家人們，最近央財(cái)辦關(guān)于樓市的發(fā)聲，估計(jì)不少人都刷到了，但可能好多人看那些官方表述，還是有點(diǎn)云里霧里。今天我就用咱大白話，把這事掰扯明白，不搞虛的，只說咱普通人能感知到的真相。

先給大家把核心事實(shí)說清楚，別被那些復(fù)雜術(shù)語繞暈了。央財(cái)辦明確說了，今年咱們國家新房和二手房的交易總量是基本穩(wěn)定的，沒有大起大落。最關(guān)鍵的一個(gè)數(shù)——二手房交易占比提高到45%了！啥概念？就是每成交10套房子里，差不多有4套半是二手房，這個(gè)比例比2021年的28%翻了快一倍，變化是真不小。另外還有個(gè)好消息，房價(jià)的降幅在持續(xù)收窄，意思就是之前那種房價(jià)一個(gè)勁往下掉的情況，正在慢慢緩解。最后人家也明確了，從剛需、改善這些需求來看，咱們房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展還有挺大空間。這就是這次熱點(diǎn)的核心事實(shí)，沒那么復(fù)雜，總結(jié)下來就是：樓市整體穩(wěn)了，二手房越來越吃香，房價(jià)跌得慢了，未來還有發(fā)展空間。

那咱就琢磨琢磨，為啥會(huì)出現(xiàn)這些變化？尤其是二手房占比能漲到45%，這背后絕對是咱們普通人用腳投票的結(jié)果。首先第一個(gè)原因，也是最實(shí)際的，就是剛需群體更傾向于買二手房了。現(xiàn)在買房的剛需，大多是剛畢業(yè)的大學(xué)生、新落戶的農(nóng)民工這些新市民，他們買房預(yù)算有限，而且最看重的就是“安全”和“實(shí)用”。二手房最大的優(yōu)勢就是現(xiàn)房，你能實(shí)實(shí)在在看到房子的戶型、采光，小區(qū)的配套、物業(yè)怎么樣，買了之后不用像買新房那樣等好幾年交房，更不用擔(dān)心爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。反觀之前的新房市場，不少樓盤因?yàn)楦鞣N問題延遲交房，甚至爛尾，把大家都嚇怕了。所以對于預(yù)算有限、追求穩(wěn)妥的剛需來說，二手房自然成了更靠譜的選擇。

第二個(gè)原因，就是改善性需求在釋放，而且很多改善需求都是“賣舊買新”?，F(xiàn)在咱們城鎮(zhèn)里，不少家庭住的還是老破小，或者是戶型不合理的房子，隨著家庭人口增加，或者生活水平提高，都想換個(gè)大一點(diǎn)、環(huán)境好一點(diǎn)的房子。而要換新房，最直接的辦法就是先把手里的二手房賣掉，湊夠首付。這就形成了一個(gè)循環(huán)：賣二手房的人多了，二手房的交易量自然就上去了；而賣了舊房之后，又會(huì)去買新房，也帶動(dòng)了新房市場的穩(wěn)定。央財(cái)辦也提到，不少城市里群眾賣舊房買新房的意愿在上升，“好房子”總體不愁賣，這就是最真實(shí)的寫照。

第三個(gè)原因，就是市場和政策的雙重引導(dǎo)。一方面，現(xiàn)在各地都在強(qiáng)調(diào)“控增量、去庫存”，對于庫存多的城市，減少了新房土地的供應(yīng)，新房的供應(yīng)量相對少了，二手房的占比自然就上去了。另一方面，各地也出臺(tái)了不少支持二手房交易的政策，比如降低二手房交易的稅費(fèi)、優(yōu)化貸款流程，讓二手房買賣變得更方便、更省錢。就像北京、上海、廣州這些大城市，最近幾個(gè)月二手房的成交量都在上漲，廣州11月份二手房成交均價(jià)還漲了2.1%，這背后都有政策的推動(dòng)作用。還有就是，隨著租賃市場越來越規(guī)范，“租購?fù)瑱?quán)”政策慢慢落地，也分流了一部分購房需求，讓那些暫時(shí)不想買房的人選擇租房，這也間接讓買房的需求更集中在剛需和改善上，而這部分需求又多和二手房相關(guān)。

說完了原因，咱再說說這些變化可能帶來的影響，這才是和咱們每個(gè)人息息相關(guān)的。首先第一個(gè)影響，就是樓市的格局要變了，以后新房和二手房“兩條腿走路”會(huì)成為常態(tài)。以前咱們說起買房，基本都盯著新房，現(xiàn)在二手房占比越來越高，說明樓市正在從“增量時(shí)代”慢慢過渡到“存量時(shí)代”，這是成熟市場的一個(gè)標(biāo)志。對于咱們普通人來說，以后買房的選擇更多了，不用再死磕新房，二手房市場的活躍度提高，也能讓房屋資源更好地流動(dòng)起來。

第二個(gè)影響，就是房價(jià)會(huì)越來越“分化”，不會(huì)再出現(xiàn)以前那種全國一盤棋、要么都漲要么都跌的情況了。央財(cái)辦也說了，現(xiàn)在區(qū)域市場走勢已經(jīng)出現(xiàn)分化，有的城市漲，有的城市跌。那些人口流入多、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好的核心城市，比如北上廣深這些地方，剛需和改善需求都很旺盛，房價(jià)大概率會(huì)保持穩(wěn)定，甚至優(yōu)質(zhì)房源還會(huì)小幅上漲；而那些人口流出多、庫存量大的三四線城市，可能還需要靠“以價(jià)換量”來消化庫存，房價(jià)很難有大的起色。這種分化其實(shí)是好事，讓房價(jià)能真實(shí)反映當(dāng)?shù)氐氖袌鲂枨?，而不是盲目跟風(fēng)漲跌。

第三個(gè)影響，就是倒逼開發(fā)商轉(zhuǎn)型，以后會(huì)有更多“好房子”出現(xiàn)。以前開發(fā)商都是靠大規(guī)模拿地、蓋房子、賣房子賺快錢，現(xiàn)在新房市場競爭越來越激烈，而且大家買房也越來越看重品質(zhì)。央財(cái)辦說房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展還有大空間，其實(shí)就是在引導(dǎo)開發(fā)商從“拼規(guī)模”轉(zhuǎn)向“拼品質(zhì)”，多建一些綠色、智慧、適老化的好房子。以后那些戶型差、配套爛、質(zhì)量次的新房，肯定會(huì)越來越難賣，而真正能滿足大家改善需求的優(yōu)質(zhì)房源，會(huì)越來越受歡迎。這對于咱們想買房的人來說，絕對是個(gè)好消息。

最后，我說說我個(gè)人的觀點(diǎn)，可能有點(diǎn)犀利，但都是我基于現(xiàn)實(shí)的真實(shí)感受。首先，我覺得這次央財(cái)辦的發(fā)聲，最核心的信號(hào)不是“救市”，而是“穩(wěn)市”。很多人一聽到官方提房地產(chǎn)，就覺得是要刺激房價(jià)上漲，其實(shí)不是這樣的。現(xiàn)在的政策導(dǎo)向，是要讓房地產(chǎn)市場回歸理性，回歸“居住屬性”，而不是讓它再成為投機(jī)炒作的工具。45%的二手房占比，恰恰說明市場正在變得成熟，大家買房越來越理性，不再盲目追求新房、追求炒房收益，而是更看重房子本身能不能滿足居住需求。

其次，我想說說，“房價(jià)降幅收窄”不代表房價(jià)要暴漲，大家千萬別誤解?，F(xiàn)在還有很多人盼著房價(jià)大跌，或者盼著房價(jià)大漲，這兩種想法都不現(xiàn)實(shí)。房價(jià)大跌會(huì)影響整個(gè)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，損害已經(jīng)買房的普通人的利益；而房價(jià)大漲，只會(huì)讓更多剛需買不起房，加劇社會(huì)矛盾。所以未來的房價(jià)，大概率是“穩(wěn)中有調(diào)”，核心城市穩(wěn)中有升，三四線城市穩(wěn)中有降，整體保持平穩(wěn)。那些想著靠炒房發(fā)大財(cái)?shù)娜耍€是早點(diǎn)放棄這個(gè)念頭吧，房地產(chǎn)的黃金投機(jī)時(shí)代已經(jīng)過去了。

還有一個(gè)觀點(diǎn)，就是咱們普通人看待樓市，別再只盯著新房數(shù)據(jù)了，二手房的數(shù)據(jù)更能反映真實(shí)的市場情況。以前很多人分析樓市，只看新房賣了多少、漲了多少，其實(shí)這已經(jīng)很片面了。現(xiàn)在二手房占比都快一半了，說明存量房的流通才是市場的核心活力所在。以后判斷一個(gè)城市的樓市好不好，不能只看新房市場火不火，更要看二手房能不能順利賣出去、能不能賣個(gè)合理的價(jià)格。這也提醒咱們，以后買房不管是買新房還是二手房，都要多關(guān)注當(dāng)?shù)氐娜丝诹鲃?dòng)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展，這些才是決定房價(jià)長期走勢的根本因素，而不是聽那些所謂的“專家預(yù)測”“內(nèi)幕消息”。

最后我想說，房地產(chǎn)市場的調(diào)整，對咱們普通人來說，其實(shí)是個(gè)機(jī)會(huì)，一個(gè)讓市場回歸理性、讓買房回歸居住本質(zhì)的機(jī)會(huì)。以前樓市瘋狂的時(shí)候，很多人被焦慮裹挾著買房，花了大價(jià)錢買了不滿意的房子，甚至因?yàn)槌捶勘成狭顺林氐膫鶆?wù)?，F(xiàn)在市場穩(wěn)了，房價(jià)漲跌幅小了，咱們有更多的時(shí)間去挑選房子，有更多的精力去考慮房子是不是真的適合自己，而不是被市場情緒推著走。

總的來說，這次央財(cái)辦的發(fā)聲，給咱們傳遞了一個(gè)明確的信號(hào)：樓市正在朝著健康、理性的方向發(fā)展，居住需求才是未來房地產(chǎn)市場的核心動(dòng)力。45%的二手房占比，不是結(jié)束，而是一個(gè)新的開始，一個(gè)房地產(chǎn)市場真正服務(wù)于普通人居住需求的開始。希望大家都能理性看待樓市的變化，不焦慮、不盲從，真正找到適合自己的居住方式。