本月廣州產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)買賣市場進(jìn)入年終沖刺階段，前半月產(chǎn)業(yè)相關(guān)用地成交占比達(dá)32%。在這片繁榮背后，土地成交價格卻呈現(xiàn)鮮明對比：核心區(qū)域天河金融城東區(qū)兼容商業(yè)用地起拍樓面價達(dá)4.08萬元/㎡，而黃埔區(qū)工業(yè)用地成交樓面價僅為479元/㎡。

這種價格分化格局凸顯了廣州產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已形成明顯的價值梯隊(duì)。底價成交成為市場主流，但核心區(qū)域產(chǎn)業(yè)用地價值依然堅(jiān)挺，成為國企及實(shí)力企業(yè)的重點(diǎn)布局區(qū)域。

01 市場現(xiàn)象：底價成交為主與價格分化加劇

2025年12月，廣州產(chǎn)業(yè)用地市場呈現(xiàn)出量升價穩(wěn)的態(tài)勢。從成交價格來看，本月產(chǎn)業(yè)用地成交以底價成交為主流。

黃埔區(qū)工業(yè)用地由知識城產(chǎn)業(yè)園發(fā)展集團(tuán)以底價8381萬元競得，南沙區(qū)靈山島兩宗含商務(wù)用地的地塊均被南投地產(chǎn)底價拿下。 這些交易反映出當(dāng)前市場的一個顯著特點(diǎn)：盡管產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)放量，但市場參與者的出價趨于謹(jǐn)慎。

與此形成鮮明對比的是核心區(qū)域產(chǎn)業(yè)用地價值的堅(jiān)挺。天河金融城東區(qū)等重點(diǎn)規(guī)劃商務(wù)區(qū)的兼容商業(yè)用地起拍樓面價達(dá)4.08萬元/㎡，雖然同樣以底價成交，但這一價格水平反映了市場對核心區(qū)位產(chǎn)業(yè)配套價值的高度認(rèn)可。

產(chǎn)業(yè)用地成交均價呈現(xiàn)“核心區(qū)高企、外圍區(qū)平穩(wěn)”的分化態(tài)勢，工業(yè)用地樓面價普遍集中在400-600元/㎡區(qū)間。

02 區(qū)域解析：核心區(qū)與外圍區(qū)的二元格局

廣州產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場已形成明顯的區(qū)域分化格局。天河、黃埔等中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)用地以“存量提質(zhì)+兼容開發(fā)”為主，買賣市場聚焦高價值稀缺地塊。

核心區(qū)域的土地價值支撐來自多方面。產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)成熟、配套完善是核心地塊價值堅(jiān)挺的關(guān)鍵因素。 以天河金融城東區(qū)為例，該區(qū)域通過連片開發(fā)模式，推出產(chǎn)業(yè)兼容居住、商業(yè)的綜合地塊，正推動從單純產(chǎn)業(yè)集聚向職住平衡轉(zhuǎn)型。

黃埔區(qū)則依托知識城等產(chǎn)業(yè)高地，由園區(qū)發(fā)展集團(tuán)定向拿地開發(fā)專業(yè)化產(chǎn)業(yè)載體，土地成交與半導(dǎo)體、人工智能等主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃深度綁定。

外圍區(qū)域走“政策引導(dǎo)供應(yīng)，城投托底成交”路徑。 南沙、增城等外圍區(qū)域以新增供應(yīng)為主，依托政策紅利吸引投資。

南沙區(qū)靈山島通過推出多宗產(chǎn)業(yè)兼容商務(wù)、居住的綜合用地，完善明珠灣商務(wù)區(qū)配套，由地方國企兜底拿地推動片區(qū)開發(fā)。

增城區(qū)則通過地塊置換等方式吸引本土產(chǎn)業(yè)資本參與，降低土地出讓難度。 這些區(qū)域目前仍處于“筑巢引鳳”的前期開發(fā)階段，土地價格相對較低。

03 價格驅(qū)動：價值支撐與影響因素分析

產(chǎn)業(yè)用地價格差異背后是多重因素的共同作用。區(qū)位價值與產(chǎn)業(yè)定位是決定產(chǎn)業(yè)地價的首要因素。核心區(qū)域土地稀缺性強(qiáng)，加之產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)成熟，自然推高地價。

政策導(dǎo)向?qū)Φ貎r形成機(jī)制產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。2025年廣州市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)的《廣州市控制性詳細(xì)規(guī)劃局部調(diào)整和技術(shù)修正實(shí)施細(xì)則》，通過簡化公益性用地調(diào)整、技術(shù)修正彈性化和審批效率提升三大舉措，加速了舊改項(xiàng)目配套設(shè)施建設(shè)。

拿地主體結(jié)構(gòu)的變化也影響著價格形成。當(dāng)前廣州產(chǎn)業(yè)用地市場呈現(xiàn)“國企為主、新勢力補(bǔ)充”的特征。 國企及地方城投公司仍是產(chǎn)業(yè)用地拿地主力，知識城產(chǎn)業(yè)園發(fā)展集團(tuán)、南沙開發(fā)建設(shè)集團(tuán)等平臺公司通過底價拿地承接重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)載體建設(shè)任務(wù)。

同時，產(chǎn)業(yè)資本成為新興力量，如制造業(yè)民企永輝紙業(yè)旗下公司競得增城荔湖街一宗兼容商業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)用地。 這類企業(yè)多選擇規(guī)模小、密度低的地塊，通過與專業(yè)代建方合作開發(fā)，成為市場新的參與主體。

04 黃埔樣本：產(chǎn)業(yè)多元化的價值穩(wěn)定器

黃埔區(qū)作為廣州產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“壓艙石”，其表現(xiàn)尤為亮眼。2025年第一季度，黃埔區(qū)土地公開出讓領(lǐng)跑全市，累計(jì)公開出讓14宗產(chǎn)業(yè)用地，成交數(shù)量位居全市各區(qū)首位。

這些用地被新能源、集成電路制造、高端裝備制造等戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)企業(yè)競得，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展注入強(qiáng)勁動能。

黃埔區(qū)的穩(wěn)定，源于產(chǎn)業(yè)多元、人口年輕、創(chuàng)新不息。作為廣州實(shí)體經(jīng)濟(jì)主戰(zhàn)場、科技創(chuàng)新主引擎，黃埔區(qū)擁有41個工業(yè)大類中的35個，形成汽車、電子、生物醫(yī)藥等多元產(chǎn)業(yè)體系。

這種產(chǎn)業(yè)多元性，使黃埔不過度依賴單一產(chǎn)業(yè)或房地產(chǎn)，形成“產(chǎn)業(yè)帶動人口，人口支撐房地產(chǎn)”的良性循環(huán)。

在價格表現(xiàn)方面，黃埔區(qū)呈現(xiàn)出介于核心區(qū)與外圍區(qū)之間的中間狀態(tài)。一方面，作為廣州東部產(chǎn)業(yè)重心，黃埔地價明顯高于增城等外圍區(qū)域；另一方面，與天河等核心商務(wù)區(qū)相比，黃埔產(chǎn)業(yè)用地價格更為親民，這種平衡性增強(qiáng)了其市場吸引力。

05 趨勢展望：價格分化格局的延續(xù)與演變

展望12月下旬，產(chǎn)業(yè)用地成交價格將延續(xù)分化格局。核心區(qū)域因稀缺性支撐，兼容產(chǎn)業(yè)配套的用地價格維持高位；外圍區(qū)域工業(yè)用地樓面價仍將穩(wěn)定在較低水平，底價成交仍是主流，難有明顯波動。

“工業(yè)上樓”作為廣東集約用地、推動制造業(yè)升級的重要舉措，正在廣州產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域掀起新一輪變革。 為解決土地資源緊缺問題，黃埔區(qū)創(chuàng)新土地開發(fā)模式，鼓勵“工業(yè)上樓”，支持工業(yè)用地提高容積率，允許普通工業(yè)用地基準(zhǔn)容積率上限可達(dá)3.5-4.0，推動建設(shè)“摩天工廠”。

這種垂直化、集約化的發(fā)展模式，可能對未來產(chǎn)業(yè)用地價格形成機(jī)制產(chǎn)生影響。

政策層面也在持續(xù)調(diào)整。廣州市規(guī)劃和自然資源局2025年新規(guī)簡化了公益性用地調(diào)整程序，允許經(jīng)營性用地轉(zhuǎn)為公益性用地，公益性用地性質(zhì)互換或位置調(diào)整無需增加總建筑面積。 這類政策優(yōu)化有助于提升產(chǎn)業(yè)用地利用效率，間接影響土地價值。

未來隨著“工業(yè)上樓”模式的推廣和產(chǎn)業(yè)用地政策的優(yōu)化，廣州產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)價格分化格局可能進(jìn)一步深化。核心區(qū)域地塊因稀缺性將保持價值堅(jiān)挺，而外圍區(qū)域通過集約化發(fā)展提升單位土地價值，二者差距可能逐步收窄。

對投資者而言，在核心區(qū)尋找存量改造機(jī)會，在外圍區(qū)關(guān)注政策紅利區(qū)域，將成為應(yīng)對價格分化的有效策略。