0以上，3.5左右的容積率最為普遍。

當(dāng)時很多外阜房企進(jìn)入西安之后，都很難理解西安的住宅容積率為何那么高。

后來，西安除了歷史遺留的城改項目之外，新供應(yīng)的凈地，容積率開始逐步下調(diào)。從前幾年的普遍在2.8左右，到這兩年的2.5成為主流，如今2.0容積率的地塊也已經(jīng)陸續(xù)出現(xiàn)。

但在這個過程中，雖然西安的住宅容積率已經(jīng)降低了很多，但2.0以下容積率的地塊依然少之又少。

目前，西安市場上在售項目中容積率最低的是曲江九曲松間，容積率只有1.3，打造的是約313-522㎡的疊拼產(chǎn)品，售價“5萬+”。

今年新供應(yīng)的2宗容積率2.0以下地塊項目中鐵云岫曲江、華潤置地璽宸上院，容積率分別為1.7、1.8，屬于高端盤，售價在3萬多。

售價比較低的是位于秦漢新城渭北片區(qū)的萬科理想城，DK25容積率1.9，規(guī)劃的是96-143㎡的洋房，售價1萬出頭。

而已供地未入市的項目中，最大的驚喜當(dāng)屬秦漢中學(xué)西側(cè)的秦源里，容積率只用到1.09，規(guī)劃的是一個純合院項目，這在西安是唯一，也會成為西安住宅項目中容積率最低的項目。

其它項目，容積率2.0以下的還有航天基地的金地云璽臺、灃東的湖光雲(yún)廬，容積率分別為1.96、1.36，前者是高層、小高層產(chǎn)品，后者是純疊拼產(chǎn)品。

西安已經(jīng)公示規(guī)劃條件、待供應(yīng)的住宅地塊中，除了此次公示的曲江二期地塊之外，有2宗地值得關(guān)注。

一宗是曲江第一學(xué)校北側(cè)的兩宗地，今年10月底公示的規(guī)劃，23.921畝+37.344畝，容積率僅有1.2，這或?qū)⒊蔀橹鞒菂^(qū)目前已知容積率最低的地塊。這個地塊去年已經(jīng)出現(xiàn)在曲江的供地計劃中，但截止目前尚未供地。

一宗是航天基地招商華宇長安璽、融創(chuàng)攬月府六期南側(cè)99.614畝地塊，容積率1.2-1.46，近百畝的體量+地勢較高+教育資源，這個地塊也具備打造豪宅。（相關(guān)閱讀：《百畝體量、容積率1.2-1.46！西安低密地塊整裝待發(fā)！》）

從目前來講，1.5、1.7容積率的地塊更多只能規(guī)劃成小高層+疊拼/洋房“高低配”，規(guī)劃純洋房或者純疊拼會出現(xiàn)樓間距非常��；1.3左右容積率的地塊，能規(guī)劃成真正意義上的純疊拼類產(chǎn)品。而要想出現(xiàn)純合院，容積率得降低至1.0。

西安的豪宅市場，現(xiàn)在不缺大平層，缺的是真正的低密產(chǎn)品。西安現(xiàn)在也需要的是真正的低密地塊，能夠讓開發(fā)商真正做出有天有地的院落產(chǎn)品，而不僅僅是“空中院落”！