2025年10月《“十五五”規(guī)劃建議》正式發(fā)布，重申“堅(jiān)持以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心”，并在實(shí)施路徑上明確“堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需這個(gè)戰(zhàn)略基點(diǎn)，堅(jiān)持惠民生與促消費(fèi)、投資于物與投資于人緊密結(jié)合，以新需求引領(lǐng)新供給，以新供給創(chuàng)造新需求，促進(jìn)消費(fèi)與投資、供給與需求良性互動(dòng)，增強(qiáng)國(guó)內(nèi)大循環(huán)內(nèi)生動(dòng)力和可靠性”。

房地產(chǎn)行業(yè)既關(guān)聯(lián)消費(fèi)，又是投資的重要領(lǐng)域，是擴(kuò)內(nèi)需重要抓手?？v觀全球主要發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體，即便經(jīng)歷上百年發(fā)展，房地產(chǎn)也仍是經(jīng)濟(jì)的重要支柱。近年來，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了深度調(diào)整，增加值占GDP比重從2020年的8.3%回落至2024年的6.3%。但房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)眾多，除開發(fā)建設(shè)外，還涵蓋經(jīng)營(yíng)、服務(wù)等多個(gè)環(huán)節(jié)，消費(fèi)潛能依然巨大。《建議》提出“推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展”，為行業(yè)轉(zhuǎn)型指明了方向?？傮w來看，“十五五”期間，房地產(chǎn)行業(yè)仍有望繼續(xù)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)作用，在擴(kuò)大內(nèi)需中承擔(dān)重要角色。

為測(cè)算“十五五”期間我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的增量開發(fā)空間，本報(bào)告從居民住房需求視角進(jìn)行分析。一般而言，住房需求主要源于以下三方面：1）新增城鎮(zhèn)人口帶來的住房需求，這也是過去我國(guó)快速城鎮(zhèn)化階段支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)張的核心動(dòng)力；2）生活水平提升催生的改善性需求，本報(bào)告通過城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積增加趨勢(shì)來評(píng)估這一因素的潛在影響；3）拆遷改造帶來的住房需求，在“十三五”大規(guī)模棚改貨幣化安置階段，該因素曾是推動(dòng)市場(chǎng)較快發(fā)展的重要支持，但隨著城市發(fā)展從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效階段，拆遷改造帶來的住房需求預(yù)計(jì)將回落，但其仍將為房地產(chǎn)發(fā)展提供一定支持。

需求結(jié)構(gòu)：新增城鎮(zhèn)人口帶來的住房需求繼續(xù)支撐市場(chǎng)，改善性住房需求逐漸成為核心引擎，拆遷改造需求預(yù)計(jì)保持一定規(guī)模

圖：全國(guó)新建商品房銷售面積與城鎮(zhèn)人口對(duì)比

注：近兩年國(guó)家統(tǒng)計(jì)局對(duì)房地產(chǎn)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行了修正，本報(bào)告采用最新修訂數(shù)據(jù)進(jìn)行分析

數(shù)據(jù)來源：各城市統(tǒng)計(jì)局，中指數(shù)據(jù)CREIS

從行業(yè)發(fā)展階段來看，1998-2021年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了市場(chǎng)化初期、快速發(fā)展期、市場(chǎng)繁榮期、市場(chǎng)平穩(wěn)期等不同發(fā)展階段，新房銷售規(guī)模從1998年的1.2億平方米，升至2021年的16.1億平方米，創(chuàng)歷史新高，23年間年均增長(zhǎng)超10%。而隨著全國(guó)人口開始下降、城鎮(zhèn)化放緩、預(yù)期減弱，近幾年房地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入新的發(fā)展階段。

展望未來五年，盡管新房市場(chǎng)總量峰值已過，但全國(guó)每年新增城鎮(zhèn)人口規(guī)模仍較為龐大，人口持續(xù)流入的高能級(jí)城市市場(chǎng)仍具潛力。同時(shí)，隨著生活水平的不斷提高，居民改善性住房需求尚未得到滿足?？傮w來看，剛需和改善性住房需求仍有空間，但城市與區(qū)域之間分化或?qū)⑦M(jìn)一步加劇。

根據(jù)中指測(cè)算，“十五五”時(shí)期全國(guó)城鎮(zhèn)住房需求總量約為49.8億平米。對(duì)應(yīng)住房供給端，除市場(chǎng)化的商品住宅外，保障性住房及多套房業(yè)主出售非自住房產(chǎn)等也會(huì)消化部分增量需求。綜合按照70%-80%的轉(zhuǎn)化比例，未來五年新建商品住宅銷售面積年均預(yù)計(jì)為7-8億平米。從住房需求構(gòu)成來看：1）新增城鎮(zhèn)人口帶來的住房需求，假設(shè)未來五年我國(guó)總?cè)丝诿磕隃p少約0.25%，城鎮(zhèn)化率年均提升0.7個(gè)百分點(diǎn)，則五年城鎮(zhèn)人口增加約3650萬(wàn)人，帶動(dòng)住房需求增加16.1億平米。2）生活水平提升催生的改善性需求，按照五年累計(jì)增加2.1平米計(jì)算，“十五五”末我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積將達(dá)到45平米，帶動(dòng)住房需求增量20.3億平米，占總需求比例約四成，是未來住房消費(fèi)的核心增長(zhǎng)點(diǎn)。3）拆遷改造帶來的住房需求，預(yù)計(jì)未來五年拆改需求約13.4億平米。

值得關(guān)注的是，2025年新房銷售規(guī)模已降至中樞水平，但當(dāng)前住房需求特征已由“剛需”驅(qū)動(dòng)轉(zhuǎn)為“改善”主導(dǎo)。相比剛需購(gòu)房者，改善性需求購(gòu)房決策更易受收入預(yù)期和市場(chǎng)前景影響。短期房地產(chǎn)銷售量?jī)r(jià)仍有一定壓力，而隨著市場(chǎng)庫(kù)存逐步回落，配合社會(huì)預(yù)期修復(fù)，“十五五”中后期房地產(chǎn)有望逐步走出低迷階段。