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問答454期

問：聽房哥勸少虧好幾萬，金地長纓賦，旁邊建愛知分校，值得入嗎？

答：即便是市場上行時(shí)期，大話南門這種高密度，城改的塔樓都不值得長期持有，但地段確實(shí)好，人流量大，出租也不愁租戶，租金不高而已，同理還有周邊的中貿(mào)廣場。

而幸福林帶區(qū)域，15000+價(jià)位段，目前可選的有金茂幸福曉棠，中建悅廬幸福序，金地長纓賦三家。

（幸福林帶實(shí)景）

熱度，產(chǎn)品實(shí)力，位置最均衡的是金茂，地鐵，商業(yè)，公園配套一應(yīng)俱全，戶型設(shè)計(jì)，下沉?xí)芪?，價(jià)格也適中，更重要的是金茂過往豪宅履歷，有很強(qiáng)的交付兌現(xiàn)保證，金茂仍是這個(gè)片區(qū)的首選。

其次是中建悅廬幸福序，區(qū)域內(nèi)更早一批的三代宅，贈(zèng)送吃虧，但品牌，產(chǎn)品，實(shí)景呈現(xiàn)，交付能力也是不錯(cuò)的，且小區(qū)百畝大盤，體量占優(yōu)，不喜歡四代宅的可以看中建。

金地的弱項(xiàng)是代建和位置，核心賣點(diǎn)除了高贈(zèng)送，戶型更新外，還有旁邊在建的愛知中學(xué)幸福校區(qū)，按照施工周期，竣工在2027年5月底。

有愛知，更多是錦上添花，長纓賦除了產(chǎn)品的創(chuàng)新和高贈(zèng)送外，還要有價(jià)格優(yōu)勢，才能跑贏金茂和中建。

當(dāng)下的新建學(xué)校，保持錦上添花心態(tài)最好，別指望它能雪中送炭！

問：曲江金地世家風(fēng)華洋房現(xiàn)在能看嗎，掛牌價(jià)貴，還能下降嗎？

答：和 世家風(fēng)華類似的小區(qū)還有一個(gè)，就是西部大道的融創(chuàng)西安宸院，由于周邊高層太多，又靠近高新，需求旺盛，洋房非常稀缺，價(jià)格常年高企。

這邊的金地也是一樣的，因?yàn)榍诟邔犹?，次新洋房太少，?dǎo)致二手價(jià)格降不下來。

（金地世家風(fēng)華掛牌價(jià)，來源：貝殼）

但二手房逆市無人可以避免，曲江二期有洋房的不止 世家風(fēng)華，南湖藝境、香都東岸，大華公園世家也都有洋房，不僅二手房，旁邊新房中鐵云岫曲江也是洋房。

接下來運(yùn)動(dòng)公園還有約30畝住宅供應(yīng)，南北雙公園包圍，也是洋房，所以曲江二期住，不要有洋房焦慮。

（曲江新增低密住宅地，來源：雁翔路）

同時(shí)，在曲江的后花園，航天新城，一條四號(hào)線相連，也有不少洋房，小高的二手房，選擇余地很大。

所以，金地世家風(fēng)華的洋房，這個(gè)價(jià)位確實(shí)有點(diǎn)貴，并不急于入手，新產(chǎn)品層出不窮，現(xiàn)金在手，就有主動(dòng)權(quán)。

問：西萬路萬熙天地次新房，收房租3600元，不用錢有必要賣嗎？

答：2020年買房的，因?yàn)閾u號(hào)，所以沒有太多選擇權(quán)，在品牌，戶型，小區(qū)環(huán)境上比較將就，入手價(jià)格也高，如果不自住，要么抗過周期，要么認(rèn)輸立場，萬熙天地沒跌太多，且租金穩(wěn)定，主要還是距離高新近，有持續(xù)的租房需求。

但二手市場里，競爭也相當(dāng)激烈，西部大道的新房門檻也是15000+，二手房更有融創(chuàng)，金地，萬科，海亮，碧桂園一大堆，天地源在這個(gè)地方，二手房缺乏明確的賣點(diǎn)。

要選房，先問房，要賣房，先聊房，市場泥沙俱下，和房哥聊聊，補(bǔ)全信息差，不再走彎路。

（一對(duì)一私聊房哥答疑）

四年以后，即便市場回暖，占據(jù)二手房優(yōu)勢的，也是次新房的金地中央公園，中海錦業(yè)元晟，萬熙天地因?yàn)楸旧硖^普通，不具備競爭優(yōu)勢。

至于2030年同通脹后出手，完全是臆測了，庫存多久去完，通縮持續(xù)多久，收入何時(shí)回升，都是不確定的，收租不是長久之計(jì)，尤其是不能覆蓋房貸的情況下。

問：保利天悅最近適合買入嗎，還是再等一年半載？

答：關(guān)注保利，你是喜歡它的房子，還是其他需求，如果是前者，大可不必，保利從二手單價(jià)3萬+，到如今的小面積2萬+出頭，才用了幾年。

（天悅二期掛牌價(jià)，來源：貝殼）

尤其是周邊天地源，綠城，越秀新房面世后，直接打擊二手價(jià)格，比如，同屬于軟東，綠城海棠三章的二手也不過20000+出頭，買新不買舊，地段上沒有本質(zhì)區(qū)別。

如果是沖著求學(xué)，同區(qū)域內(nèi)還有金泰新理城、國賓中央?yún)^(qū)、萬科翡翠國賓，高新尚品，跨區(qū)域的還有中海學(xué)仕里，中建悅廬，招商云墨等。

當(dāng)下，保利天悅的二手房價(jià)格已經(jīng)開始回調(diào)，花無百日紅，人無再少年，等軟東一系列次新房交付后，保利的成交壓力更大，所以最近買入是圖什么呢？

問：香都東岸116㎡小高層，160萬可以入手嗎？

答：目前貝殼上，香都東岸掛牌房源139套，以27層大高居多，單價(jià)在15000+左右，而11層，8層的小高，類洋房，普遍還在20000+以上。

這也符合曲江的房價(jià)現(xiàn)狀，密度越低，戶型越大，總價(jià)越高，反而剛需高層，價(jià)格回調(diào)的更多。

繼續(xù)等，價(jià)格還能談，畢竟周邊招商，金地，金輝，中海，天地源同類型的小面積二手房太多了，對(duì)一手房東而言，當(dāng)年都是單價(jià)5000+出頭買入，怎么賣也不會(huì)虧，真正2021年高點(diǎn)接盤的，該賣的也早賣了。

作為成熟住宅區(qū)，曲江二期的價(jià)格已接近穩(wěn)定，住在這里，家門口的公園，學(xué)校，商業(yè)也都齊全，當(dāng)下是一個(gè)剛需入場的好時(shí)機(jī)。

剛需買房，不要想著能搶到最低點(diǎn)，所謂抄底是偽命題，普通人沒有誰頻繁賣房，五年前這里供應(yīng)也有限，能在這里的都是自住，房價(jià)的水分并沒有那么高。

問：合能公館二期小三室，非自住不滿二，糾結(jié)要不要賣掉？

答：現(xiàn)在能有糾結(jié)的機(jī)會(huì)，要感謝你買的早，入手門檻不高，如果是2020年后，現(xiàn)在只有賣房離場的果斷，越是剛需，越要懂得知足常樂，不要把所以熱情和失望都寄托在房子了。

從小區(qū)看，即便在長安區(qū)，合能公館的存在感都是很弱的，老大哥萬科城價(jià)格一路往下走，還有雅居樂勃朗峰，悅美國際，都比合能的小區(qū)品質(zhì)高，能買這里，就是沖著便宜。

當(dāng)年100萬買入，如今100萬還能賣掉，又是非常普通，肉眼可見貶值的小區(qū)，留著干什么？

去附近萬科，雅居樂小區(qū)看看，什么樣品質(zhì)的小區(qū)能賣多錢，心里要有點(diǎn)譜，買的早是優(yōu)勢，但賣的晚就是自己認(rèn)知不夠了。

很多時(shí)候想不明白，換個(gè)買家立場，同樣預(yù)算在長安區(qū)看房，如果不是因?yàn)楹夏鼙阋?，我為什么不買萬科？

問：中建悅廬和中海學(xué)仕里的小戶型，底是多少？

答：圍繞31小，11初，周邊已經(jīng)交房的有中海，中建，中天，碧桂園，以及昨天剛交付的招商，最后剩一個(gè)越秀鐵建樽樾，是143㎡起步的改善。

有大量小面積的，有且只有中海，招商和中建，目前成交最多的是學(xué)仕里，小區(qū)普普通通，但交房時(shí)間早，搶占時(shí)間優(yōu)勢，其次是中建，小區(qū)檔次相比中海有提升，但六月剛交付，這兩個(gè)都是三代住宅。

剛剛交房的是招商云墨，交付品質(zhì)最高，也是仁村第一個(gè)四代住宅，小面積房源也不少。

對(duì)上述三個(gè)小區(qū)而言，中海和中建業(yè)主的入手門檻都高，且非自住需求的很多，賣房離場的人不少，招商面世時(shí)，整個(gè)高新CID已有下行行情，買云墨的反而很多人是自用，購買目的不同，對(duì)二手房價(jià)預(yù)期也不同。

目前，中海學(xué)仕里，小面積毛坯空房，門檻在24000+左右，中建悅廬同樣的，門檻在24000+，關(guān)注和成交熱度還不錯(cuò)，短期再跌的可能性有限。

（學(xué)仕里二期掛牌價(jià)，來源：貝殼）

書包驅(qū)動(dòng)，目前熱門的也就三十一小，十一初，三初，四校，以及周邊房子更老的高新實(shí)驗(yàn)，逸翠園中學(xué)等，能買仁村，對(duì)房子品質(zhì)要求會(huì)更高，對(duì)價(jià)格的接受度也高，24000+單價(jià)，250萬總價(jià)，家長還是認(rèn)的。

問：老土門人，工作在附近，銅雀臺(tái)還有房，能看嗎？

答：深處二環(huán)老城區(qū)，就地?fù)Q房的選擇確實(shí)太小，之前的富力開遠(yuǎn)城、華發(fā)利君都薈城央賣的不錯(cuò)，都證明了土門人對(duì)新房的稀罕程度。

銅雀臺(tái)（ 現(xiàn)備字第X2024066號(hào) 備案名：生力小區(qū) 推廣名銅雀臺(tái) 開發(fā)商：陜西海天制藥有限公司 ）的位置就在土門街心花園對(duì)面。

最大的優(yōu)勢是濃郁的煙火氣息與便捷的交通，由于周邊都是家屬院，老社區(qū)，各類底商配套非常完善，同時(shí)樓下就是華潤萬家，地鐵8號(hào)線土門站，生活便利度很高。

目前小區(qū)已是現(xiàn)房，在售建面約90-155㎡高層，單價(jià)9888元/㎡的起步門檻，小區(qū)已經(jīng)有不少業(yè)主入住，能買這里的，基本都是土門及城西的老居民，不愿意挪窩，同時(shí)周邊有沒有什么好房子可選。

既然是現(xiàn)房，選好戶型，樓層，留意采光，噪音影響，最關(guān)鍵的是土門的煙火氣是不是你的菜，實(shí)地可以感受一下。

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作者：Kikyo

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