01

不知不覺間

房?jī)r(jià)已跌5年了

近日，我向一位大師朋友咨詢了困擾N年的問題：

「大師，請(qǐng)問中年男人該如何走出房?jī)r(jià)「跌跌不休」所帶來(lái)的絕望感？」

大師杏眼圓睜：

「施主，請(qǐng)問你坐過(guò)牢嗎？」

我頓感錯(cuò)愕：

「沒有，沒有，真的沒有……」

大師頷首而笑：

「那么緊張干嘛？想不想知道坐牢的滋味？」

「想。」我。

大師點(diǎn)點(diǎn)頭，幽幽地抽起一根煙：

「首先，沒有手機(jī)、沒有網(wǎng)絡(luò)，能忍受嗎？」

「能忍。」我。

聽著就感到絕望與難熬。

「其次，沒有酒肉、沒有女人，能忍受嗎？」

「沒問題。」我。

「再次，每天還要和一幫三教九流的社會(huì)渣滓們擠在一間狹窄逼仄的空間里。時(shí)不時(shí)還要被獄霸拎出來(lái)按在地上摩擦摩擦，集體淋浴的時(shí)候有可能還會(huì)被變態(tài)獄友撿個(gè)肥皂，能忍受嗎？」

「這個(gè)……真的忍不了。」

我搖頭如篩糠！

此時(shí)，大師趁熱打鐵，追問：

「所以，比起坐牢，房?jī)r(jià)跌帶來(lái)的絕望感，哪個(gè)大？」

「大師，你明知故問。」我。

大師如釋重負(fù)，總結(jié)道：

「所以，中年男人有什么好怕的？房?jī)r(jià)跌就跌了，信用崩了就崩了。咬牙堅(jiān)持，堅(jiān)持的人不一定能走到最后，但走到最后的人，無(wú)一部在堅(jiān)持。」

「話雖這么說(shuō)，但是……」

「但是個(gè)屁！中年男人就是矯情。」

「嗯……」

大師輕呼一口氣，語(yǔ)氣一轉(zhuǎn)：

「房?jī)r(jià)跌了5年是吧？如果房?jī)r(jià)回到5年前，和坐5年牢，選哪個(gè)？」

「這……」

02

寧波二手房

實(shí)質(zhì)性「超跌」了

言歸正傳，我們來(lái)聊一個(gè)主題：

寧波二手房，已實(shí)質(zhì)性「超跌」了。

我們來(lái)看幾組法拍房數(shù)據(jù)。

第一組是寧波海曙區(qū)南塘金茂府一處即將開拍的法拍房（帶車位）：

建筑面積181㎡，起拍價(jià)約335萬(wàn)，銀行評(píng)估價(jià)約478萬(wàn)。

這個(gè)盤2018年開盤價(jià)約3.5萬(wàn)/㎡，對(duì)應(yīng)這套法拍房的市場(chǎng)價(jià)，大概約635萬(wàn)，但銀行給出的評(píng)估價(jià)是478萬(wàn)，相當(dāng)于2.65萬(wàn)/㎡。

2.65萬(wàn)/㎡！

南塘金茂府，這個(gè)位置毫無(wú)爭(zhēng)議是核心區(qū)，房齡又比較新，絕對(duì)的次新房，價(jià)格真的有些超跌了。

■ 南塘金茂府區(qū)位所示

第二組是寧波鄞州區(qū)濱河鳴翠一處即將開拍的法拍房。

建筑面積135㎡，起拍價(jià)約295萬(wàn)，銀行評(píng)估價(jià)約420萬(wàn)。

135㎡戶型唯一高架第一排，對(duì)應(yīng)樓層是20F，當(dāng)時(shí)一手房實(shí)際成交價(jià)應(yīng)該在470萬(wàn)左右，目前銀行二手房評(píng)估價(jià)420萬(wàn)，比實(shí)際成交價(jià)要低50萬(wàn)。

起拍價(jià)295萬(wàn)，理想情況下，有可能拍到350萬(wàn)（因?yàn)橥瑯討粜腿瞬欧繄?bào)價(jià)350萬(wàn)。）但即便如此，也要虧了100多個(gè)W。

第三組是寧波江北區(qū)雅戈?duì)柡盎▓@一套已法拍成功的房子。

建筑面積88㎡，銀行評(píng)估價(jià)263.5萬(wàn)元，最終成交價(jià)148萬(wàn)。

房子樓層位于13樓，最終成交價(jià)比評(píng)估價(jià)少115.5萬(wàn)，最終成交單價(jià)僅1.68萬(wàn)/㎡。

這個(gè)小區(qū)是雅戈?duì)栭_發(fā)的，「高層+別墅」組合，整體品質(zhì)和檔次還是可以的。當(dāng)初小面積戶型開盤價(jià)約在2.6萬(wàn)/㎡左右（2011年），沒想到如今實(shí)際成交價(jià)僅1.7萬(wàn)/㎡。

1.68萬(wàn)/㎡！

房齡雖然老了點(diǎn)，但畢竟也算日湖公園板塊，這個(gè)撿漏的成交價(jià)，絕對(duì)是賺大發(fā)了，如果沒有內(nèi)幕的話。

■南塘金茂府區(qū)位所示

第四組是寧波慈溪杭州灣和熙灣花苑一處已成交的法拍房。

建筑面積108㎡，銀行評(píng)估價(jià)548800元，相當(dāng)于5000元/㎡。

但是，最終成交價(jià)386000元，比評(píng)估價(jià)低162800元，最終成交單價(jià)僅3574元/㎡。

這個(gè)小區(qū)當(dāng)年是卓越地產(chǎn)開發(fā)的，當(dāng)時(shí)的首開價(jià)約12500元/㎡，跌幅其實(shí)已經(jīng)超過(guò)了70%，屬于「超跌之王」了。

記憶中，杭州灣2012~2015年期間，房?jī)r(jià)也要5000~7000元/㎡，如今實(shí)際成交價(jià)還不到四千，理論上絕對(duì)屬于「超跌」。

最后，我們?cè)倏吹谖褰M數(shù)據(jù)：

鎮(zhèn)海區(qū)安置房——新興嵐灣一處法拍房。

房子位于一樓，建筑面積68㎡，銀行評(píng)估價(jià)696200元，相當(dāng)于10238元/㎡。

但是，最終成交價(jià)472000元，比評(píng)估價(jià)低224200元，最終成交單價(jià)僅6941元/㎡。

8000~10000元/㎡。

另外，從貝殼實(shí)際成交價(jià)來(lái)看：

該房源毛坯成交單價(jià)不足1萬(wàn)/㎡，大都在九千多元，對(duì)比周邊次新商品房小區(qū)來(lái)說(shuō)，性價(jià)比很高，同樣屬于「超跌」。

■新興嵐灣區(qū)位所示

五組法拍房數(shù)據(jù)足以說(shuō)明：

寧波的二手房?jī)r(jià)格，已經(jīng)跌到了底部，部分板塊已經(jīng)跌到了2015年之前，甚至跌到2010年、2008年了。

當(dāng)然，總有人說(shuō)，你這五組數(shù)據(jù)都是法拍房數(shù)據(jù)，不夠準(zhǔn)確。

但我這里其實(shí)也寫到了銀行的評(píng)估價(jià)——這個(gè)數(shù)據(jù)應(yīng)該說(shuō)要比貝殼掛牌價(jià)和成交價(jià)要更客觀，很多二手房的銀行評(píng)估價(jià)，其實(shí)也都跌了30%以上。

03

再跌下去

就不是樓市周期性問題了

實(shí)話實(shí)說(shuō)，如果時(shí)光能倒流回五年前：

不買房，把100萬(wàn)首付存進(jìn)銀行，選個(gè)五年定期，年利按3%算。然后呢？去「里面」蹲著，三餐不愁，冬暖夏涼。

五年后出來(lái)，賬上多了15萬(wàn)利息，本金還在。沒負(fù)債、沒月供、沒斷供焦慮，這么一算，倒像是另類的「人生贏家」。

反過(guò)來(lái)，要是當(dāng)初買了房：

還了五年月供，利息給了銀行一大半，回頭一看房?jī)r(jià)跌去一半。房子沒成資產(chǎn)，倒成了捆住手腳的「活牢」——

人沒進(jìn)去，卻已畫地為牢。自由沒了，選擇窄了，日子壓得喘氣都帶著貸款的重量。

有時(shí)候，荒誕的不是選擇，是時(shí)代輕輕一轉(zhuǎn)，兩種人生就活成了黑色寓言。

最后，我有一個(gè)相對(duì)肯定的判斷：

寧波的二手房，應(yīng)該說(shuō)已經(jīng)見底了，部分板塊已實(shí)質(zhì)性「超跌」了。

接下來(lái)，如果再跌下去，我想就不是樓市周期性問題了，而是系統(tǒng)性金融以及系統(tǒng)性XX的大問題了。

希望有關(guān)方面引起重視，足夠的重視。

備注：以上部分配圖來(lái)源于豆包AI。

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