2025年12月1日，國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳發(fā)布《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目行業(yè)范圍清單（2025 年版）》，這一政策并非孤立出臺(tái)，而是政策持續(xù)推進(jìn)的關(guān)鍵一步：2023 年 3 月證監(jiān)會(huì)首次提出支持消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施 REITs，2024 年《提振消費(fèi)專項(xiàng)行動(dòng)方案》明確文旅領(lǐng)域REITs部署，2025 年清單則正式將四星級(jí)及以上酒店納入獨(dú)立資產(chǎn)類別——至此，酒店業(yè)資產(chǎn)證券化從 “政策吹風(fēng)” 邁入 “實(shí)操落地” 階段。

作為標(biāo)準(zhǔn)化金融工具，酒店REITs不僅能讓沉淀的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)資本，更將重構(gòu)行業(yè)“投資-建設(shè)-運(yùn)營(yíng)-退出-再投資”的全周期閉環(huán)。對(duì)于深陷 “重資產(chǎn)、高負(fù)債、退出難” 困局的酒店業(yè)而言，這既是融資新通道，更是行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的 “催化劑”。

URI觀察到，去年，錦江國(guó)際集團(tuán)就發(fā)行了國(guó)內(nèi)首單酒店資產(chǎn)類REITs產(chǎn)品，將存量酒店物業(yè)資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。通過(guò)出售旗下“時(shí)尚之旅”100%股權(quán)，不僅實(shí)現(xiàn)了資金回籠，還獲得了約4億元的投資收益。拿著這筆錢去開(kāi)新店，實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)擴(kuò)張。

本期，我們就著重來(lái)探討下，酒店業(yè)的REITs，到底怎么回事？

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本質(zhì)揭秘：

REITs到底是“什么玩法”？

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不是上市，卻勝似上市

公募REITs全稱為“公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金”，酒店REITs就是將符合條件的酒店物業(yè)，通過(guò)資產(chǎn)重組、風(fēng)險(xiǎn)隔離等金融操作，轉(zhuǎn)化為可在證券交易所交易的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品。白話說(shuō)，就是“向公眾眾籌盤活酒店資產(chǎn)，按收益分紅”，但與傳統(tǒng)上市有本質(zhì)區(qū)別：

圖源：F金融

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從 “鋼筋混凝土” 到 “流動(dòng)現(xiàn)金”

以10億元投資的五星級(jí)酒店為例，傳統(tǒng)模式下年賺8000萬(wàn)需12年回本，而REITs運(yùn)作流程如下：業(yè)主將酒店資產(chǎn)注入特殊目的載體（SPV）；券商、基金公司將其打包為REITs產(chǎn)品，在交易所公開(kāi)募集；普通投資者以 2 萬(wàn)、5 萬(wàn)、10 萬(wàn)等小額資金認(rèn)購(gòu)，業(yè)主快速回籠80%-90%資金；專業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng)酒店，產(chǎn)生的收益按份額向投資者分紅；業(yè)主用回籠資金投資新項(xiàng)目或優(yōu)化存量資產(chǎn)，形成資本循環(huán)。

圖源：華美酒店顧問(wèn)

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行業(yè)痛點(diǎn)：

酒店為何 “越賺越缺錢”？

中國(guó)酒店業(yè)經(jīng)過(guò)數(shù)十年發(fā)展，已形成龐大存量資產(chǎn)，但傳統(tǒng)模式的弊端日益凸顯：

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痛點(diǎn)1：重資產(chǎn)沉淀的 “枷鎖”

高端酒店單店投資動(dòng)輒數(shù)億甚至數(shù)十億，資金多用于買地、建樓、裝修，一旦投入就成為“固定資產(chǎn)”，流動(dòng)性極差。URI調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，酒店行業(yè)平均投資回收周期長(zhǎng)達(dá) 15-20年，遠(yuǎn)超其他行業(yè)，導(dǎo)致“經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流健康，賬面資金緊張”的普遍現(xiàn)象。

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痛點(diǎn)2：融資渠道的 “狹窄”

酒店融資長(zhǎng)期依賴銀行貸款，屬于債權(quán)融資，不僅利息負(fù)擔(dān)重，還受信貸政策收緊影響。URI調(diào)研發(fā)現(xiàn)，疫情期間近三成酒店因資金鏈斷裂倒閉，幸存者也多面臨“借新還舊”的壓力，而股權(quán)融資渠道對(duì)中小酒店企業(yè)門檻極高。

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痛點(diǎn)3：行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的 “內(nèi)卷”

過(guò)去數(shù)十年“地產(chǎn)驅(qū)動(dòng)”模式下，酒店常作為住宅、商業(yè)綜合體的配套設(shè)施建設(shè)，導(dǎo)致結(jié)構(gòu)性供給過(guò)剩。2013 年后行業(yè)進(jìn)入 “混戰(zhàn)期”，客房過(guò)剩、價(jià)格戰(zhàn)頻發(fā)，企業(yè)凈利潤(rùn)率持續(xù)走低，進(jìn)一步加劇資金困境。而如今，經(jīng)濟(jì)下行，行業(yè)越來(lái)越“卷”。

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政策紅利：

REITs打底帶來(lái)哪些 “改變”？

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對(duì)企業(yè)：三重核心價(jià)值

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對(duì)行業(yè)：三大發(fā)展趨勢(shì)

專業(yè)化分工深化：未來(lái)將形成“資本方（REITs 投資人）+ 運(yùn)營(yíng)方（酒店管理公司）+ 品牌方（酒店集團(tuán)）”的清晰格局，各自聚焦核心能力；

優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)溢價(jià)凸顯：產(chǎn)權(quán)清晰、收益穩(wěn)定的高端酒店將獲得資本追捧，而位置偏僻、經(jīng)營(yíng)慘淡的低效資產(chǎn)將被加速出清，行業(yè)集中度提升；

運(yùn)營(yíng)能力價(jià)值化：REITs以收益法估值，酒店凈營(yíng)業(yè)收入（NOI）直接決定資產(chǎn)價(jià)值，倒逼企業(yè)從“重建設(shè)” 轉(zhuǎn)向 “重運(yùn)營(yíng)”，提升服務(wù)質(zhì)量與盈利能力。

04

準(zhǔn)入門檻：

哪些酒店能 “上車”？

政策對(duì)酒店REITs設(shè)置了嚴(yán)格的“篩選標(biāo)準(zhǔn)”，既包括硬性指標(biāo)，也涵蓋合規(guī)要求：

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硬性指標(biāo)清單:

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特殊情形的 “解決方案”:

對(duì)于暫時(shí)不滿足公募REITs條件的酒店，政策提供了靈活路徑：

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現(xiàn)存挑戰(zhàn)：

REITs落地的“攔路虎”

盡管政策開(kāi)閘，酒店 REITs 大規(guī)模發(fā)展仍面臨多重障礙：

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盈利持續(xù)性的 “考驗(yàn)”

除頭部高端酒店外，行業(yè)整體盈利水平偏低。2024年國(guó)內(nèi)酒店行業(yè)平均凈利潤(rùn)率不足5%，部分中高端酒店甚至低于3%，難以滿足“未來(lái)3年凈現(xiàn)金流分派率≥4%”的要求。需通過(guò)“酒店+文旅”“酒店+會(huì)展”“酒店+長(zhǎng)租公寓”等業(yè)態(tài)融合，提升收入穩(wěn)定性。

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資產(chǎn)估值的 “難題”

酒店估值受多重因素影響，易引發(fā)分歧：

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配套體系的 “短板”

法律監(jiān)管：REITs 專項(xiàng)立法尚未出臺(tái)，監(jiān)管規(guī)則仍在動(dòng)態(tài)調(diào)整，資產(chǎn)重組、信息披露等環(huán)節(jié)缺乏明確指引；

人才缺口：既懂酒店運(yùn)營(yíng)（熟悉 GOP 率、RevPAR 等指標(biāo)），又通資本市場(chǎng)（了解 REITs 架構(gòu)、估值邏輯）的復(fù)合型人才極度稀缺；

稅收成本：資產(chǎn)重組過(guò)程中涉及的契稅、增值稅等稅負(fù)較高，影響業(yè)主發(fā)行意愿，需政策層面優(yōu)化配套。

酒店 REITs 的推出，本質(zhì)是用資本力量推動(dòng)行業(yè)“優(yōu)勝劣汰”—它不是為了拯救經(jīng)營(yíng)慘淡的低效資產(chǎn)，而是為優(yōu)質(zhì)存量資產(chǎn)提供資本化路徑，讓真正有價(jià)值的酒店實(shí)現(xiàn) “資產(chǎn)增值 - 資本循環(huán) - 規(guī)模擴(kuò)張” 的良性發(fā)展。

對(duì)于酒店企業(yè)而言，當(dāng)下最關(guān)鍵的不是 “等待政策紅利”，而是 “主動(dòng)適配要求”：一方面梳理自身資產(chǎn)，解決產(chǎn)權(quán)、土地等歷史問(wèn)題；另一方面苦練運(yùn)營(yíng)內(nèi)功，通過(guò)精細(xì)化管理提升盈利能力。對(duì)于行業(yè)而言，REITs 將加速 “去產(chǎn)能、提質(zhì)量、優(yōu)結(jié)構(gòu)”，推動(dòng)從 “規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)” 轉(zhuǎn)向 “價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)”。

未來(lái)，能在 REITs 浪潮中脫穎而出的，必然是那些 “產(chǎn)權(quán)清晰、運(yùn)營(yíng)專業(yè)、收益穩(wěn)定” 的優(yōu)質(zhì)企業(yè)。而酒店業(yè)也將在資本的加持下，告別 “重資產(chǎn)枷鎖”，邁入 “輕資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)、強(qiáng)運(yùn)營(yíng)” 的新時(shí)代 —— 這既是政策紅利的落地，更是行業(yè)發(fā)展的必然。

數(shù)據(jù)來(lái)源：公開(kāi)數(shù)據(jù) URI復(fù)核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內(nèi)容審核:韓曉

內(nèi)容復(fù)核:木兮

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